上中路项目提报

《上中路项目提报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上中路项目提报（58页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、上海中原项目部 Shang Hai . 6.2013,上中路项目提案报告,报告内容,一、项目分析 二、广告策略 三、销售执行,项目分析,占地面积1.3万 ，建筑面积5万 ，由1栋13层的主楼和2栋4层的裙楼组成，建筑面积2.2万；地下3层，建筑面积2.7万，绿地面积3300 ，停车位167个。,LOFT产品 位于主楼5-13F，层高4.7m，每层10户，共90户，主力户型约80 ，单层面积约800,商业 总面积41922,邮局,加油站,阳光新景,福利院,项目参数,精装公寓：5-13F，每层10户，层高4.7m，使用面积区间36-68 ，主力户型约80 。,社区商业中心： 4F，总建筑面积约4万

2、,优势Strengths,劣势Weaknesses,机遇Opportunities,挑战Threats,4.7米层高，买一层送一层 配套齐全，4万平方米社区商业中心 紧邻中环线,项目周边多为中低档小区，酒店式公寓一般位于繁华商务区或高档住宅区附近 地下车位严重不足（含商业总计167个） 项目四面不临街，可视性差,长桥板块第一个城市综合体 徐汇滨江板块的发展后劲,区域内无类似投资类产品，缺乏板块效应,SWOT分析,核心 卖点 提炼,低总价 总价200万起,升值快 徐汇滨江板块,精装修 拎包入驻,地段好 中环旁,配套全 商业综合体,LOFT 4.7米层高,项目核心卖点,项目Slogon,徐汇滨江/

3、中环旁/LOFT公寓,主打广告语,产品篇 150%高得房率，是平方，更是立方 4.7米层高，买一层送一层 精装修交付，拎包入驻,主打广告语,投资篇 中环LOFT公寓，办公居住两相宜 总价200万起，徐汇滨江稀缺小公寓 凌云壹街坊，一站式商务休闲新天地,主打广告语,办公 办公多一层，事业上上层 挑高跃层办公，颠覆一“层”不变 用“高度”，突破致富宽度,主打广告语,居住 一层价格，两层空间，双倍租金 徐汇滨江，复式小户，投资臻品,企划执行,推广原则,1、获得预售许可证后开始各项推广工作，确保推广的合法性。 2、结合项目背景和营销目标，采用“短蓄高爆”的推广策略，于正式开盘前 前三周启动蓄水宣传，以

4、媒体公关、平面广告和通路活动相结合的方法， 迅速激发市场关注，推动目标消费群体形成快速反应，促进购买决策生成。 3、主打新闻晨报、搜房网、今日房产，整合主流媒体群，其他媒体辅助，展开系统化的媒体公关，引发“LOFT公寓的关注热潮” 4、兼顾传播效果，结合户外、平面、广播和网络，展开立体宣传，形成全民覆盖 5、细分客户基础上，策动分众传播，结合促销手段，驱动客户蓄水。,媒体整合,楼盘包装-售楼处灯箱广告,楼盘包装-售楼部吊旗,楼盘包装-围墙广告,销售道具-楼书DM,销售道具-多媒体宣传片,广告推广-户外广告,广告推广-搜房网,广告推广-新闻晨报,中原目标：确保在2014年1月底， 实现销售85套

5、的销售目标！ 争取清盘销售!,销售执行,目标分解及核心问题,核心问题客户的问题,1,3,2,如何精准推广渠道，解决客户上门问题？,价格目标,速度目标,品牌目标,制定既符合市场情况又能打动客户的价格策略,8月进场蓄客 10月开盘,去化70%, 即65套 2014年1月,去化95%, 即85套,完美完成销售目标，为上中路项目制造良好口碑,中原进场，如何吸引目标客户群关注？,如何进行现场整改，成功逼定客户成交？,3,阳光绿园,阳光新景,2.6万/,2.8万/,锦隆苑,2.4万/,梅陇八村,2.6万/,价格研判,针对项目客户群体整体特征及项目销售推广建议：,形象策略,线上：产品+促销信息 确保目标客户

6、群体对位,线下：项目核心卖点讲解+现场展示+价格释放 确保项目价值点全部渗透传递，提升客户对项目 的价值预期,根据周边次新房价格调查平均单价:28000元/平米左右; 根据该建筑类型推算单价约33000元/平米,若该项目为装修交付,则单价建议在36000元/平米,定价策略市场比较法,价格策略,根据周边次新房价格调查平均单价:28000元/平米左右; 根据该建筑类型推算单价约33000元/平米,若该项目为装修交付,则单价建议在36000元/平米,定价策略市场比较法,价格策略,策略一：精准 线上精准推广，提高项目认知度,线上通过对项目价值点及价格释放，吸引客户关注，拉动上门量,策略二：精细 线下深

7、挖渠道，快速带动项目成交,线下通过中原门店及中原客户系统，带动项目快速成交,策略三：精打细算 活动强造势，小活动撬动大市场,现场活动配合，增加暖场气氛,推广总策略,里应外合，线上爆破提升关注度，线下走渠道，稳保成交量！,销售执行,中原渠道中心及中原西区、北区全线启动,网上发布信息：,CALL 客：,门店派单：,区域拦截：,客户带看：,门店包装：,1、联动平台信息发布,2、邮件形式公布项目信息及培训计划,3、提供培训PPT,4、组织现场培训,第一阶段,现场销售团队 中原渠道中心,现场销售团队 中原渠道中心 各区核心区域分行,现场销售团队 中原渠道中心 中原分行,销售执行节点,第三阶段,第二阶段,

