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1、新新集团水暖城项目策划报告,2011.02,第一部分 项目战略定位 第二部分 项目运作思考 第三部分 综合体运作建议,报告提纲,第一部分 项目战略定位,项目地块理解 新新集团理解 海城产业资源 东北产业资源,地块理解,市中心西移，城市发展新格局,目前市中心：配套成熟，但档次偏低，区域已经成型，导致未来发展受限； 海西新区：CBD中央政务区，城市重点规划发展区域，未来的市中心； 项目：位于海西新区中心区域，城市新格局的产生为项目带来新的发展机遇；,项目,海西新区规划为未来的市中心，项目迎来了新的发展高度,地块理解,地段的稀缺性,行政中心 市政府、法院、检察院,沈大高速,大盘线,水暖城地块,水暖城
2、地块 交通发达：有沈大高速公路（沈阳-大连， 8车道），大盘线（海城-盘锦），南接大连港，北连吉林、黑龙江地区； 地段稀缺：是海城市区距离高速口最近的区域，便于运输。,综合体地块 地段稀缺：位于未来市区的商业中心地带， 紧邻行政中心、爱民广场和新区最大的人工湖；,项目两个地块的地段各具优势，都具有稀缺性，,地块理解,规模庞大，最具影响力,市政府及其他主要行政机构,水暖城地块 占地：106万方 总建面：200多万方,综合体地块 占地：20万方 总建面：60万方,项目包括水暖城地块以及综合体地块，总建面约260万方，规模在海城市首屈一指，影响力巨大； 项目规划打造的水暖市场的规模将可能改变海城甚至
3、东北专业市场格局；,项目规模大，在海城未来的发展中将起到举足轻重的作用,地块理解,新区进入快速发展期,新建道路,市政府,在建楼盘,新驻小区,2002年，海西新区晋升为省级开发区，区域面积54平方公里，规划面积6.64平方公里； 2009年，海西新区开始进入快速发展期，目前海城在售楼盘基本集中在新区； 随着市政府的进驻，居民的陆续入住，市中心医院的在建等，目前该新区已经初具规模；,新区近年的快速发展，已经形成一定的规模和形象,地块理解小结,项目占据天时地利，不再是简单的地产开发，而是需要整合海城甚至东北市场资源的超大规模、复合型地产项目！,项目地块理解 新新集团理解 海城产业资源 东北产业资源,
4、开发商品牌,中国大型水暖专业市场的缔造者,新新集团 国家二级开发资质的大型房地产开发企业，累计开发建筑面积数百万平方米，土地储备达100万方。,中国水暖城 总规划面积68公顷，计划投资15亿元，占据了全国70%以上水暖阀门市场销售份额，是目前国内唯一集科研开发、产品展示、仓储物流为一体的规模最大、档次最高的水暖阀门专业市场。,开发商品牌以及开发国家级水暖城的成功经验是项目顺利进行开发的后盾,我们项目面临的：优势 开发商运作专业市场经验丰富，专业能力强；项目为海城最具规模的大型复合项目，影响力大；劣势 60余万方的体量，若全用于打造水暖市场，仅仅服务海城市，存在一定的问题；,那么，我们如何弥补劣
5、势呢？,项目地块理解 新新集团理解 海城产业理解 东北产业理解,南台箱包批发市场,西柳服装批发市场,海城建材市场,四个大型专业市场联动发展，辐射面较广，易于实现专业市场之间的资源整合,海城市,感王黄金市场,西柳服装市场：占地面积100万平方米、建筑面积80万平方米，日均上市人数68万人次，日均成交额4500多万元，年均货物吞吐量80万吨，仅次于义乌的专业批发市场； 南台箱包市场：新市场建于1992年，总建面3万多平，是东北地区最大箱包集散地； 感王黄金市场：建于1992年，营业面积达2000多，辐射东北三省； 海城建材市场：东北地区目前最大的综合性市场。 占地面积30万平，建筑面积12万平；,
6、城市理解,专业市场初具规模，联动性较强,菱镁产业基地海城市是世界菱镁矿储量最集中的地区，菱镁保有资源总储量达到26.4亿吨，占全省的74.4%、全国的61.8%、世界的18%，有“世界镁都”之称。目前海城市共有菱镁矿开采企业33家，镁制品加工企业113家，从业人员达6万人，2009年，镁制品产量达到630万吨，菱镁企业实现税收9亿元左右，占全市税收总额的30%。,城市理解,世界镁都，菱镁资源丰富,菱镁资源丰富，是海城独具的天然优势,项目地块理解 新新集团理解 海城产业理解 东北产业理解,城市理解,东北三省的产业资源,黑龙江：以木材、化工以及粮食生产等为主要产业，； 吉林：以综合性石油化工、精钢
