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1、让长株潭重新想象,长沙南城裕天项目策略提案,（2011年6月8日）,本案，无可比肩,无可参照。,自我定位比市场分析更重要。因为一旦陷入比较，就等于降低门槛，设定了自己的天花板，就等于堵住了我们的出路。,没有既定的规则，我们自己制定规则， 没有既定的标准，我们设立标准。 不怕我们想的过高， 怕就怕我们不够想象力，怕就怕我们自我设限。 我们要有魄力承担起城市领导者的责任， 我们要有魄力开创属于自己的影响力。,面对项目： 融城CBD核心地段 红星商圈财富中央,究竟要实现怎样的价值目标？,实现销售价格目标：,写字楼：10000元/起 公 寓：8000元/起 商 业：50000元/起（首层）,如何才能做
2、到高价入市，又能热销市场！,？,价值、价值、还是价值， 在我们看来光有地段是远远不够的， 拥有地段只是成功的第一步， 项目需要定位高度，产品创新，产品组合等，才能发挥整体的巨大价值,让项目价值最大化！ ！ ！,实现项目综合价值最大化，是我们的必然选择。,掘金融城CBD 铸就红星地标,目 标,裕天项目战略目标,形象目标,销售目标,企业目标,打造融城CBD，红星商圈经典之作，同时进一步提升项目整体形象，实现对项目整体形象的完美诠释。,树立裕天湖南本土开发企业明星形象，奠定本土高端企业品牌，在长沙列强中突破重围，形成破冰之势。,实现利润的最大化，资金的安全化，成为长沙省府楼盘的销售之冠。,项目区域分
3、析篇 发现融城CBD 项目SWOT分析篇 价值融城CBD 项目定位探索篇 掘金融城CBD 项目产品规划篇 重塑融城CBD 营销推广策划篇 策动融城CBD 项目经济测算篇 财富融城CBD,融城CBD“掘金行动” 步曲,6,项目区域分析篇发现融城CBD,ONE,每座城市都拥有属于自己的CBD， 创造着无穷的财富，成就着无数人的理想! 在长株潭融城，共建两型社会的历史机遇下， 更需要一个CBD，成就长株潭的发展引擎！ 历史选择了这里南城中心，融城CBD。 今天，本案更是占据着融城CBD的核心， 必将引领长株潭的未来!,我们认为，本项目区域价值能与之比肩的是：,纽约的曼哈顿,东京的六本目,巴黎的香榭丽
4、舍,上海的陆家嘴,广州的珠江新城,香港的中环,融城CBD省府红星板块的蓬勃发展,长沙与融城CBD,融城CBD与长株潭,当大长沙扩张的步伐搭上长株潭三市融城的高速快车，融城之后的CBD再造又再次成为了世人瞩目的焦点！在长沙腹地，一个风起云涌的承载大长沙发展需要的中心南区雏形已现。该区域的两大板块:省府板块、红星商圈，凭借毗邻中心区、省政府，以及融城腹地的先天优势，已经发展成集政务、商务、金融、高尚住宅于一体的大长沙CBD雏形。,未来十年，一个对应长沙、株洲、湘潭三城发展的中心南区必然脱颖而出，成为长株潭城市功能的补充，承载大长沙更多的社会功能，更代表大长沙国际化进程。中部崛起不是梦想！,在省内工
5、商业发达城市中，尤以 长株潭地区表现强劲，去年生产总值 占全省地区生产总值的40.9%。长株 潭地区城镇以上固定资产投资和社会 消费品零售总额分别占全省的46.4% 和42.8%。 2007年11月16日，长沙、株洲、 湘潭城市群被批准为全国资源节约型 和环境友好型社会建设综合配套改革 试验区；2008年12月22日，长株潭城 市群综改方案获得国务院正式批复； 2009年长株潭通信升位并网于6月28日 零时开始实施；2010年，6月30日，长 株潭城际铁路正式动工建设，计划2014 年通车！长株潭合纵连横、崛起中部、逐鹿 “中原”的战略布局，正在一步步走向成 熟，一座融合三城的“中部大城”。,
