《2011年6月中龙湖北城天街回顾(40页）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年6月中龙湖北城天街回顾(40页）（40页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Lorm ipsum,北京。 上海。 深圳。 成都。 重庆。 沈阳。 广州。 Beijing. Shanghai. Shenzhen. Chengdu. Chongqing. Shenyang. Guangzhou,2011年06月,龙湖 北城天街2011年中回顾,本报告属保密信息，受法律及著作权保护，仅授权指定收件人查阅。如果您不是指定的收件人，请不要使用、泄漏、保留或复制其中的部分或全部内容。,From Vision to Value 凭远见 创价值,前言,本次回顾主要针对业主方反馈的北城天街2011年上半年运营情况资料进行小结。在小结过程中，我们欣喜的发现，从2010年年末至2011年上
2、半年，北城天街人流量、营业额有明显增长，部分新引入品牌其营业额迅速升至本项目排名前例。但也可发现，部分品牌经营状况不佳，对项目的贡献度有限，此也为项目近期思考和调整的重点。在报告中我司也提出相关建议，希望可为业主方参考。回顾中涉及项目自身资料均由业主方提供。,目录 | Index,1.0 大事回顾 2.0 项目经营回顾 3.0 项目定位回顾及调整建议,1.0 2010下半年-2011年上半年大事回顾,大事回顾,2.0 项目经营现状,2.1 客流状况回顾 2.2 各业态商业经营回顾 2.3 商业推广活动回顾 2.4 项目经营状况总结,2.1 客流状况回顾,2009-2011节日客流情况,2010
3、-2011日均客流情况 （2010年10月1日 2011年6月24日）,2011年北城客流有较大的提升，以五一节为例，相比2010年和2009年分别达到12%及18%增幅，说明通过2010年下半年-2011年上半年的调整工作，项目商业吸引力得到较好的提升；,从日均客流情况来看，北城天街目前日均人流量已达到或高于高于2009、2010的节假日人流峰值，说明项目市场定位准确，整体商业运营良好。,北城天街整体销售前20名排名,1、快销品牌、品牌集合店号召力强，并具有规模优势，销售额强劲，如有合适的位置、面积及商务条件的基础上可进一步引入；2、珠宝手表具有较优的市场表现，并其对位置的要求相对较低，可考
4、虑丰富其品牌，并调整至项目人流相对较低区域，均衡整体人流；3、JORYA、雅莹时尚女装的排名也说明此类品牌所具有的市场吸引力，建议在B中可进一步加强，增强B区之特色及品牌；4、特色餐饮整体销售表现较好，建议未来可引进更具市场号召力的品牌，同时引进更多轻便餐饮，优化业态组合。,2.2 各业态商业经营回顾,2.2 整体营业状况回顾,1、从表中可看出，销售较差的品牌较集中于B区，包括一般零售（配饰）、轻便餐饮、服务等业态； 说明B区整体商业氛围有较大调整空间，未来应加强对B区的整体打造；引进具备市场号召力的品牌，调整业态组合，带动区域商业氛围的提升。2、A区销售较差的品牌业态有服饰零售、音响、一般零
5、售（玩杂、配饰类），该类品牌面积较小，大部分位于公共区域或后通道； 通过项目工程改造可改善部分区域硬件环境，同时需注重公区品牌与周边零售品牌的搭配，形成商业互动，提高营业额。,北城天街整体销售后20名排名,2.2 各业态商业经营回顾,A区坪效排名前10位商家,A区坪效排名后10位商家,1、A区坪效较好的商家集中于LG和1F专卖区的零售品牌，包括潮流服饰、轻便餐饮、珠宝等，未来可进一步增加具有相应号召力的品牌，巩固及提升区域优势；2、在人流不易到达的位置及后通道的商家坪效较低，未来可通过硬件改造改善部分环境，同时也须针对商业氛围薄弱的区域加强带动，提升商业氛围，提升人流，进而推动品牌方的销售业绩
