《2010济南汇福山庄精装修可行性研究及广告推广方案111p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010济南汇福山庄精装修可行性研究及广告推广方案111p（111页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,精装修可行性研究框架,本案精装修标准及 售价建议,本案销售周期预估,样板房及景观区建议,精装修可行性分析及比例,精装修可行性分析及比例建议,1,精装楼盘市场分析 精装楼栋比例建议,精装修可行性分析及比例建议,1,国内精装修现状：各城市发展各不相同，一线城市基本趋于成熟，二线城市快速发展，三四线城市刚刚起步。,一线城市，如深圳、北京、上海，精装修起步较早，占整个市场的七八成，进入成熟时期； 二线城市，如济南、西安，精装修占到三四成，开始进入快速发展时期； 三四线城市，才开始刚刚起步；,济南精装修现状：进入快速发展时期，正式迈入精装房时代,济南主要楼盘调查分析：精装修类产品，市场认可度较高,豪宅
2、基本都是精装修，月去化约30套； 公寓类产品更加倾向精装修，月去化约4050套； 中高档住宅精装则很少，恒大在全国的项目全是精装修，精装类楼盘月去化约50套,三箭实力雄厚，有能力做精装修楼盘,三箭集团是国有独资企业 ，建筑经验非常丰富，实力雄厚，有能力去做精装修的楼盘,三箭银苑 三箭如意苑 三箭吉祥苑 三箭平安苑 三箭七星吉祥大厦 三箭如意商街 三箭东鸿广场 ,这些项目在济南做得都非常成功，客户都很满意，在业界的知名度也很高,我们还会看到更多更精致的项目,综合以上三点，可以得出汇福山庄可以做精装房,目前，济南精装豪宅的销售速度较快，且能够产生较高溢价,三箭实力雄厚，有能力做精装修,汇福山庄可以
3、做精装修,济南已经进入精装房时代,精装修可行性建议,1,精装楼盘市场分析 精装楼栋比例建议,济南精装修案例和花园洋房案例,参考济南市场及结合三箭现状，建议部分小高层做精装修，花园洋房不做精装修。,总结：济南市场高档住宅做精装修，且市场接受度高,本项目是三箭进军精装修的试点项目，经验不足，建议做部分精装房,小高层部分精装，花园洋房不做精装修,花园洋房具有稀缺性，本身溢价就高，故不做精装修,选取小高层6#、8#和11#做精装修,选取精装修楼栋的方法： 位置好且户型好,可供选择的楼仅有六栋，分别是3#、4#、5#、6#、8#、11# 首先，6#的通风采光效果最好 其次，选取靠近中心景观的楼栋，选取8
4、#和11#,故，选取6#、8#和11#精装修,花园洋房,小高层,小区主 入口,精装修标准及售价建议,2,济南市精装楼盘装修报价及成本分析 典型精装修参考案例 销售价格预估,通过对济南精装楼盘的调查分析可以看出，在售的精装楼盘多数集中于奥体中心周围，并且市场认可度高，销售状况好,济南市在售精装楼盘,通过对济南精装楼盘的调查可以看出，装修楼盘多为中高档楼盘，并且主要针对高层住宅和公寓。,除万达豪宅装修报价为3000元，海尔绿城玉兰公寓装修报价为4000元（含家电），无论住宅还是公寓市场上普遍装修报价集中在1500-2000元之间,实际成本价格为800-1000元之间，建议跟随市场，采取800-10
5、00元的装修成本。,精装修标准及售价建议,2,济南市精装楼盘装修报价及成本分析 典型精装修参考案例 销售价格预估,住宅案例一：中海奥龙观邸高层精装交付：装修报价约1500-1800元/平米，装修明细如下,华帝：灶具，油烟机，消毒柜，电热水器 客厅空调（柜机），主卧室空调（挂机） 安信：多层实木复合地板（卧室），客厅瓷砖 TOTO：洁具（座便器，龙头，花洒） 施耐德电气-梅兰日兰（面板，开关，插座等）,交付时可移动的部分均不包含（空调赠送）厨房橱柜赠送，灯具均不赠送。,住宅案例二：海尔绿城全运村(小高层和多层）：装修标准报价约为1500-1800元平米，装修明细如下：,门：入户门为高级品牌防盗门
