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1、京广路项目初案,前 言,当前全国楼市量价齐跌，股市低弥，国家货币紧缩，在此大背景下， 商业地产开发面临很大的风险。但我们也应该注意到市场机会还是存在的，如果能辩证地看待目前楼 市，在别人都失去方向的时候能够拨云见日，并迅速出击，占领商业制高 点，以跳出传统商业地产模式，走适合自己的发展道路，以战略眼光引领 行业先锋，打造业界的标板。本方案即通过对专业市场分析和周边市场调研分析，来确立项目定位 与开发方向，通过产品规划打造商业地产的造市传奇，开创商业地产领域 逆市而为之先河！,客户定位,项目分析,项目定位,市场分析,市场分析,区域概况,区域市场现状调查,区域市场经营概况,区域市场经营概况,区域市
2、场经营概况,区域市场经营概况,区域市场经营概况,眼镜业市场经营概况,虎风眼镜城,总 结,客户定位,周边居民 周边商户 本项目商户 办事处或其他,看重区域潜在价值 营销所创造的附加价值吸引,居住者,办公者,投资者,眼镜业商户等 洗化城商户等 鞋城商户等,经营者,客户定位,商业客户定位,周边投资客、项目自有客户、虎风眼镜城商户、周边眼镜店商户、鞋城商户 、洗化城商户等,二七版块内投资客、眼镜店商户、鞋类商户、洗化类商户等,郑州市其它区域投资客、眼镜业经营主、洗化与鞋类类经营主等,省内其它区域投资客、眼镜业、洗化业、鞋业经营者等,周边商户、企事 业单位办事处等,项目商 户等,周边居民、商户， 附近工
3、作的外地 人士等,商住客户定位,项目分析,位于京广路与航海路交叉口南。,规划用地28.8亩，约19241.5平方米。,项目地块呈L形。,项目概况,优势 ( Strength ),项目SWOT分析,紧临京广路与航海路，交通便捷；,项目已运作12年，有一定知名度和影响力；,毗邻长途客运总站，人流量与车流量较大；,离火车站商圈和鞋城较近，位处主流商圈一级辐射区；,区域范围内尚无直接竞争项目，便于项目经营定位；,劣势（Weakness）,项目SWOT分析,周边多为待改造市场项目，整体形象较差；,紧临主干道，有一定噪音、尘土污染；,项目缺乏美誉度，行业内市场形象较差；,项目口碑不强，市场认知度不高；,机
4、会（opportunity）,项目SWOT分析,京广路拓宽延长，为本项目提升附加值；,火车站西出站口工程已经开工，将有力地提升本项目人气；,新郑州铁路客运站建设，为项目升级改造提供市场机会；,虎风等市场落后与眼镜市场需求旺盛，为项目提供最大机会点；,挑战（Threat）,项目SWOT分析,虎风眼镜城占据大量商户，且具有较高知名度；,鞋城项目改造，产业升级，档次明显提升；,航海路南区域批发市场改造提上日程，区域市场竞争加剧；,利用项目区位强化辐射优势 利用规划利好增填项目优势 创新设计产品打造品牌形象,强化正面信息和未来优势 扩大宣传以树立良好形象 强化战略以规避市场风险,强化区位概念和交通优势
5、 整合市场资源，强化功能 抢占市场先机，逐步建立市场的第一关注度,强化服务，挖掘产品价值 提升项目整体形象 创新项目营销手段 产品的差异化与经营管理,SO策略,WO策略,WT策略,ST策略,项目SWOT策略,项目SWOT策略,基本策略：科学规划，完善功能，优化硬件与服务；商、住、投资与经营综合考虑；创新制胜、差异化产品和营销策略；建立郑州第一关注度和兼顾企业资源优势。,项目对比分析,眼镜城VS虎风眼镜城,区 位,本案位于二七区，对周边辐射能力强，商业气氛浓厚,虎风眼镜城主要依托北环，南阳路则车多路挤，交通有很大制约,本案毗邻航海路、京广路等多条主干道，交通四通八达,交 通,虎风眼镜城没有商圈依
