《2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P（67页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、宝安地产南湖驾校地块 定位及规划策略建议,2012/05/20,策略篇,目录,宏观背景及经济环境区域及地块特质分析建筑规划定位及产品风格商业定位建议及风格住宅户型配比及其它,PART1:宏观背景及经济环境,宏观入市政策,史上最严厉调控 ，市场持续低迷,住宅市场受到了前所未有的调控，以国八条为基础，陆续提出征收房产税、限贷、限购、信贷紧缩等一系列调控政策，对中国房地产市场产生了明显的冲击。,限购又限贷，保障房政策不断完善 土地市场收紧,经济环境分析, 土地市场（3月） 成交宗数：13宗 （85.71%） 成交面积：82.46万方 （14.69%） 成交可建面积：268.22万方 （7.84%）
2、成交金额：50.83亿元 （7.12%） 楼面地价：1895元/ （-0.68%） 商品房市场（3月） 房地产吸纳指数： 82.57 （51.69%） 商品房新增预售面积：166.65万方 （485%） 商品住宅新增预售面积：106.30万方 （309%） 住宅成交套数：11149套 同比：（13.93%） 环比：（54.38%） 成交均价：6314.66元/ 同比：（-1.85%） 环比：（-0.19%）,数字楼市（2012.03）,1、宏观调控将在今后相当长一段时间内存在，房地产开发政策风险将长期存在； 2、政府调控的重点将是上涨过快房价与群众购买力之间矛盾； 3、调控的手段将改变以往单一
3、的调控方式，土地、金融、市场等房地产开发的整个环节都是调控的对象； 4、武汉整体房地产开发呈稳健向上的成熟趋势； 5、项目所在区域的成熟居住氛围和规划，为项目发展带来了有利机遇,综合小结：,PART2: 区域及地块特质分析,宏观区位：隶属武昌,项目位于武昌区恒安路南湖驾校地块，处于城市二环线以内。,本案,距中南商圈及雄楚大街10分钟车程内，有多条公交线路通达武汉三镇各地。 并有规划中地铁七号线可直接到达汉口。,南湖片区武昌最大的成熟社区，目前开发项目较集中区域，随着交通配套设施的完善和旧城改造的完成，南湖片区房地产市场价值将裂变。 代表楼盘：大华南湖公园世家、南国花郡等,本案,中观区位：处于武
4、昌最大的社区南湖社区,本案地块,南国花郡地块,地块卫星图示：,【东临成熟居民区】,【南临南国花郡项目】,【北临恒安路与富安街交汇口】,周边环境现状, 交通配套 公交74路、543路、561路、570路、804路等 生活配套 中商平价、中百仓储、武商量贩、红旗家俱、工贸家电、苏宁电器 金融配套 招商银行、中国交通银行、中国民生银行、中信银行、中国工商银行、中国信合 医疗卫生配套 南湖医院、武汉蓝湖医院、武汉陆军总院、省人民医院、武汉妇幼保健院 景观配套 虽然项目属于南湖片区范畴，但项目所在地距离湖岸景观带较远，在景观配套上目前只能以小区内的景观建设为主。,项目SWOT分析1、外部机会 随着南湖片
5、区地产开发的不断成熟，区域开发和居住价值被充分认可； 南湖片区周边高校和政府单位密集，有大量有较强购买力的消费人群； 预计楼市在2012年逐步解冻升温，地产形式逐步趋稳； 政府在宏观政策上鼓励消费，房地产的相关政策逐步放宽。2、外部威胁 潜在购房者的观望心理仍然存在，楼市走向并不明朗； 经济试用房和廉租房的开发力度空前增强； 区域范围内开发量比较大，竞争激烈； 在一定程度上，房产投资性人群将被适当压缩。,3、内部优势 宝安地产在南湖区域的经验及口碑； 科学和专业的规划及操作； 临街性好，便于规划自身商业配套； 宝安地产实力雄厚，善于整合各种社会优质资源。4、内部劣势 项目开发规模有限，楼盘品质
