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1、低碳地产 绿色生活绿色地产项目考察调研报告,2011年2月,房地产行业是我国国民经济支柱性产业之一，同时也是我国碳排放量较大的行业。在大力提倡以节能、减排、生态、环保为核心的低碳经济的今天，房地产行业也掀起了一场绿色住宅运动。 中鹰、朗诗、锋尚这三大企业瞄准绿色住宅的细分市场，引进国际住宅设计方面的先进技术和环保建材，在国内打造了一批别具特色的绿色环保住宅，举起低碳先锋企业的大旗。随着我公司绿色战略的全面启动，公司对“三大低碳先锋企业” 的绿色住宅项目进行考察调研，充分借鉴绿色“标杆项目”的成功运作经验，为公司向“绿色之路”迈进走出坚实的第一步。,编制说明,ontents,南京朗诗地产 上海中
2、鹰黑森林 南京锋尚地产 三大绿色标杆企业对比 考察结论,目 录,c,典型项目,一,三大绿色住宅标杆项目,朗诗地产绿色人居领跑者,南京朗诗国际街区,中鹰集团森林生态、科技健康,上海中鹰黑森林,锋尚国际联合国人居优秀范例,南京峰尚国际,南京朗诗地产,目 录,(一) 项目区位,一、南京朗诗国际街区,(二) 项目基本技术经济指标,位于南京市建邺区河西大街庐山路，是朗诗的第一个绿色科技楼盘，首期于2006年10月交付，2010年12月全面交付。,(三) 项目总平及分区示意,(四) 项目定位,气候特征：冬冷夏热、“黄梅天”潮热霉变的特点 目标客群：高知人群为主，其中海归人士、教授、银行家、企业家等社会精英
3、人士高端人群比例高达60之多，主力户型面积68-150平米。 建筑科技：朗诗国际街区采用十大建筑科技以达到“恒温、恒湿、恒氧”的高舒适度的未来人居模式。,夏天：室外36 ，室内24 左右,冬天：室外-6 ，室内22 左右,(五) 朗诗国际街区生活品质,宝贝少感冒，妈妈少担心,家里不再需要多余的被子,夏日厨房也享受,老人家的腰腿疼 有了不药而愈的可能,皮肤时时做SPA 美丽人生每一天,衣物净爽不发霉 黄梅天气在窗外,灰尘难进门，主妇少费心,抽烟不用再去洗手间,卫生间 卫生了,静了，睡眠更好了,举手之劳，白天变黒夜,24小时不限量热水服务,(六) 十大绿色科技系统介绍,2、混凝土顶棚辐射制冷制热,
4、4、女儿墙、屋顶及地面保温,6、外遮阳系统,8、置换新风系统,10、生活热水系统,7、同层排水系统,1、地源热泵技术,3、绝缘外墙系统,5、严密外窗系统,9、隔音降噪系统,整合10大科技系统,1、地源热泵技术系统,采用地源热泵系统为天棚系统及新风系统提供冷热源。,地源热泵埋管现场,2、 混凝土顶棚辐射制冷制热系统,混凝土顶棚辐射制冷制热系统通过预埋在混凝土楼板中的均布水管，依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热。夏季送水温度为20左右，回水温度为26左右；冬季送水温度28左右，回水温度为20左右。,顶棚铺管现场图片,3、“绝缘”外墙系统,4、女儿墙、屋面及地面保温系统,5、严密外窗系统,断桥隔热铝合
5、金窗铝合金 双层中空玻璃(5mm+15mm+5mm,充氩气)玻璃第三面镀有Low-E涂层 窗框和窗洞的构造采取阻热设计。,不同窗户传热对比,6、外遮阳系统,双层、铝制滚压成型型材，多孔卷帘板 中间填充聚氨酯绝热发泡材料 夏季阻挡80%以上的太阳辐射,完全开启,室内光线控制效果,大部分开启,较少开启,完全关闭,7、置换新风系统,朗诗国际街区设置在卧室、客厅等地面上的新风口送入经过除尘、温度及湿度处理的室外新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.3米/秒的速度，从卫生间和厨房排风。,新风口,排风口,8、隔音降噪系统,外墙、外窗、楼板隔音构造，有效阻隔外界及楼层间的噪声。,9、同层排水系统,采用隐藏
