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1、房地产财务管理,长春工程学院管理学院,2011年4月,第5章 房地产企业证券 投资的管理,5.1 投资的概述,投资是为获得未来货币的增值，预先垫付一定量货币、实物或无形资产，进行业务经营的行为。投资的分类：1.直接投资和间接投资2.长期投资和短期投资3.对内投资和对外投资,5.2 投资风险与投资收益,5.2.1 投资风险、投资收益和收益率投资收益和收益率的计算收益率分类P98,由于不确定性因素的存在导致企业实际收益与预期发生背离，产生损失的可能性,包括投资期内的现金净收入和期末资产相对期初的升值部分,5.2.2 投资组合风险与收益分析,投资组合风险包括系统风险和非系统风险两种，前者不可消除，后
2、可可以通过科学组合资产而削减或消除。 证券组合的风险报酬是投资者因承担不可分散（系统）风险而要求的，超过时间价值的额外报酬部分。 证券投资组合的风险度量公式：,证券投资组合的风险报酬率公式：证券投资组合的预期报酬率公式：结论：凡与证券比重有关的指标均可通过调整证券比重进行控制。,5.3 资本资产定价模型,5.3.1 系数的确定5.3.2 资本资产定价模型,反映某种证券的投资风险与整个市场投资风险关系的指标,5.4 债券投资,证券投资的基本特征房地产企业证券投资是企业购买债券、股票、基金证券等有价证券以获取利息、红利或收益的投资行为。特征：收益性、风险性、流动性、时间性 证券投资的程序证券投资对
3、象的分析和选择、买卖委托、成交、清算、交割、过户等阶段。,5.4.1 债券投资的目的和特点,房地产企业进行短期债券投资是为了合理利用暂时闲置的资金；投资长期债券是为了获得稳定的收益。债券投资的特点：期限性强；不参与经营管理；收益固定；风险相对小。,5.4.2 债券投资收益的评价,评价债券收益水平的主要指标是债券价值和到期收益率 债券未来现金流入量的现值，称为债券的现值或债券的内在价值。 债券的票面利率和付息方式决定了债券的未来现金流入量。 只有债券的内在价值大于债券的购买价格时，才值得投资。,债券的收益率,票面收益率 本期收益率（%）=债券年利息/买入价格 持有期收益率（投资回报率）：包括持有
4、债券期间的全部利息收入和买卖价差所得。 （1）持有期在1年之内的，按单利计息P102公式 持有期年均（年化）收益率=持有期收益率/持有年限 持有年限=实际持有天数/360 （2）持有期在1年以上的，按复利计息P103公式,5.4.3 债券的估价,债券投资价格的决定因素,债券面值 M,债券票面利率 i,市场利率（投资收益率） k,债券期限 n,1.复利计息到期还本债券价值的计算,到期还本的面值按市场利率的折现 各期利息按市场利率的折现 以上二者之和,即：,2.单利计息到期一次还本付息 债券价值的计算,到期还本的面值按市场利率的折现 到期利息总额按市场利率的折现 以上二者之和,3.贴现发行的债券的
5、估价模型,低于面值的价格买入 到期按照债券面值偿还，无票面利率,5.4.4 债券投资的优缺点,盈利性 安全性 流动性 上述三方面特点的关系：无法兼顾,5.5 股票投资的管理,5.5.1 股票投资的特点和目的 1. 普通股和优先股（我国没有）二者投资的优缺点 2. 股票投资的目的获得股利收入和买卖价差；获得控股权,5.5.2 股票投资的收益率,1. 本期收益率（%）=年现金股利/本期股票价格 2. 持有期收益率（基本原理同债券）,5.5.3 股票的估价,1. 股票估价的基本模式,2. 短期持有，未来出售的股票估价模型,3.长期持有，股利零增长股票的估价,4.长期持有，股利固定增长股票的估价,5.
6、 用市盈率计算的股票价值,市盈率是股票价格与每股收益对比的比值，表明投资者愿意为所获得的收益付出多大的代价。市盈率=股票市场价格/每股收益 用以评价股票价值的市盈率应该是行业平均市盈率 如果评价的个股实际交易价格偏低，则后市有望上涨，可持有或购入 个股市盈率过高时风险加大,某股票行业平均市盈率35，该股去年每股收益1.25元，目前市场价格27元，问是否可以投资？ 若该股目前市盈率50，问是否可以投资？,5.5.4 股票投资的优缺点,与债券相比： 1.投资性质上的区别 2.投资期限和本金偿还方面的区别 3.剩余财产分配方面的区别 4.市场价差收益和投资风险的区别,5.6 基金投资,5.6.1 投
7、资基金的含义与特征 1. 投资基金及其分类投资基金是指发起人通过发行基金证券，集中投资者的资金，交由基金托管人托管，由基金管理人管理和运用资金，主要从事股票、债券等金融工具投资。是一种利益共享，风险共担的集合投资制度。 发起人：证券公司、信托投资公司或基金管理公司 基金托管人：商业银行 基金管理人：基金管理公司,5.6 基金投资,5.6.1 投资基金的含义与特征 2. 投资基金的特征 资金来源于不确定多数投资者； 资金由专业公司管理运用； 基金投资对象分散，风险均衡； 投资收益按出资额比例分配。,5.6.2 投资基金的分类,1. 按法律地位（关系）： 公司型基金：基金的组建形式为基金股份公司，
8、购买基金即成为该公司的股东，运转形式同股份制公司； 契约型基金：投资人、委托人和受托人三方以契约形式达成合作协议，受托人负责基金资产的保管和处置，委托人负责设立基金并进行操作。,5.6.2 投资基金的分类,按受益凭证是否可赎回分类： 开放式基金：发行总额不固定，投资人可随时认购或赎回，赎回时一般要收取费用 封闭式基金：发行总额固定，不可赎回，可通过二级市场转让和买卖,5.6.2 投资基金的分类,按投资目标分类： 成长型基金：以追求长期资本利得为主，注重基金的长期成长； 收入型基金：追求最大化的当期收入,5.6.2 投资基金的分类,按基金的投资地区分类： 国内基金：基金资金的投放仅限于国内证券市
9、场的基金； 混合型基金：基金资金的投放不区分国内和国际市场； 国外基金：以特定国家或特定区域投放的基金资金和不限定投资方向的基金。,5.6.2 投资基金的分类,按投资标的分类： 股票基金：基金资金的投放以购买股票为主； 债券基金：基金资金的投放以购买债券为主； 货币市场基金：资金投放于货币市场上的短期金融工具，如国库券、银行存单、商业票据等，适合小额投资人。 杠杆基金：基金投资于期货、期权、认股权等杠杆性金融工具，如对冲基金，风险高，收益可观； 创业基金：投资于创业板企业，追求高增长。,5.6.3 基金证券投资收益的评价,主要评价指标：基金资产净值的评判标准： 1.基金投资的有价证券，特别是股票的质量； 2.资本利得不容忽视。,5.6.3 基金证券投资收益的评价,基金的报价 基金认购价=基金单位净值+基金认购费 基金赎回价=基金单位净值 - 基金赎回费 基金收益率的公式P112投资基金的优缺点： 1.优势：规模优势、专业优势、安全优势、收益优势、流动性优势； 2.缺点：收益率相对偏低；风险高于债券投资。,谢谢,