6、长株潭融城，长沙向南！,第一阶段， 2008-2010年，全面启动各项改革，初步形成长株潭与周边岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的区域经济一体化格局。 2009年，将把项目建设作为试验区建设的首要抓手，力争新开工134个重大项目，完成投资700亿元左右。,第二阶段， 2011-2015年，是纵深推进各项改革，初步形成节约资源和保护环境的产业结构、增长方式和消费模式。,第三阶段，从2015-2020年，完成“两型”社会建设综合配套改革的主要任务，实现发展方式转变和经济社会发展与人口资源环境协调发展。,两型社会分三阶段完成,2020年长株潭“两型”社会建成,南城省府红星板块核心 区位明显，
7、是长株潭城 市一体化的重要衔接点 通过长株潭融城的不断 推进，这里将成就大长 沙的融城CBD!,融城CBD幅射范围,融城CBD正是长株潭的经济文化中心，它占领了半小时经济圈和幅射2小时经济圈，半小时经济圈是长株潭，2小时经济圈可以辐射到衡阳、常德、岳阳、娄底。,融城CBD不仅是长沙的，也是株洲的、湘潭的，更是中部的、中国的！,湘潭,长沙,湘潭,株洲,娄底,衡阳,萍乡,长株潭城际铁路幅射范围,长株潭城际铁路预计十月开建,征地拆迁工作全面启动，铁路正 线全长95.5公里，四年后建成长沙设12个站点，以后乘城铁往 株洲湘潭均只需要25分钟左右， 真正实现长株潭半小时生活半径， 建成后将成为长株潭的一
8、大创举。 真正实现长株潭实质性的交通互融！本案所在，将规划汽车南站站点,项目所在,红星商圈百亿升级 建2000亩核心商圈,红星商圈过去,红星商圈现在及未来,红星-原来的一片水田荒山地，变成了一块遍地黄金、商家必争的宝地，红星-这个曾经以市场群为主题的商圈，正在悄然蝶变。,现在五星级酒店、现代写字楼、高档住宅、一个政府科学规划，投入逾(近百亿)的红星商圈，以带有明显“航母”气质的独立区域商业中心形象，正在改变着长沙南城的城市格局。目前红星商圈已形成商贸、物流、房地产、家居建材、会展五大产业循环流动发展的复合产业空间。随着路网的畅达，基础设施的完善，周边人气的聚合，一个以产业与流通为主导，内供与外
9、向结合，财富与人才齐聚的复合型现代商圈。 在未来的3到5年间，红星商圈的全面升级，一个超过2000亩的核心商圈将全新崛起。,红星商圈目前结构及发展,本案,红星商圈将成为融城核心商业中心区 成为中国中部最亮点,红星商圈将成为长株潭的交通枢纽,长沙南城红星片区的路网系统日臻完善：南北走向干道（芙蓉南路、韶山南路、万家丽路），东西走向干道（木莲冲路、湘府路、时代阳光大道、南三环）随着地铁1号线和地铁4号线的修建，三环线两厢的开发，长株潭三市城际交通的开设，以及京株高速的助力，该板块的区位条件愈发显著。片区的开发将对株洲、湘潭两市产生强大的拉力，推动三市一体化的进程，形成核心都市圈。,九大新修路段,红
10、星商圈集商务、购物中心、会展、休闲、餐饮娱乐于一体，形成了以市场为平 台、联结产地和销地、结构完整的产业链和市场链，红星商圈正产生出强大的“溢 出效应”，通过现有和未来的商业体量可以看到未来这里的繁华不言而喻。,井弯子 家具广场,红星建材市场 玖一家装市场 莲湖建材市场,红星美凯龙 （家居、建材广场）,融城花园酒店,德思勤商业广场,长奥综合体,湘府九号大街,星城荣域综合体,绿地公馆综合体,橙子498街区,通程商业广场 通程大酒店,步步高购物广场,大润发购物广场,项目所在,星心国际综合体,豪布斯卡综合体,天怡大酒店 润天大酒店,麦德龙新一佳,红星商圈主要商业分布,红星国际会展中心,红星商圈未来趋
11、势,“红星商圈”将以锐不可挡之势迅速崛起长沙城南，成为 长株潭第一商圈,超过2000亩的核心商圈将全新崛起,对于长株潭吸引力将无限放大,红星商圈区域市场小结,中心区板块、省府红星板块、体育新城板块、河西先导区、以及地铁沿线物业涨幅最为明显。成为全省范围内的置业热土！依托长株潭经济一体化的推动，地铁建设、长株潭轻轨建设、三馆一中心等多重市政规划建设已经一步步落实。 “南城省府红星板块”核心区位明显，是长株潭都市一体化的重要衔接点， 红星商圈更是长株潭城市发展的新引擎，成就大长沙的融城CBD！本案在板块内地理区位呈“携两翼面中央”的态势，实为核心点，未来发展前景巨大。 目前红星商圈内实力开发商云集