6、托，相对孤立，商业基础不牢固,本案位于二七商圈辐射区，周边市场林立，客流量大，认可度高,商 圈,虎风眼镜城则无相应配套优势，缺乏远程运营依托,本案紧靠客运总站、火车站、新东站，商业配套齐全,配 套,项目对比分析,小结,项目对比策略,创造更先进更科学商业环境，优化产品结构；强化商业功能，完善硬件配置，打造附加价值；开创更先进商业模式，提升商业形态；树立不可比性，吸引商户，做行业老大。,总 结,项目定位,项目定位,整合周边市场优势资源，提升形象 以市场为导向的前瞻性规划 将商、住、经营等多项功能注入项目开发理念 高性价比的升级换代产品,找准主调，不要失去自己的方向!,定位战略建议,项目价值判断,北
7、向 京广路,东向 新东站,西向 航海路,南向 南环,西北临京广客运站， 可辐射南半河南省； 向北规划可达北环， 直接威慑虎风眼镜城,西北生活区,东北火车站,东北向与东向均为客 流和物流中心，交通 便利，商业设施完善,西向可经航海路、嵩山路至新密等周边 西南在建有综合批发市场,西南市场,东南传统市场区； 南向京广路直达新 郑,目前为综合批发市场； 地块呈L形，形状规则,地块内部,东南市场,项目价值判断,交通,交通,物流,交通,地块价值判断： 地块北、东向临城市主干道，西向临客运总站，南面为住宅楼（在建），相对较静，适合居住，东面为即将拓宽的京广路，环境吵闹，更适合商务功能。,客运总站,项目,航海
8、路,生活区,项目,京 广 路,百姓广场,市 场,鞋 城,代庄南街,结论：1、项目周边交通便利，毗邻多个汽车站，与火车站近在咫尺，是商业项目的天然土壤；2、可整合承租能力较的洗化与鞋业资源，以走精品路线的方式打造商业价值。3、项目处于商业区与生活区之间，为提升项目价值，可考虑适当开发居住与商务功能产品。,项目价值判断,项目定位,经营、办公、居住、投资多功能的商业综合体,项目定位,商业经营定位：中高档眼镜、精品洗化、精品鞋类与购物配套,经营： 即项目要延续十二年来经营产品，在项目原有商脉基础上打造新的商业模式，以保可持续经营与利润最大化。,商务： 依据区域现状，定位商务办公，开发的风险最低，能够有
9、利于项目利润的快速回收。,居住（兼投资方向）： 项目所在区域居住环境尽管目前较落后，但随着区域生活及交通配套的成熟，区域价值将逐步放大，为促进居住及投资，项目应兼顾中小户型。,项目定位,项目定位,区域商、住项目概况,区域内在售及待售住宅项目不多，其中鞋城项目已售完，上元项目距离较远、户型面积大，而爱慕派今天11月份交房，只有京广大厦会构成一定威胁，可通过产品优化加以化解。商住两用方面，鞋城项目则给我们很大启示。,规划建议,建议容积率做到6，总建筑面积可达115449平方米发挥土地价值最大化。 建议建筑密度为60%，建筑风格为现代简约主义风格。 建议地下建两层，负一层仓储功能，负二层停车功能（地
10、上停车为辅）。,建议住宅物业的窗户采用中空玻璃，增强隔音效果，消除劣势因素。 建议裙楼屋面建设空中花园，弥补本案的环境、绿化等劣势。 建议扶梯设置于商业中央，便于铺位分割布置。 建议住宅部分电梯设置于地块内侧，以避免对商业规划造成较大影响。 建议住宅部分首层(即主体四层)架空，以降低商业对居住的噪音污染。,规划建议,商业部分主要经营业态格局,眼 镜 城,配套,洗化 鞋,地上三层为商场， 负一层主要作仓 储，负二层作停车,中、高端洗化与鞋类产品,车库入口,车库出口,地上三层餐饮、 购物、娱乐等,规划建议,公寓,写字楼,快捷酒店,公寓,住宅,住宅,商住部分主要建筑类别格局,公寓,公寓入口,公寓入口,20层,25层,30层,住 宅 入 口,住 宅 入 口,户型配比建议,纯住宅户型配比建议,公寓户型配比建议,建议住宅物业的窗户采用中空玻璃，增强隔音效果，消除劣势因素。 建议裙楼屋面建设空中花园，弥补本案的环境、绿化等劣势。 建议扶梯设置于商业中央，便于铺位分割布置。 建议住宅部分电梯设置于地块内侧，以避免对商业规划造成较大影响。 建议住宅部分首层(即主体四层)架空，以降低商业对居住的噪音污染。,其他规划建议,提案结束！ 谢谢倾听！,
