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1、顺峰集团实验中学地块产品建议报告顺峰集团营销管理中心策划部荣誉出品 2012-8-29,撰前思考： 1、地块区域的风险、竞争有多大？ 2、我们面对市场怎样的拷问？该用什么样的产品打开市场？ 3、我们的主流客群有哪些特征，最关注哪些因素？,报告框架 第一篇：宏观大势 第二篇：市场解析 第三篇：本体分析 第四篇：产品建议,带着枷锁做舞王，小地块做成大文章 The smaller the better,第一篇 宏观大势篇,一、金融政策 二、土地政策 三、中央态度 四、总结及未来趋势预判,解读政策，战前准备 The prewar preparation,金融政策,2012年金融政策 1、三年来首次降息
2、，积极尝试利率市场化 2、一年连续下调存款准备金率,货币政策出手稳增长，但对房地产利好不大 3、降息旨在稳定宏观经济 4、展望：房地产调控依然从紧，但市场底部可见,2012年中国金融环境 1、经济增速临快速下滑局面 2、外资流出和外贸出口也会出现下滑局面 3、房价下跌引发地方平台贷和金融危机出现局面 4、通胀仍有上涨的因素和可能 5、国际经济与金融负面影响,当环境拷问政策：2012年中国经济将面临2008年以来最严重的冲击,最严重的冲击,政策走势 调控力度,土地供应政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松！,土地政策,2012年1月7日8日，全国国土资源工作会议在京召开。
3、国土部部长徐绍史要求，2012年要从严从紧投放年度建设用地计划指标，落实计划差别化、保重点。年内逐级分解落实“十二五”单位国内生产总值建设用地下降30%的目标任务。具体到房地产开发用地上，要求做好保障性住房和普通商品房用地供应，保障性住房用地要应保尽保 2月22日国土资源部下发关于做好2012年房地产用地管理和调控重点 工作的通知 7月19日，国土部下发紧急通知：巩固房地产市场调控成果 8月8日国土资源网站表示，一线城市“地王”频现 土地市场或成楼市调控焦点,2011年2月-李克强出席全国保障性安居工程工作会议，强调要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，大规模实施保障性安居工程，保质保量完成
4、今年开工建设1000万套的任务 2011年7月-李克强出席中央政治局会议，强调要坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划 2011年12月2李克强强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果 2011年12月9日，中国国家主席胡锦涛在中央政治局会议上表示，尽管明年的经济政策会有微调，但中国仍将坚定不移地继续进行房地产市场的宏观调控 2012年10月，中共十八大，党内换届 2013年3月，十二届全国人大一次会议，选举国家领导机构 预计，李克强接替温家宝任国务院总理一职位
5、值此换届的敏感期，维稳成为2011-2012年的主要任务 中国政府一惯注重领导人政策的延续性和社会的稳定性，李克强接任后，原有政策仍将有一段时间的过渡期,中央态度,此轮宏观调控，由国务院总理温家宝推动具体政策落实均由国务院副总理李克强制定,调控政策将继续从严从紧 房地产市场在震荡中前行 十八大实现换届后，调控政策预计将持续至少一年,“房价回归合理水平、房地产市场长期健康发展”的调控初见成效，但政府把调控坚持到底的决心仍然十分坚定，市场调控的持续性，将贯穿整个2012年。,小结,一、区域市场环境 二、竞争个案解析 三、客群通路研判,第二篇：市场解析,知己知彼，精准判断 Accurate judg