6、；,2.2 各业态商业经营回顾,B区坪效排名前10位商家,B区坪效排名后10位商家,1、B区坪效高的店铺均为零售，集中于1FB区，可以看出，B区人流向上的动力有限，无法将1F的人流与其他楼层共享，建议未来调整中，一方面注重人流的引导，另一方面高楼层品牌调整中需注重品牌自身的市场号召力；2、3F的品牌坪效普遍偏低，并集中于零售业态，商业氛围有待进一步提升，未来3F是B区商业提升的重要区域；,2.2 各业态商业经营回顾,新馆坪效排名前10位商家,新馆坪效排名后10位商家,1、新馆国际潮流服饰、时尚女装、餐饮的商业表现较好，尤其是GF的零售品牌坪效均得到较好排名，未来可延续LG层氛围至1F，且与专卖
7、区形成呼应，打造国际时尚潮流整体概念； 2、1F整体商业氛围仍有待提升，商业氛围与GF、2F未能形成良好的呼应，A区商业调整的重点工作将针对新馆1F进行； 3、人流不易到达的区域坪效较低，如2F ID-FIX、依华欧秀等品牌，通过后期工程改造、品牌调整改善区域商业环境，同时通过有效的引导和周边氛围的整体提升带动区域商业吸引力。,2.3 市场推广活动回顾,2.3 市场推广活动回顾,2.3 市场推广活动回顾,根据2011年上半年推广活动执行内容分析：1、结合SP、PR两种活动类型进行推广宣传，第一季度重点为消费者及商家的互动，以SP营销推广为主； 2、第二季度推广活动主要偏重体现龙湖商业及北城天街
8、整体形象，以PR活动为主，在适时节令期间进行主题活动推广；,商业推广活动建议：1、加强与商家的互动活动，帮助商家提升知名度；如“天街衣橱”活动可持续阶段进行，将活动与项目商业形象捆绑，既推广项目整体商业概念，也可刺激消费市场带动品牌销售业绩；2、连续性的延展主题活动，如目前进行的“英国馆”主题推广，可延展“英国”主题，宣传项目内引进的英国品牌、推广英国时尚品牌等，结合SP和PR形式与商业捆绑进行推广；3、与招商阶段工作相结合，如目前阶段招商工作重点在提升档次，推广可配合招商推出国际品牌介绍、品牌路演等活动，吸引相关第三方对本项目的关注，增加项目商机；4、推动客户忠诚计划，提高消费者对北城的商业
9、忠诚度，建立客户信息库，也有助于未来商业运营参考。,2.3 市场推广活动回顾,2.4项目经营状况总结,3.0 项目定位回顾,3.1 商圈发展情况 3.2 项目商业定位回顾 3.3 项目商业调整建议,4、太阳谷项目，占地面积80亩，位于渝北二村片区，由融恒地产、隆鑫集团等三家地产商共同打造，规划酒店集群、商务高地、奢侈品展示集散中心于一体的48万方超大型生态商贸中心。,2、协信星光68,4、太阳谷,1、新华书城,5、名车广场,3、富力海洋广场,本项目,观音桥商圈 “再提升”工程将商圈由“品牌竞争”向“品牌引领”的转变，具备了跻身国内外一流商圈的核心竞争力，正成为重庆乃至西南地区奢侈品消费新地标！
10、,3.1 商圈发展情况,2011年观音桥商圈商业规划：,5、名车广场，政府将原建新市场打造为西部首家世界名车主题广场。,2、协信星光68将中国银行和银海宾馆地块改造为二期商业，引进国际一线品牌；,1、新华书城，新华集团将在观音桥推动20万体量的项目，其中规划有超过4万平方米左右的超大型新华书城的建设；,3、富力海洋广场商业体量约10万平米，分三期开发，目前一期商业为家居广场，；,3.1 商圈发展情况,北城天街整体商业发展战略回顾,3.1 商圈发展情况,北城天街商业发展目标： 1、项目分为短期、中期、中长期发展战略进行； 2、软件（品牌）及硬件（物业）配合提升，为商业发展创造更优条件。,成为重庆
11、潮流时尚商业地标项目,全面提升品牌档次，实现整体分区概念,更多国际潮流时尚品牌,如期完成新馆1F全面招商,整体发展战略,中长期目标-2018年,中期目标-2013年,短期目标-2010年 （基本完成）,根据现有品牌规划方案完成招商工作，增强新馆1F商业氛围,软件提升,软件、硬件提升,软件、硬件提升,3.2 项目商业定位回顾,3.2 项目商业定位回顾,定位实现情况一 短期目标,新馆1F引进度文、SKAP、英皇钟表珠宝、艾伦斯特珠宝等品牌，已基本完成短期目标。,3.2 项目商业定位回顾,目前北城天街启动公区工程改造，预计8月25日完成第一阶段改造。,定位实现情况二 中期目标,3.2 项目商业定位回
