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1、 中国 广东正太凯盈投资管理有限公司 版权所有 广东正太凯盈东莞&商业大厦项目销售代理策划方案 2011年10月18日 （一） 项目解读 中国 广东正太凯盈投资管理有限公司 版权所有 PART 1 项目的核心课题 PART 2 宗地解读 PART 3 项目属性及运作背景研判 目录 中国 广东正太凯盈投资管理有限公司 版权所有 PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号 PART 1 项目核心课题 中国 广东正太凯盈投资管理有限公司 版权所有 积累品 牌资产 投资利 润最大 化 市场、 产品准 确定位 1、积累品牌资产： XXXX项目，涵盖了商业、写字楼、住宅、公寓四大物业的三旧改
2、的综合体项目，但东莞市场缺乏对XXXX在城市核心区运作能力的理解，而本案将为XXXX在东莞的如何在品牌占位与突破来开展创作，丰富、并强化与升华。 2、准确的市场定位、产品定位： 面对充满机会又潜藏危机的东莞未来市场，南城未来区位价值与投资置业价值已明显高于东城，而本项目应抓住东城目前供应不足的情况下，必须与未来东城东片区高端楼盘产品线形成差异化战略思维，避开南城诸多楼盘干扰的现实。适时入市获得最大经济效益，预期熊市出现及时转身回避风险，为保证XXXX企业利益和资金安全，快销是最为直接有效的手段。 3、投资利润最大化： 在保证洋房、公寓的快销首要前提下，不断孕育商业氛围，在品牌主力商家进驻的影响
3、下，实现临街商铺、写字楼的最大收益。为此，本案开展挖掘整体价值，对各类产品角色定位准确化，精确排布各个产品批次入市的时机与切入点，为项目全案价值最大化发挥各自的作用，最终实现项目整体利益的最大化目标。 核心课题 中国 广东正太凯盈投资管理有限公司 版权所有 PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号 PART 2 宗地解读 中国 广东正太凯盈投资管理有限公司 版权所有 东东 莞莞 东东 城城 中央商贸中央商贸 区区 XXXX 东城“三旧”改东城“三旧”改 造第一个动工建造第一个动工建 设的项目设的项目 建设以信息化产业为特色的现建设以信息化产业为特色的现 代制造业名城、适宜创新创业代
4、制造业名城、适宜创新创业 安居乐业的生态城市和珠三角安居乐业的生态城市和珠三角 新兴物流城市。新兴物流城市。 宗地是位于 宗地位于 宗地解读 宗地概况 中国 广东正太凯盈投资管理有限公司 版权所有 项目位于东城中心偏北，南接东城中心繁华商圈，地理区位条件优越、交通便捷。 项目临近东城中心区板块 片区集中了东城所有的繁华，酒店产业繁荣。先后建成御景湾酒店、东城国际酒店等16家中高档酒店。 商贸百货产业百花齐放。世博广场、世纪广场、花园商贸广场、友谊商贸城等多个大型主题购物中心，引进了家乐福、吉之岛、好又多、嘉荣、华润万家、海雅百货、国美电器等一大批国内外知名的购物品牌项目。 餐饮产业，百家争呜
5、。在餐饮连锁方面，引进了麦当劳、肯德基、鹤留山等多个连锁餐饮品牌，建成了东城十三碗、金融证券业群龙聚首。在金融证券方面，吸引了建行、工行、中行、农行、交行、招行、广发行、东莞银行、东莞农信社以及中信银行、兴业银行等。代表楼盘有：帝庭园 项目地东南为东城新兴房地产发展聚集地 东城与寮步交界处，前接寮步后揽东城，可以观看高尔夫球场，以万科城市高尔夫、花样年君山为代表的板块。代表楼盘有：万科城市花园、花样年君山 项目地南面为东莞传统富人居所的黄旗山板块 占有了独特的山水资源、高尔夫资源，被东莞人喻为“东莞传统豪宅区”。代表楼盘：天骄峰景、星河传说 宗地解读 区位条件 中国 广东正太凯盈投资管理有限公
6、司 版权所有 紧邻东莞四大商圈之一“世博商圈”；东莞大道往北可接东城中路，项目往南即有东 纵大道、东城大道贯穿东西。交通十分便利。 宗地解读 现有交通条件 中国 广东正太凯盈投资管理有限公司 版权所有 结合研究数据与本项目特点得出，R2线“温南路站”出入口在本项目的100米范围内， 故轻轨的开通将对本项目的商铺增值达200%以上，办公物业增值18%左右，住宅物 业增值40%； 城市轨道交通区直接影响区主要为一次客流吸引区。该区域内面向轨道交通主要以步行出行方式为主。经调查，通常人们可接受的步行活动空间为500米范围。同时，通过距地铁不同距离与房价的散点分析，综合判定地铁的影响半径为500米
7、。 宗地解读 未来轻轨机遇 中国 广东正太凯盈投资管理有限公司 版权所有 教育资源、医疗配套优越；项目500m范围圈内无集中式商业，1.5Km内周边商服设施齐全； 商服配套 商服设施齐全： 距离星玺、海雅百货、世博广场、 家乐福仅1.4公里；距离天虹商场仅 1公里；距离盈锋家居中心仅600米 左右。 但项目周边无集中性商业。 东城初级中学 东城职业培训学校 东城中心小学 东城小学 东城高级中学 东城第六小学 东莞中学初中部 博厦小学 步步高小学 东莞理工 东华医院 中医院第二门诊 妇幼保健院 教育医疗配套 教育：周边青少年教育配套较 好 医疗：项目周边医疗设施良好，有大型医院； 宗地解读 配
8、套条件 中国 广东正太凯盈投资管理有限公司 版权所有 商业总面积13747不大，难以形成极具规模形态的商业集群，本项目商业物业辐射能力有限；住宅受 90/70影响，做高端产品又会面临合拼户型的尴尬与滞销，但可从产品实用、品质上延展产品的价值。写 字楼总建筑面积不大，周边无规模性、集群性的办公场所，故此写字楼能承载市场的压力较大。 地块 商用、办公 商住 合计 用地属性 集中式商业、 写字楼 洋房、公寓 复合型 土地面积 6068.75 约4.27万 规划 建筑面积 商业： 8411 底商：5305 212158 办公：31239 住宅：133532 地下面积 9708 43447 53155
9、 容积率 6.5 3.2 / 建筑密度 35% 27% / 建筑高度 79.2 小于100米 / 总户数 1214 / 停车位 未明确（地下三层） 1121个 / 绿化率 25% 38% / 90以下： 其他限制 此地块受90/70影响，90平米以下所占比71%； 西临东城中路；西北接“温南路站”地铁出入口，北临温南路， 一品天下；东临高田坊路传统商业，南临芳桂园茶叶市场 宗地解读 经济指标 中国 广东正太凯盈投资管理有限公司 版权所有 一 项目地处东城北板块，交通便利，配套成熟； 二 区域人口密集，但人口质量不高； 三 项目住宅部分周边没有景观资源支持，需依赖内部景观营造； 四 地块四面临街，其中两面为城市主干道，昭示性好，具备一定的商业和商务价值； 宗地解读 宗地总体评判小结 中国 广东正太凯盈投资管理有限公司 版权所有 PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号 PART 3 项目属性及运作背景研判 中国 广东正太凯盈投资管理有限公司 版权所有 1、旧城改造是未来城市发展趋势 3、受制于区域整体改造规划 讯通旧厂片区整体改造、世博北片区改造等周边区域三九改造项目将加速项目区域商圈及住宅品质的升级。 2、旧城改造享受政策及政府支持 项目属性 项目属于旧城改