12、，相信通过长株潭融城这一历史契机，未来一个高端的、多元业态的商务商业中心不久将呈现在世人眼前!,面对长沙五一商圈的多年霸主地位， 新兴的红星商圈内大型商业如何能够取得相对竞争优势， 吸引有效稳定的人流？,红星商圈要突出自己的业态特点，开发大型综合体项目引进大型折扣百货与奥特莱斯在 内的新型业态，对市场进行细分，充分发挥城南富裕人口稳步增加，停车便利的有利条 件，通过良好规划和主题酒店和商业的综合开发，向中高档商圈发展，减轻五一商圈的 交通压力 。 建议由各大集团地产公司等企业支持,雨花区政府牵头统一协调韶山路、湘府路为轴心的 片区商业规划,按照市场机制规划各具特色的商业形态,形成区别于五一商圈
13、的新型零售业 态。将业态综合化、多元化、高档化！以融程国际大酒店为例，开发商就要求步步高对 项目立面进行完善，提升形象，否则五星级酒店与低档超市形象不够匹配。 建议以红星村牵头，红星实业公司具体实施，对传统的批发市场和家具市场批发市场群 体进行良好规划，对批发市场进行改造和升级，改变单一的批发业态发展思路，根据周 边高档住宅区不断出现的客、观情况，在省政府机关周边公共设施增加的有利因素影响 下，抓住时机出台红星商圈升级战略，加快商圈的总体招商。政府重点做好公共交通和 政策引导，开发工作有企业放手进行。,置业分析：,项目SWOT分析篇 价值CBD,TWO,项目基础信息,项目所在,总占地面积：41
14、999.6 总建筑面积：336614 容积率： 一期：4.5 二期： 10 地段：韶山路与时代阳光大道交汇处融城CBD和红星商圈核心地段,湘潭方向,雨花亭商圈,本案,芙蓉路,时代阳光大道,省政府 三馆一中心 CPD,红星商圈,1号线,4号线,株洲方向,项目 区位 详图,韶山路,地铁口,京株高速,南站,武广高铁,长株潭城铁,项目地块目前及周边情况图：,项目地块周边知名商业及建筑,红星国际会展中心,融城花园酒店,红星大市场,红星美凯龙,红星国际（通程百货，通程盛源）,项目SWOT分析之优势（S）,1、地段优势：韶山南路、时代阳光大道交汇处，融城CBD核心区域，地段显赫。 2、交通优势：城市主干道、
15、零距离长株潭城际铁路和地铁4号线、汽车南站、京株高速 。 3、配套优势：卖场众多（已有的红星美凯龙、建材大市场、通程商业广场、步步高等，未来的德思琴、奥园综合体等）、高星级酒店林立（融城花园、通程盛源）、毗邻天际岭国家森林公园，周边配套设施丰富至极。 4、会展优势：红星会展中心，中南会展经济发源地，每年近200场展会，吸引百万人流。 5、升值优势：雄踞红星商圈核心和融城CBD罕有的绝版地段带来的无限升值可能。 6：地块优势：地块一沿街面极长，商业价值极大。地块二，处于十字路口，雄踞交通枢纽昭示性优越，可以凸显地标价值。,1、小户型区域空白：小户型在区域内基本无竞争，市场处于空档期，稀缺价值凸显
16、。 2、市场大势良好：中小户型的持续热销，这个对于项目的入市提供了良好的市场环境。 3、综合体蓬勃发展：长沙未来几年将迎来综合体年，北辰、保利、万达、德思勤、奥园 等大型商业项目，在明年将集中上市，长沙商业综合体将呈现一片繁华。 4、融城CBD发展：湖南省政府战略构想，未来510年，融城CBD将成为长株潭的金融中 心、商务管理中心、数字化中心、购物中心与文化娱乐中心。 5、红星商圈升级：德思勤、奥园等大综合体的开发，红星商圈不断扩装，将呈现百亿升 级的气势，成就近2000亩核心商圈 。,项目SWOT分析之机会（O）,1、生活污染：红星商圈核心区域的汽车噪音和尾气，对生活有一定的干扰。 2、土地使用率：土地使用率低、地块缺乏进深，规划难度大，不适合开放住宅。,