12、顾,定位实现情况二 中期目标,公区改造现场图,至2013年，项目整体改造将全部结束，同时品牌调整也将完成，为消费者带来新的购物体验。,5F定位：娱乐,4F定位：餐饮+娱乐,3F定位：国内青少年时尚+生活时尚+国内成熟时尚（以Paul Frank和Hi Panda等为代表的年轻潮流品牌）,2F定位：国际年轻时尚+国内淑女时尚（以H&M、Uniqlo、Ochirley为主的国际年轻时尚品牌和Ein、Jorya Weekend为主的国内时尚女装）,1F定位：国际潮流时尚（以CKCalvin Klein、Pinko、iBlues为代表的国际时尚男女服饰品牌）,LG定位：国际潮流休闲时尚（以Armani
13、 Jeans、Diesel为主的国际休闲、牛仔品类服饰品牌）,3.2 项目商业定位回顾,楼层定位,定位实现,引进Armani Jeans品牌；,A区引进CK Calvin Klein、英皇钟表珠宝、艾伦斯特珠宝等品牌，B区引进Badgle Mischka、Marccain、System等国际女装品牌；,A区引进欧时力男装、JNBY、速写及Only veromoda集合店；将恩曼琳、巨式国际搬迁至B区，引进红枫庭、Bernini、马天奴等时尚女装品牌；,将Apple、JBL音响搬迁至3F专卖区，新馆引进星巴克咖啡，B区引进Private shop内衣品牌；,A区引进妙叶东南亚餐厅，元气关东煮，B
14、区引进东田造型品牌；,3.3 项目商业调整建议,Sephora,Starbucks,Hugo Boss Orange,ED Hardy,GAS,i.t.,DKNY Jeans,Tommy Hilfiger,Disel,护肤品区,G-Star,C.P.U.,Log In,Ray-ban,Replay,Haagen-Dazs,Adidas Original,55 DSL,Stages,PEPE Jeans,Lee,Armani Jeans,7 for all mankind,Energie,Anteprima Wire Bag,Evisu,Miss Sixty,CK Jeans,Edwin,LG层
15、定位：国际潮流,3.2 项目商业调整建议,Pizza Hut,Abercrombie&Fitch /American Eagle,P+潮流公园,配饰区,Levis,方案一,建议原劳力士位置与后面店铺合并，引进品牌旗舰店，可引导人流进入后通道；并在中庭规划岛柜，引进中高端潮流饰品，丰富LG的品牌组合；原TONY WEAR位置结合音响店铺合并切分，引进休闲餐饮和品牌集合店，带动后通道的商业氛围,Nic is coming,O.Blu,D-mop,Sephora,Starbucks,O.Blu,Hugo Boss Orange,ED Hardy,GAS,i.t.,DKNY Jeans,Tommy H
16、ilfiger,Diesel,护肤品区,G-Star,C.P.U.,Log In,Ray-ban,Replay,Haagen-Dazs,Adidas Original,55 DSL,Stages,PEPE Jeans,NIC is coming,Armani Jeans,7 for all mankind,Energie,Anteprima Wire Bag,Evisu,Miss Sixty,CK Jeans,Edwin,LG层定位：国际潮流,3.2 项目商业调整建议,Pizza Hut,Abercrombie&Fitch /American Eagle,Guess Haso,配饰区,方案二,建议原劳力士位置与后面店铺合并，引进品牌旗舰店，可引导人流进入后通道；并在中庭规划岛柜，引进中高端潮流饰品，丰富LG的品牌组合。,Lee,D-mop,