7、、金属制品以及汽车制造、汽配零部件等为主要产业； 辽宁：以石油化工、装备制造以及物流、船舶制造等为主要产业；,东北地区不缺产业、资源，缺的是展现、交换这些资源的平台！,结 论,东北地区资源丰富、产业发达，但缺乏展现、交换这些资源的平台；海城菱镁资源丰富，专业市场已经具有一定规模，联动性强；,如果我们项目的一部分能够打造成整合这些资源的平台，那么也就同时弥补了项目自身的不足！,借助开发商品牌、项目自身优势，打造以专业市场为主的 东北第一大型地产项目,项目战略定位,第二部分 项目运作思考,“义乌”启示 项目运作思路,义乌启示,城市形象,全球最大的小商品集散中心，世界第一大市场（联合国、摩根斯丹尼评
8、定）现代化商贸名城国际小商品流通中心小商品研发中心和交易展示中心,义乌形象已经国际化，是小商品的代名词,义乌市产业布局（2006-2020年）从义乌市的产业布局可以看出，产业布局与城市化建设协调统一，共同推进： 城市发展按轴线规划： 保持老城区的政治中心功能，形成以行政管理、传统工业和休闲娱乐为主的城市功能区。 建设宾王中心，形成以金融、信息会展为主的城市信息中心功能区。 产业发展按组团规划： 第一产业主要以养殖业、林业为主、突出传统丝绸业、林业和糖业加工的优势，逐步向生态农业发展。加强与第二产业的结合，形成农业加工产业，组团式分布。,义乌启示,产业布局,产业分布广泛，资源联动性强,义乌启示,
9、产业布局,义乌市产业布局（2006-2020年）第二产业主要为针织、小商品的生产，服装、五金、化妆品、小商品、建材、文化产品和农产品的加工为主，形成了大陈组团、上溪组团、佛堂组团等9大产业组团区。第三产业主要包括商贸、会展、餐饮、旅游、物流和金融办公产业。,城市经济主要依托第二产业和第三产业,服装：义乌市已成为国内四大衬衫生产基地之一，大陈镇和苏溪镇日产衬衫100万余件； 饰品：经过20年的发展，先后培育出了浙江新光饰品有限公司及庆琳、琳琅、太阳花、贝尔和卓雅尼等3800多家生产经营企业，年产值约120亿元人民币，产量和产值占全国饰品业的70%以上； 拉链：全市拉链产量占全国的四分之一，销量占
10、全国市场三分之一强，被全国工商联会评为中国拉链生产基地； 针织：以袜业为主的针织行业，拥有袜机6万多台，其中当今世界最先进的袜机3万多台，生产总量占全国的40。 代表品牌有浪莎、梦婷； 其它：毛纺：成为国内两大毛纺织品生产基地之一；印刷：共有大小企业400余家，并拥有世界上最先进的印刷设 备；玩具：充气、塑胶、毛绒等玩具产品畅销30多个国家和地区。,义乌启示,第二产业构成,城市第二产业十分发达，是义乌形成小商品城的基础,义乌启示,第三产业构成,商贸：商贸产业为三个小商品城：篁园市场、宾王市场和国际商贸城，为商品的展示和销售区。会展产业以国际会展中心为依托，打造成每年一度的“义博会”，展示和销售
11、为一体； 旅游：分为小商品城参观旅游、小商品加工参观旅游和生态农业旅游； 餐饮：以义乌市传统的特色餐饮为主，全国各色餐饮为辅； 物流：陆空运输为一体，形成辐射全球的物流系统； 金融：在满足本土金融需求的同时，加强国际间的贸易结算与合作。,城市第三产业主要为第一产业、第二产业搭建交流、互换的贸易平台，起到至关重要的作用,义乌第二产业发达，资源丰富，但仅有在第三产业，即专业市场的平台上，通过资源整合，才能实现市场繁荣，共利互惠！,思考一,义乌启示,区位优越，交通便利,位于浙江省中部，南通广东、福建，西接长江腹地，东靠中国最大城市上海，面对太平洋黄金通道道路交通网布，有杭金衢高速、金甬高速穿境而过，
