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1、,杭州商业地产的现状与未来,发展历程,第一阶段初步发展阶段（1997年以前）：95年延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。 第二阶段快速发展阶段（1998年2001年）：98年银泰百货开业，99年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业，几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家的武林商圈的形成，并促进了延安路沿线商业的成熟。 第三阶段高速发展阶段（2002年至今）：湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。,杭州市目前商业格局分析,社
2、会消费品零售总额分析：从社会消费品零售总额来看，自2000年以来，杭州市一直持续高速发展态势，历年环比增长速度都在12%以上。而人均消费品零售总额均超过8000元，尤其在2006年，接近17000元。商业氛围日益浓厚。,限额以上批发零售贸易企业发展状况分析：从批发零售贸易企业发展趋势来看，杭州市商业基础比较雄厚，而且保持平稳发展。,星级住宿业和限额以上餐饮业经营状况分析：从住宿业和餐饮业经营状况看，近两年的企业数量和营业收入一直保持平稳发展。,杭州市写字楼市场分析,写字楼市场分布特征 :,写字楼市场成交区域分析：从2007年写字楼市场成交状况看，写字楼物业以上城区和下城区最为活跃，全年成交量分
3、别为416套和308套，成交均价格分别为16800多元和22200多元。,写字楼类物业成交板块分析：根据2007年的监测数据，市中心板块的写字楼成交量最高，全年成交750多套，成交均价16000多元。西湖沿线板块成交量虽然不高，但成交价格却高达40000多元。,写字楼类物业市场动态分析：写字楼在8月份达到高峰期，该月成交了350套，成交均价14600多元。此后，市场持续下滑，在12月份出现回暖迹象。,未来商业格局,根据目前的发展现状和未来的发展潜力，杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要首次确定了杭州四大区域商业中心和12大区域商业副中心。这些规划中的或者已经在建设发展的区域商
4、业，无疑将是杭州走向多商圈的标志。 从发展趋势看，一心多点的格局，会逐步向“多心多点”的格局转变。“多心多点”的商业格局也说明区域化消费将成为主流。,商业类物业销售分析,商业类物业成交分析:2007年，纯商业类物业均价达15446元。其中：纯商业类物业以余杭区最为活跃，全年成交1418套。写字楼以上城区成交量最高，共416套。其次是拱墅区，成交343套。,2008年杭州市商业地产前景预测,经济总量在07年基础上进一步发展，经济发展呈稳步增长趋势。 2007年，全市生产总值（GDP）突破4000亿元，达到4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6，已连续17年保持两位数增长。其中第一
5、产业167.57亿元，增长2.6；第二产业2059.15亿元，增长14.4；第三产业1877.17亿元，增长16.1。三次产业的比例为4.1：50.2：45.7,居民收入稳步增长，社会需求基础雄厚，消费结构向品质消费转化。2007年，按户籍人口计算，全市人均GDP达61313元，根据年平均汇率计算，突破8000美元，达8063美元。市区居民人均家庭总收入24475元，比上年增长14.5，其中人均可支配收入为21689元，增长14，剔除价格因素实际增长10.1。从居民家庭总收入的构成情况看，各项收入均呈上涨态势，其中财产性收入增幅居各项收入之首。,三大需求实现同步拉动，市场基础更加稳固，市场容量
6、小幅扩张。(1)07年市场消费增速创1995年以来的新高。2007年，全年实现社会消费品零售总额1296.31亿元，同比增长16.5，增幅比上年高2.5个百分点，创1995年以来新高。分行业看，批零贸易业实现零售额1149.09亿元，比上年增长16.2，住宿和餐饮业实现143.06亿元，增长19.5。连锁超市等新兴业态发展加快。全市限额以上104家批发零售业和住宿餐饮业连锁企业共实现销售额426.21亿元，比上年增长20.5，其中消费品零售额277.56亿元，增长22.9，增幅高于全市平均水平6.4个百分点。,（2）07年投资需求增长加快。2007年，全市完成全社会固定资产投资1684.13亿
7、元，其中限额以上固定资产投资完成1583.78亿元，同比均增长15.3，增幅比上年分别提高5.2个和7.8个百分点。工业投资强度回升。在限额以上投资中，工业投资527.11亿元，增长13.6 ，比上年提高9.1个百分点，其中，制造业投资完成460.3亿元，增长15.8，对全市固定资产投资的回升起了强有力的推动作用。房地产开发投资稳步回升。在限额以上投资中，房地产开发投资完成518.79亿元，增长17.2，高出上年8.6个百分点。投资结构不断改善。全部限额以上投资中，非国有投资完成1010.57亿元，增长26.5，占限额以上投资的63.8，比重比上年提高5.6个百分点。,（3）07年出口结构改善。2007年，全市外贸出口299.66亿美元，增长14.3，增幅同比回落18.1个百分点；不包括省公司为232亿美元，增长16.1；全市进口总额134.6亿美元，增长6.2。在出口总额中，一般贸易出口215.15亿美元，同比增长26.7，增幅同比提高5.4个百分点。,批发零售市场异常活跃2007年，杭州消费品市场持续活跃。111月，全市实现社会消费品零售额1176.98亿元，同比增长16.7。企业景气调查显示，四季度全市批发零售业企业家信心和企业景气两大指数分别为134.1和123.6，继续双双运行于较高景气区间，与上年同期比，两大指数分别上升7.8和13.8点。,