6、需要提升； 项目周边需要进一步改造，整体形象不佳； 目前地块周边噪音、灰尘、路面情况均较差，影响客户心理倾向。,地块自身条件分析,初步结论：本项处于南湖板块南湖花园区域，但并无湖景等自然资源优势，同时地块面积不大，不具备做豪宅、大盘的条件。但依托南湖新城的规划发展背景，以及本项目有较好的区位、潜力、配套及开发商实力优势，具备做精品时尚社区的潜力和条件。,地块条件小结：,PART3: 概念定位及产品规划建议,定位之前，首先要明晰我们的核心概念；先重点看下南湖区域两个项目的 产品概念 。,【御景名门】,开发商：湖北金运置业有限公司 项目位置：洪山区雄楚大道武昌图书城斜对面 均价：收盘均价7300元
7、/平方米 物业管理费：1.5元平米/月 建筑类型：高层 占地面积：8438.03平方米 建筑面积：49050.28平方米 绿化率：35% 容积率：5.81 开盘时间：2007-9-8(一、二号楼) 2007.10.18（三号楼） 入住时间：2009.5.30,“学府中央 天赋上品”,在较长一段时间内，御景名门的销售状况并不理想，产品原因有三点：1、小区没有可以吸引人的景观环境，除了大环境还不错以外（和理工大连在一起），基本没小环境。2、户型设计不合理，小户型设计较差，尤其是44的户型还没有天然气，做饭只能用电。3、容积率太高，5.81的容积率，而且是2梯7户，这样的居住环境是很难吸引教师购买的
8、。,【综合点评】,此项目最大的失误是定位偏差，这样已占据雄楚大道优势的“地利盘”，应该沿“武昌脊梁大道”这样的路线做潜力文章，而不是将自身定位成一个“学府中央盘”同时，不应该把客户群定在高校教师（虽然和高校在一起），而应该定位在35岁以下的年轻人，这一部分人群分布在中南丁字桥亚贸街道口珞狮南路图书出版城一带。因此户型应全部以中小户型为主，而不应该设计大户型，大户型的客户群通常在40岁以上。40岁以上的教师群体的购买力是很强的，但这部分人不会买这样一个没有小区配套的项目居住，他们更会考虑金地格林小城、大华南湖公园世家等这些配套齐全、小区环境优良的的项目。,以其定位为戒,规模：总建筑面积约73万平
9、方米，其中居住用地面积约44.86万平方米，城市规划道路面积约7.1万平方米，中学用地约1.6万平方米，公共停车场面积约5600平方米。项目绿化率35% ，容积率为1.6，楼间距不太大。 园林：社区内部规划的生命绿廊，沿袭公园化社区模式，其规划设想以绿化主轴设计为主线，以生态绿化系统和道路系统为纽带，串联起各个独立住宅组团。 卖点：规划中的水上公园，以及较好的性价比优势。,06,【大华南湖公园世家】,“73万方的海派文化大盘”,现场包装明朗的海派文化,“73万方的海派文化大盘”这一定位，加上多层面的执行，让其成为南湖区域最成功的楼盘之一。,以其定位为鉴,现在，我们项目自身如何定位？,从质朴温馨
10、的中式，到明朗并蓄的海派 再到舶来贵族的法式优雅南湖区域，更是南湖花园城区域， 需要一股略为热烈，却又不失温馨的新风！,“南湖首个西班牙风情精致社区”,【项目产品概念定位】,品牌印象定位：浓郁的西班牙马德里情调 Pure loveliness产品支撑配合：中心、建筑、花园、音乐、浪漫,产品意像：马德里之春,外立面风格 （临富安街面）,入口风格：建筑、喷泉、石径、鲜花、音乐,社区小品及广场,“音乐 芳香 未来”,【市场形象定位】,【规划配套建议】,【音乐配套】：音乐大门、音乐景观、音乐喷泉、音乐会所【芳香配套】：欧式庭苑、四季花卉、芳香路径、芳香植物墙【未来配套】：家的未来、教育的未来、生活的未
11、来,紧邻“南国花郡”，这样市场形象， 是否略有雷同？,南国花郡是要绽放一个“玫瑰主题社区”。而我们是除了“花之芬芳”，更有“音乐”、“未来”，在内涵和延展性上更胜一筹。,况且， 在项目体量不大的情况下，与其重新造势， 不如“取势”，再“明道而优术”。,（同时，一年后，我方面市时，南国花郡已接近清盘或收尾状态； 我们真正要面对的是区域后期的新盘南益名士1号 等项目。,马德里春天来袭， 带来一场关于“音乐 芳香 未来” 的格调盛宴,我们的面市形象：,【项目体量建议】,南国地块,本案地块,本案地块面积和南国花郡地块面积大致相当，从开发效益及居住舒适度的综合角度考虑，建议容积率在3.0-3.4之间，总