6、式水箱和同层排水技术，排水横管在本层与立管连接，消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患，降低排水噪音对邻里的干扰,10、生活热水系统,利用地源热泵系统为业主提供全天候热水服务，让业主随时都能洗个热水澡。,德国西门子家电,美国科勒厨卫,德国柏丽厨具,瑞士乔治费歇尔管路,美国霍尼韦尔智能化,法国爱迪士中央吸尘,法国施耐德电器,梅兰日兰开关插座,广东雷士照明,美国摩恩水槽、龙头,英国多乐士乳胶漆,美国史丹利移门,法国索菲亚衣柜,德国汉斯格雅卫浴,(七) 相关技术要求,1、建筑设计要求：1）外墙体型系数小，围护结构成本省，单元布局最好板式布局（不超过1梯3，极限1梯4）；2）楼层高度不超过18层。,2、
7、施工周期：因地源热泵挖井深度至少70-80米，一个25万平米的项目需要挖上千口井，施工周期会适度延长，朗诗从拍地到开盘至少需要8-10个月方能开盘；（我公司的目前最快速度为拿地后5个月开盘） 3、成本要求：额外增加1000-1200元/平米成本投入，日常运营费用1.82.0元/平米.月，热水10元/吨,地源埋管,天棚盘管,1、销售情况：该项目首批次于2005年1月30日正式开盘，但南京网上房地产备案信息系统显示，05年全年无一成交；06年开始项目推出“试住”体验式营销活动后，销售才开始起死回升，但月均销售仍只有18套，直至06年10月首批交房后，销售才开始迅速攀升，当月成交达41套。此后销售一
8、路高歌猛进，基本上达到开盘即旺销的局面。,(八) 销售及溢价能力分析,无销售！,缓慢销售！,加速销售！,开盘即旺销！,尾盘销售,首批交房,2、溢价能力分析,楼盘选取：朗诗国际街区0.5公里范围内的可类比楼盘宋都美域,宋都美域-锦园,宋都美域-沁园,结论：通过两楼盘的房价对比可以看到，朗诗国际街区平均比宋都美域房价高出3000元/ ，扣除精装成本1000元/和科技住宅增量成本8001000元/ ，实际溢价能力在10%左右。,(九) 存在的问题,投诉问题：朗诗地产目前所有项目采用的都是集中制冷制热及空气调节系统，客户无法自行调节室内温度和新风系统的进出风量，在同一温度湿度条件下，客户的个体感知是有
9、差异的，因此经常导致因客户无法自行调节室内温度而产生投诉。,启示1,差异化竞争战略,八年坚持：,只做节能舒适住宅,聚焦绿色科技地产,(十) 朗诗地产对蓝光的启示,2003年底，朗诗的第一个项目朗诗熙园成功交付后，朗诗进军河西市场，开发南京朗诗国际街区，并确立了开发绿色环保科技住宅的初步战略目标。此后相继在无锡、杭州、苏州、常州、上海、浙江、武汉、成都等地攻城略地。8年过去了，朗诗的战略始终如一没有改变，所有的楼盘都围绕全装修解决方案和十大绿色科技系统展开。,组织架构：与公司战略相适应的组织架构设置与研发经费人员投入,启示2,启示3,扩张区域：,针对夏热冬冷及高房价区域，科技节能住宅产品在当地能
10、凸显明显竞争优势的区域，昆明等四季如春城市不考虑,扩张路线：华南地区环渤海区长江中上游,发展历程：先以1个项目进行试点，进行建筑节能技术、成本测算、客户敏感点测试、营销推广手段等的全面系统研究，去粗取精、去伪存真。待技术成熟，已取得客户入住体验口碑后，再行大规模扩张。,启示4,启示5：,建筑节能科技的应用不能牺牲客户的感官品质,1期1批次：外立面开成条形窗，外墙采用陶板干挂技术，窗户采用断桥铝合金中空玻璃，极大增加 了建设成本，同时还影响了客户的感官品质。,案例1：,朗诗国际街区外观的变化,2/3期以及现有项目：除了外立面仍保持方盒子形状外，增加了景观阳台，客厅及卧室的开窗面大大增加，项目感官
11、品质极大提升。,1期2批次：外立面仍是条形窗，增加了外挂阳台，外墙和外窗材料均进行了优化。,上海朗诗绿岛,一期，2房，102平米,户型特征：板式结构，条形开窗，开窗面极小，无观景阳台设计，卫生间及部分户型厨房不采光，户型舒适度差。,一期，3房，152平米,一期，2房，68平米,一期，3房，123平米,案例2：,户型设计变化,二期，2房，87平米,户型特征：板式结构，增加了观景阳台的设计，增大了客厅及卧室的采光面，户型的居住舒适度和外立面感知效果更容易为客户所接受。,二期，2房，107平米,中鹰黑森林,目 录,位于上海第一个人居示范区普陀区万里城核心区域， 西侧紧邻12万平方米中央森林带； 北部