12、03省道、20省道、37省道等，便利的交通使义乌拥有完善的物流体系，为实现全球最大的小商品市场奠定了基础；地处长江三角经济圈；,区位优越，交通发达是义乌发展起来的外因,义乌,义乌发展大致经历了四个阶段兴商建县阶段（1982-1993年）：实施兴商建县战略，以市场化为主要推力，形成了全国最大的小商品市场。 工业强市阶段（1993-1998年）：实施以商促工、贸工联动战略，以市场化带动工业化，形成了与专业市场紧密联动的产业体系。 城市化阶段（1998-2003年）：实施城市化战略，工贸联动催生城市化进程，形成了现代化商贸名城。 迈向国际化阶段（2003年至今）：随着市场规模扩大、功能完善和业态提升
13、，形成全球最大的小商品批发市场，并演进为国际性商贸城市。,义乌启示,资源整合，产业联动,资源整合、产业联动是义乌发展起来的内因,区位优越，交通便利，这些只是义乌发展成为国际化商品城的硬件，即外因；资源整合、产业联动，这才是义乌发展起来的决定性条件，即内因；,思考二,国际商贸城作为义乌小商品城三大组成部分之一，是规模最大的同时也是管理最为先进的专业市场，代表中国专业市场发展的最高水平。国贸城占地134.62万平米，总建筑面积为283万平米。分为四个区，一区于2002年正式投入运营，四区于2008年10月正式投入使用。,义乌启示,借鉴1国际商贸城,一、主体市场,国际商贸城一区,国际商贸城一区市场于
14、2001年10月奠基，2002年10月22日正式投入营运，市场占地420亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元，分为主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有商位10000余个，经营户10500余户。市场日均客流量达5万人，产品的外销率为70%，95%以上的商户承接外贸业务，商品销往200多个国家和地区。,主要经营花类和玩具行业A、B区为花类经营区，拥有经营主体1000余个，主要产品包括仿真植物、绢花、塑料花、植绒花、干花、花瓶、花篮、花架、绣花线、乳胶帮、包装纸和彩带等。C、D和E区为玩具经营区，共有经营主体2000余个，主要经营毛绒、充气、电动及普通玩具4
15、个大类5万种商品，代表品牌有奥迪、美斯达、奥特曼、环奇、双马、迪孚、好孩子等。,一楼：花类和玩具,主要经营饰品行业，拥有经营主体4000余个，代表商品有头扣、发夹、发爪、项链、手镯、戒指、脚链等。饰品行业产品种类齐全，销售辐射面广，拥有一批上规模、上档次、有品牌、有自主出口权的知名企业。承接义乌饰品的生产加工企业，形成义乌市的支柱产业。,二楼：饰品,主要经营工艺品行业，共有经营主体近3000户，主要经营喜庆工艺、装饰工艺、旅游工艺、瓷器水晶盒相框等类目下的数万种产品。供应品行业拥有众多国内外知名品牌，70%以上的产品销往中东、东南亚、非洲和欧美等海外地区，是近年来发展势头较为迅猛，拥有广阔前景
16、的新兴行业。,三楼：工艺品,图片展示,中国义乌国际商贸城二区于2004年10月22日开业，市场占地483亩，建筑面积60余万平方米，拥有商位8000余个，经营户逾万户。 一楼经营箱包、伞具、雨披袋；二楼经营五金工具配件、电工产品、锁具、车类；三楼经营五金厨卫、小家电、电讯器材、电子仪器仪表、钟表等；四楼设生产企业直销中心及香港馆、韩商馆、四川馆、安徽馆、江西九江馆、新疆和田馆等精品交易区；五楼设外贸采购服务中心； 市场中央大厅二、三楼设旅游购物中心、中国小商品城发展历史陈列馆。东辅用房配套有工商、税务、派出所、银行、餐饮、物流、邮政、电信等职能和服务机构。市场配套有商务楼、写字楼、四星级酒店及东、西两个广场，开通环线观光旅游车。,国际商贸城二区,主要经营箱包、雨具行业，共有经营主体近3500户，主要经营箱包、伞具、雨披等类目下的数万种产品。供应品行业拥有众多国内外知名品牌，50%以上的产品销往中东、东南亚、非洲和欧美等海外地区。,一楼：箱包、雨具,主要经营五金工具配件、电工产品、锁具、车类，共有经营主体近2500户，主要经营五金工具、电工产品、各种锁具、车类用品等。供应品行业拥有众多国内外知名品牌，外向性强，80%以上的产品销往中东、东南亚、非洲和欧美等海外地区。,