12、建筑面积约在10-12万。【数据类比】： 南国花郡容积率2.76，建筑面积79360 。,【产品组合示意】,临恒安路,临富安街,SOHO公寓产品,高层住宅产品,项目商业部分,其中：高层住宅建议规划4-5栋，总层数28-33层， 高层住宅产品总建筑面积约70000-85000。另外，恒安路与富安街交汇面，设置1-2栋 SOHO公 寓，建筑面积约20000-36000 。,【物业体量建议】,（效果示意）,PART4: 项目商业定位及风格建议,【区域商业环境分析】,位于南湖花园城区域较核心位置，但短期内商业辐射范围窄。项目3公里内已经有武商量贩、中百仓储、沃尔玛（南国SOHO520底商）。车流量大，
13、但人流量一般，以南湖花园区域居民为主。同时路况较差，噪音灰尘较大，在人行道规划、沿街绿化规划等方面均显一般，周边社区已经有一定的配套商业，整体品质一般，以生活服务为主，其中特色餐饮业为一亮点。,（区域社区商业以生活服务为主，辐射力一般）,（图示：建安路的特色餐饮一条街）,一方面，南湖新城的规划，常住人口31万人； 带来地产机遇尤其是商业市场的机遇。（南湖地区还有665公顷土地可开发，可新增21万人，现状10万人，南湖新城将达31万人。）,【政策机遇分析】,【商业格局现状分析】,另一方面，相对于中南、鲁巷等商圈，南湖区域的商业能量及辐射力还是略逊一筹； 同时项目3公里内已有武商、中百仓储、沃尔玛
14、等； 开发中的维佳置业武昌府项目，规划有30万的大体量商业， 其中11万的佰港城商业中心，集百货、超市、餐饮、休闲、娱乐为一体，已签定家乐福、百老汇、国际巨幕IMAX院线等知名商家入驻。本案若再规划综合型商业，在商圈格局、自身基础、市场时机等方面均不占优，因而，本案不适合做“区域性商业体”。,【商业属性归类】,根据自身特性及商业分级理论， 我们更适合定位于“泛区域性商业”，同时以”邻里型商业“略为补充。 商业体量上，我们建议在8000 - 11000之间。,当不做商业体时，街铺更易被接受,【商业产品结论】,1、作为“泛区域型商业”，同是适当兼顾“邻里型”，我们商业呈现形式为“底商街铺”。2、其
15、中：沿恒安路、富安街面均设置2F街铺，与南国花郡相邻面内街设置1F街铺（商业总面积在8000 - 11000之间）。3、为扩大市场接受面及确保街铺品质，商铺层高不低于5.5米，1F以分割发售兼顾招商，2F以大商家招商为主。,临恒安路,临富安街,设置2F底商街铺,设置2F底商街铺,设置1F底商街铺,商业设置图示：,当“海派商业风格” 在南湖区域横行的时候,（图：保利中央公馆的“海派商业”）,（图：大华公园世家的“海派商业”）,【商业风格定位探讨】,（图：马德里风情商业外立面示意）,我们坚守我们的 “马 德 里 风 情 商 业”,城市的“快与慢”之间,亦有慵散的情调,我们的“街铺商业意象”,【商业风格意向】,我们的街铺风情定位：延续住宅西班牙格调的的“音乐、芳香、未来”， 更有“咖啡、雪茄、烤肉、面包、书香”,快捷连锁酒店 （3500以上） 西式牛排烧烤连锁 （800以上） 典藏红酒吧 （400以上) 美容纤体中心 （400 以上) 外贸名品 （350以上） 城市时尚超市 （300以上） 面包工坊 （80以上） 进口食品专营 （120以上） 城市咖啡吧 （180以上） 城市书屋 （130以上） 布艺工坊 （80以上） 城市快客-街饮 （70以上） 品牌折扣店 （100以上） 礼品鲜花店 （80以上） ,理想中的业态及功能面积：,PART5: 住宅户型配比建议及其它,