6、ement,区域市场分析区位印象,项目地处大庆市高新开发区,工业园区林立，4S工厂，企业写字楼群集,文化气息百湖艺术群落，百湖文化广场，大庆书苑等 发展气息城市上升阶层聚集地，白领、高管 配套功能高档餐饮及宾馆搭配：绿阳春、锦江之星、如家、上岛咖啡、海鲜码头、东方铭悦等 人文配套东北石油学院、八一农垦大学、大庆实验中学 市政配套萨区政府，开发区管委会，大庆博物馆 银行交通银行，兴业银行，中国移动，保险大厦 交通大庆长途枢纽站,区位印象：年轻、配套完善、区位气质佳，寸土寸金，坐拥未来巨大升值潜力,开发区,项目地处大庆市高新开发区,区域市场分析区域往年供应,区域供应项目呈稳定上升趋势，供应体量逐年
7、增多，说明区域板块热度不断升温，导致各开发商抢滩登陆，区域日趋成熟，竞争加剧。,个案数量稳步上升，供应体量持续扩大,区域市场分析一级区域个案分析,一级区域市场供应3174套，且两项目去化周期较长，区域供应的主力户型在60-80，整体均价为：5183元/,此区域以往的产品由于客群单一，导致站位模糊的产品很难去化，从以往的区域市场情况来看： 竞争加剧,存在风险！,竞争个案分析风格,风格：现代 纯粹程度：,风格：现代简欧 纯粹程度： ,风格：学院派 纯粹程度：,风格：现代简欧 纯粹程度：,学府花园,万城华府,梦幻城,联想科技城,参照权重,竞争个案分析用材,立面：石材+涂料 基座：普通石材 入户大堂：
8、/,立面：防水涂料 基座：普通理石 入户大堂：/,立面：高级涂料 基座：干挂理石 入户大堂：精装修,立面：涂料 基座：石材 入户大堂：精装修,学府花园,万城华府,梦幻城,联想科技城,参照权重,竞争个案分析产品,层高：15-32F 举架：3.0m 梯户：1T2、1T3、1T14,层高：6-26F 举架：3.1m 梯户：1T3、1T4,层高：4-14F 举架：3.0m 梯户：2T4，1T4,2T24,层高：6-16F 举架：3.0m 梯户：1T4,学府花园,万城华府,梦幻城,联想科技城,参照权重,结构：框架 外墙：涂料 内墙：毛坯 水：自来水,结构：框架 外墙：涂料 内墙：毛坯 水：自来水,结构：
9、框架 外墙：涂料 内墙：毛坯 水：自来水,结构：框架 外墙：涂料 内墙：毛坯 水：自来水,竞争个案分析户型配比,梦幻城,联想科技城,配比在54-88之间：学府花园209套+万城华府256套+梦幻城645套+联想科技城868套,竞争个案分析主力户型图解析,联想科技城小两居产品与纯公寓产品设计，是可以借鉴的小户型产品设计！,竞争个案分析配套功能,从2009年之后，配套成为打动客户的关键词,客群通路,他们的客群来自哪里？哪些是我们的目标客群？他们来自哪里？,投资,刚需,首改,首改：45% 刚需：40% 投资：15%,首改：30% 刚需：45% 投资：25%,首改：45% 刚需：20% 投资：35%,
10、首改：5% 刚需：30% 投资：65%,购买我们任何产品的客户都同样重要 再小的梦想，也需要被尊重 再无助的抱怨，都是我们的致命伤！,将房子，卖给有梦想的人，点滴汇海流淌希望！,跳出专业角色互换,请，用心听听他们的心声,客群通路,三类人，决定我们的成败：,1、刚来大庆的白领类上升阶层，未来毕业2年的大学生 新大庆人，对这座城市充满热爱，期望活力，多用于婚房，或首套自住！,2、对本区域租房市场看好，信心满满的投资者 紧邻实验中学地段，租房市场价量皆优，陪读类租户为主力！ 在外包园工作在买房前过渡的客户 在八一农垦大学或东北石油学院就读的情侣，周边学校教师等租客！,3、对总价敏感但又挑剔产品的外地