6、；其余为木质套门 地面： 客厅厨房卫生间为瓷砖地面，卧室书房为品牌木地板 墙面：磨砂壁纸； 天花板：高级乳胶漆加石膏线 厨房：橱柜消毒柜水龙头抽油烟机 卫生间：水龙头面盆马桶毛巾架厕纸架 灯具：含吸顶灯和射灯，吊灯不赠送； 空调：客厅为海尔柜机，主卧室为海尔挂机,海尔绿城住宅装修图片精选（除明细所列，其余均不包含）,住宅案例三：恒大名都装修标准报价约为1500元平米，装修标准如下：,门：入户门，高级装甲入户门，配高级精美入户门锁，并设门磁一个；厕所和厨房门：高级木饰面门及门套，配高级门锁（高利）五金件；出阳台门：高级铝合金门。 窗：高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗窗台配天然石台面 客厅：天花板，高级
7、乳胶漆，石膏角线。 地面和墙面：嘉俊”或“萨米特”高级抛光砖；墙面：高级乳胶漆，配有红外探头一个，过道卧室同客厅 厨房：天花，硅酸钙板及高级乳胶漆，地面，“马可波罗”或 “冠珠”高级防滑砖，配“雅科波罗”“海尔”或 “康耐堂”高级吸塑面板组合橱，老板煤气炉，抽油烟机，消毒碗柜，独立水表，电表，燃气表。 卫生间：“科勒”或 “美标”洁具，摩恩水龙头，五金件配“帝朗”厕纸架，双杆毛巾架，天花，地面，墙身同厨房 阳台：天花使用高级乳胶漆，地面同卫生间，墙身同外墙，使用仿瓷砖 电视，电话，宽带入户（预留接口），配优质名牌电箱，松下开关，插座面板 卧室：主卧设紧急按钮一个，餐厅，主人房有豪华水晶灯具（迪
8、宝或欧普），其他部分精美灯具,室内铺有世友木地板，奥迪斯电梯,装修图片：交付标准,装修效果图（交付时除明细所列部分，其余均不包含）,住宅案例四：天泰太阳树采用欧洲新古典主义装修风格，精装标准报价约1800元,交付标准：（可移动部分均不包含）厨房和卫生间瓷砖地面和墙面，其余墙面为皮质壁纸；卧室品牌木地板；灯具和家具不含；厨房橱柜赠送；,从体能住宅到智能住宅的质变，主打高科技；形成独有的恒温恒湿恒氧低噪适光低能耗的新居住形态,新风系统+降噪音系统,恒温建筑材料（外墙部分）,室内配有遮阳卷帘，门窗玻璃采用充气玻璃,客户心声和感受1,客户心声和感受2,住宅案例五：万达公馆装修标准报价约为3500元平米
9、，装修标准如下：,入户门：意大利公寓别墅装甲门，进门特色大理石玄关 地面：卧室品牌实木地板，其余为大理石拼花地面 墙面：卫生间墙面瓷砖到顶，淋浴房为马赛克，浴盆部分为大理石平台，客厅和房间部分为高级壁纸 吊顶：艺术石膏吊顶 杜拉维特和汉斯格雅洁具，卫浴系统 意大利橱柜和厨房电器,交付标准效果图：（交付时除明细所列部分，其余均不包含）,厨房交付标准装修：可移动部分均不赠送,客厅交付标准：可移动部分均不赠送,建筑面积288平方米户型,公寓案例一：海尔绿城全运村(玉兰公寓）：装修标准报价约为4000元平米，装修明细如下：,门：入户门为高级品牌防盗门；其余为木质套门 地面： 客厅厨房卫生间为瓷砖地面，
10、卧室书房为品牌木地板 墙面：磨砂壁纸； 天花板：高级乳胶漆加石膏线 厨房：橱柜消毒柜水龙头抽油烟机 卫生间：水龙头面盆马桶毛巾架厕纸架 灯具：含吸顶灯和射灯，吊灯不赠送； 空调：客厅为海尔柜机，主卧室为海尔挂机 家具：红木家具 家电：电视冰箱等常用家电均包含,海尔绿城玉兰公寓装修图片精选,公寓案例二：名士豪庭MINI公馆平层公寓精装交付，装修报价约为2000元平米，装修明细如下：,大堂和电梯间装修情况,大堂,电梯间,装修效果图（交付时除明细所列部分，其余均不包含）,入户门：品牌防盗门 地面全部为瓷砖 墙面：厨房和卫生间瓷砖到顶，其余为高级乳胶漆 石膏吊顶 汇达牌面盆，马桶，品牌洁具（水龙头，花
11、洒） 厨房：好乐家牌橱柜和BOSS牌油烟机,公寓案例三：中齐未来城装修标准报价约为800元平米，装修标准如下：,中齐未来城装修图片精选（交房时可移动部分均不包含）,公寓案例四：发祥巷小公寓精装交付：装修标准报价约2000元平米,H户型客厅,大堂公共走廊,电梯间,D户型客厅和卧室,家具及电器均不包含在内,卫生间,C户型客厅和卧室,可移动部分均不包含,精装修标准及售价建议,2,济南市精装楼盘装修报价及成本分析 典型精装修参考案例 销售价格预估,奥体板块主要住宅项目价格分析,奥体板块项目整体价格在8000元/-15000元/ 由于产品出现差异化，使得价格阔度较大，整体价格处于济南整体房价的高位 其中