12、和东部分别被横港河和龙珍港包围， 形成天然的半岛状；两条天然河流和12万平方米中央森林带成就 了上海最适宜居住的地段之一。,地 理 位 置,地理规划,项目占地约184亩，容积率2.25，总户数1164户， 总建筑面积规划为27.6万平方米，共分三期开发。 5栋叠加别墅，11栋16-30层小高层及高层布局。 建筑设计由德国STI & KIP建筑规划联合体担纲，全部精装修成品房销售。 社区3个出入口全部实行人车分流，保证行人和车流的畅通。,规 划,双大堂，分为地下车库大堂及一层大堂， 尊显主人格调。由世界著名设计团队精心设计， 格调全然不同。,大 堂,配套大堂,周边生活配套成熟，家乐福、乐购、巴黎
13、春天、晋元体育中心、 高尔夫俱乐部、网球场、健身房等仅在咫尺； 晋元高级中学、进华中学等名校相伴左右。 周边交通便利，内环、中环、轨道7号线、轨道11号线环绕周边。 这里是中环线附近最好的地块之一， 也是上海著名的最适合人居地块之一。,配 套,每层高3.1米，房型丰富多样，满足住户多种需求。 一房约73-92平米，二房约120-140平米， 三房约165-200平米，全德国品质精装修交房。,空 间,空间设备,Nobilia、Allmilmo橱柜，Dorovit卫浴设备， Hansgrohe龙头。其他五金、配件均采用德国顶级品牌配置。,设 备,叠拼别墅单栋产品组合形态,叠加别墅单栋产品 组合形态
14、特色， 低层的三叠叠墅产品 屋顶花园，彰显生态主题 电梯入户，尽显便捷生活,叠拼别墅户型,建筑面积：240平方米 特点：产品的整体空间方正大气，开间尺寸都较为舒适，进户有6米挑空客厅，显示出豪宅的大气本色，作为叠墅下套产品，地下室连通玻璃天井，阳光的充分摄取，使得地下室无论是采光度还是空气质量都有上佳表现，性价比较高。,叠拼别墅户型,建筑面积：280平方米 特点：产品的整体空间方正大气，开间尺寸都较为舒适，作为叠墅上套产品，有近20平方米的大露台空间，以及整层的阁楼附赠，性价比较高。阁楼斜屋顶的设计均配有可开启的天窗，为屋顶采光及隔热起到关键性作用。,建筑面积：217平方米(二室三厅三卫) 特
15、点：户型整体空间方正大气，套内面积集中于客厅、主卧、厨房以及餐厅。采用厚板结构，可根据居住者需求2房到5房自由分割；公寓层高3.15米，14层起达3.6米，18米大开间起居空间，颠覆传统空间尺度。,高层电梯公寓户型,大 堂,配 套,建筑面积：大平层434平方米(六室六厅五卫) 特点：尊崇定制成品房，整单元专属空间，满足生活、休闲、会客等多种需求；双主人房，更强的私密空间，更多国际级家庭享受；层高达3.6米。,公寓户型一房约73-92平方米，二房约120-140平方米，三房约165200平方米,毛细管网作为供热制冷末端系统 以水作媒质，高效节能、高舒适度、绿色环保,毛细管辐射冷暖系统,中央冰蓄冷
16、集中供能系统,集中供能，不论冬夏，维持室内空气舒适、清新； 中央冰蓄冷系统，移峰填谷，用深夜的半价的电为您服务，真正环保高效。,毛细管辐射冷暖系统中央冰蓄冷集中供能系统,通过新风系统及中央能源系统来进行先进的温度处理 将室内温度保持在30%-70%,空气调湿系统,置换式新风系统,通过下送上回，在房间内形成了一层经过过滤除尘、加湿除湿的新鲜空气； 保证每人每小时供应新鲜空气量达到80-100立方。,空气调湿系统置换式新风系统,外墙外保温系统,多层超厚外墙外保温系统，部分采用岩棉保温； 隔音效果强，不可燃性，防霉防藻，自洁长效。,运用成熟德国户外轴帘系统，把房屋保护延伸到户外 遮阳、阻挡恶劣天气、隔音、保温、隔热、防撬窃、防窥视、挡蚊虫,户外轴帘系统,空气调湿系统置换式新风系统,户外窗板及窗套系统,双层铝镁复合板，良好的隔热、隔音性能； 大大减少外墙龟裂,