11、迁居者置业 在乎单、总价，但有对产品和区位挑剔！,客群通路,我们的刚需客群关注点单一，购房动因明确，销售技巧很难打动其主观意向。 关于买房： 价格户型配套 我们地段绝佳，紧邻实验中学，无投资抗性。 关于投资： 总价地段配套,其实，刚需还是投资，一样不拒绝产品，而是拒绝平庸！ 客户语录：只要不离谱，我还是会先选择产品！,为什么，穷人，富人都在用苹果？,It s true！Or not true？,思考,存在区域风险，我们如何生存？ 竞争与机遇共存，我们如何登场？ 市场有无空白点，我们如何站位？ 客群来自哪里？他们在观望什么？ 升值巨大，我们靠什么让其成为卖点？,2013年，刚需客群“热泪盈眶”，
12、投资客群“奔走相告”，市场竞争中的首选，开发区地标的标志性建筑，承载着无数人的目光和梦想，但我们能否做到？,第三篇：本体解析,一、地块解析 二、SWOT分析 三、经济技术指标,审视自身，充分思考 Full consideration,地块解析项目四至,靠街、三面环小区、离大庆实验中学一街之隔！,地块解析周边配套,配套偏重人文，我们与实验中学隔街相望，周边小区众多，区域成熟度日益成熟！ 我们紧沿秀水路，交通便利，通向黎明湖10分钟路程，我们具备地标的配套条件！,2,7,8,4,3,6,5,9,2、黎明湖水上公园,3、联想科技城,4、八一农垦大学,5、外包园企业区,6、银行、餐饮聚集区,7、大庆石
13、油学院,8、小学,9、人民医院,SWOT分析,发挥优势、把握机会，弱化劣势，规避威胁！,我们是实验中学周边，稀缺仅有的地块！ 同时，我们是市场风险与区域风险共存的综合体！ 成功=先天优势MAX+充分了解市场MAX+产品风险MIN+？,第四篇：产品建议,一、立面 二、户型配比 三、会所功能 四、配套功能 五、景观 六、物业服务 七、精装套餐建议 八、公共部位 九、商业配饰,小地块，更应做大文章 The smaller the better,我们应该是定位在纯粹的刚需刚需客群的首选 我们应该是投资客群的主场卖点提升客户信心 我们应该是所有小地块里的NO.1！,N=need 了解客户需求 O=惊喜+
14、眼球 突破想象 1=独一无二的产品,产品建议1立面：年轻就是第一印象,长什么样子的产品，可以刺激眼球，提升客户的购买欲望，并且不大幅增加成本？可以起到四两拨千斤的效力。现代，活力，酷酷的！,产品建议2户型配比,1#,2#,3#,4#,公寓,住宅,含商业会所,让所有刚需客群与投资客群止步于此,产品建议3会所：未必奢华，但万事必周,自习室 餐饮 运动馆,产品建议4配套：WIFI，现代化系统,搭配科技感十足刷卡进户系统、WIFI覆盖社区、除噪系统,产品建议5景观：不必造林，点睛足矣,个性小品，追求点睛之笔,产品建议6物业：大盘标准，彰显风范,小项目，大手笔叫车服务、热饭服务、上门保洁服务、代洗衣物、
15、订报等,产品建议7送业主精装修套餐,送小户型产品精装、简装套餐，方便业主选择,产品建议8精装修大堂，电梯轿厢,建议配引精装修大堂，精装修电梯轿厢，体现尊荣感,产品建议9适量商业配饰,庆客隆超市、主题性餐饮、文具用品等,9大绝招，独步江湖，2013，我们将在小地块上起舞！ Fly with me ，in 2013 years 谢谢！,案名建议,浩瀚星空，繁而空洞，能在一抹瞬间，让人惊叹，驻足的美丽，并不需要太大的空间，奢侈的绮丽，而是一条温馨、斑斓、让群星失色的傍晚彩虹 而我们，要做这抹彩虹，用独特的智慧，俯瞰这座城，小而简单，不奢华，但同样璀璨，也许我们正在开启一个新的时代，新的地标,案名建议,顺峰彩虹时代,顺峰彩虹时代,顺峰彩虹时代,