12、带电梯的花园洋房香墅里均价8000元/，海尔绿城多层（不带电梯）则高达13500元/，价格差异较大,本案与奥体板块主要项目的竞争因素对比分析（纯毛坯房）,评估与价格修正,修正公式 （汇福山庄评估得分/比较楼盘评估得分）*比较楼盘均价,修正结果:（8350+12210+9602+9400+8744）/5=9661,修正过程 中海奥龙观邸： （94/94）*8350=8350 海尔绿城全运村：（94/97）*12600=12210 名士豪庭： （94/93）*9500=9602 银座花园： （94/88）*8800=9400 香墅里： （94/86）*8000=8744,产品定价（毛坯房，去除精装
13、修）价格约在9661元/平方米,建议汇福山庄跟随市场，装修报价大约在15002000元/之间,中海奥龙观邸月去化约50套，恒大名都月去化约65套，海尔绿城全运村月去化约60套，销售状况很好，说明济南市场对精装楼盘的接受度比较高。 由上面图表可以看出：市场上普遍装修报价大约集中在1500-2000元之间,实际装修成本价格为800-1000元之间。,精装修产品价格约：11161-11661元/平方米之间,精装修不仅可以提升整个项目的形象，还可以轻松实现800-1000元的溢价空间 本案纯毛坯房的价格，约在9661元/平方米，建议跟随市场普遍装修报价约1500-2000元，则实施精装修后价格约在11
14、161-11661元/平方米之间,销售周期预估,3,济南市类似楼盘销售情况分析 本案销售周期预估,主要参考项目业态及去化速度,销售周期预估,3,济南市类似楼盘销售情况分析 本案销售周期预估,平均月去化及本案销售周期预估,目前济南市场在售精装公寓主要有发祥公馆，名士豪庭MINI公馆，未来城公寓，海尔绿城玉兰公寓等，价格在8000-13500元平米之间，平均月去化约为40-50套； 精装小高层，高层住宅主要包括中海奥龙观邸，黄金99，恒大名都，恒大绿洲，万达公馆，海尔绿城全运村，天泰太阳树等，价格根据其所在区域不同，在6700-15000元平米之间，平均月去化约为40套； 花园洋房（多带电梯）主要
15、包括四建槐花园，东山雅郡，东山墅，尚品清河，未来城，阳明山庄等，价格在8000-11000元平米之间，平均月去化约为36套； 由于本案位于奥体片区并规划有部分精装，由小高层，多层花园洋房组成，且都为住宅，所以公寓对本案无参考价值；根据市场内类似项目的平均月去化及本案的总体规划，并且考虑市场政策等多方面因素，本案销售周期预计为1年。,样板房及景观区建议,4,售楼处位置设置 售楼处景观设置及装修 样板房比列建议 样板房装修建议,售楼处设置位置及形象展示建议,售楼处位置设置分析： 售楼处处于项目外围，有较好的通达性，但对交通，装修风格，装修主题营造，景观展示方面却有很大的限制性，本案距离主干道有一定
16、距离，所以不建议采用。 租用写字楼，大型酒店大堂空间对项目进行展示，优点出入方便，前期投入较小，缺点，不能给客户以本项目的直观展示，结合本案实际，不建议采用。 售楼处位于项目内部，优点可以给客户对小区整体的直观印象，对小区规划，景观等都可以较好的展示，建议本案售楼处设置在项目内部。 售楼处形象展示建议： 售楼处要切合项目整体规划，良好的展示项目的形象，以及所售项目的特色；外部设计要考虑项目属地特点，项目客户定位，外立面及外部包装要与周边景观相协调,同时要考虑项目结束以后的使用功能及建筑的时效性。 售楼处的通达性，售楼处要考虑客户来访的便利性，交通及路线设置。 售楼处应营造良好的销售气氛，从细节入手：挂幅、吊旗、海报、背景版、展板、水杯、装饰物等，用具感染力的色块和画面在室内空间中穿插；另外也可从项目规划设计借用一些概念，将客户关心的销售信息恰如其分的融入其中以起到到一定提示作用 售楼处的规模应从使用功能，临时或保留建筑的划分，位置，形象包装等多方面要素综合考虑。,