8、项目现场+形象导入,形象树立，核心区域行动,8月-10月,10月,111月,开盘,全线出击,门店导入+挖掘内部资源+媒体+渠道,派单+网络+门店+短信+渠道+媒体,销售目标:65套,销售目标:20套,1、销售期第一阶段(8-10月份),销售培训 道具准备,主力门店 包装及培训,媒体造势,销售培训 及准备,1、驻场销售首先进行培训，熟悉项目信息，梳理项目卖点及道具准备： 项目效果图 户型家配图 宣传单页 销售讲义 协议书等相关合同 销售价格表等等,店内海报,中原DM,室外易拉宝,3、对主力核心门店进行全面包装并培训， 进行预热试水，根据市场反馈，及时作出调整,主力门店 包装及培训,2、销售期第二

9、阶段(10月份),挖掘中原 内部资源,中原外网 项目推广,精准短 信造势,中原媒体 活动配合,销售目标 65套,开盘,中原门店导入,1、挖掘内部客户资源 包括中原客户系统等客户资源 形式：售楼处活动或短信或电话邀约 人员配置：渠道中心渠道组7人 物料准备：推介PPT、推介资料,挖掘客户,2、官方网站 人员配置：渠道中心渠道组7人 物料准备：推介PPT、推介资料,官方网站,以网络传播为主要手段，以地产圈、媒体圈为主要人群，以打造高品质、高性价比物业为主旨，通过涟漪效应，扩大项目的社会知名度。,3、核心区域门店部分主力中介启动： 由核心区域的部分主力门店进行预热试水，了解并解决销售难点，帮助项目去

10、化。,中介主力 区域启动,4、精准短信造势 精准短信，在项目蓄客期，有步骤地覆盖累计意向客群，进行活动邀约。（中原短信数据库配合）,拟定标准短信模板，以经发展商审核确认标准模式统一发出,规范杜绝不实承诺,精准短信,5、中原媒体活动配合,新闻晨报 东地产 租售情报 搜房周刊 房地产时报 上海教育频道今日房产的解放集团手机报I-news楼盘推荐 搜房网、网易、搜狐焦点网站软文稿免费资源配 合；主流房地产报纸、杂志软文配合。,中原市场推广部配合，由上海中原董事总经理以及各副总经理牵头，作南翔吉宝项目媒体推介酒会，进行项目对外推介。,中原媒体,海量短信,重点派单,媒体资源,3、销售期第三阶段(111月

11、份),联动强销,销售目标 20套,1、中原渠道中心及中原东、西、北区及宝原中介全线销售 核心区域加外区区域中介共近100家门店开始进行带看，为本项目输送客户。,联动强销,闵行区,海量短信,中原合作方： 解放集团手机报I-news楼盘推荐,2、海量短信,3、重点派单片区四个层级 （贯穿整个销售期） 由远及近，策划协同销售、渠道中心和区域中介门店展开多点开花。,重点派单,以销售为目标开展工作，整合利用中原微博资源、同时利用微博网络看房，实现网络样板房介绍。,4、媒体资源运用（贯穿整个销售期）,搜房网、安居客等网站资源配合,通过事件性报道结合对于鑫苑国际花园项目价值挖掘共同引爆项目热点。,微博资源运

12、用、网络看房,媒体资源,合作建议,现场销售:0.8% 外场销售:2.0%,中原知识平台,我们将房地产行业经验进行沉淀，积累，已经形成系统的知识管理体系，并建立操作平台，将所操作的各类项目进行汇总，集合优秀的策划定位、产品设计、企划推广、营销推案方案，以供提炼精华，拓宽思路，发挥我们丰富的行业经验为客户服务。,专业操作专业策划配合,城市周月报及专题研究,我们将为开发商提供专门的市场周报、月报、最新政策解析以及市场预测、热点区域研究等问题的报告，让开发商第一时间了解市场的行情,附件：中原资源支持,中原内部资源七大宣传资源,中原内部全面覆盖，加大项目推广，项目全面曝光,完善的客户统计CCES系统,目

13、前中原客户已累计统计300余万，从低端至高端都有强大的客户群体资源,通过技术支持，可分析筛选并迅速准确找到目标会员，从而有针对性地服务目标项目 在传播信息指导置业上具有系统性、可识别性、保密性、有效性的特点,项目团队介绍,项目团队介绍,项目经理：乔薏珺 中原2011年金牌营销总监，金鹰会成员。 操作的虹口海伦国际项目，开盘三个月售出90%成为全市办公类物业销冠。 工作背景：在上海中原地产从事多年当地产营销代理，具有丰富的行业管理经验。具有较强的销售统筹、管理、培训能力和案场操作执行能力；擅长研究产品和市场研判。精通住宅及商业综合地产，具有良好的沟通协调能力。 操作案例（部分） 汇峰衡园（卢湾区

14、高档住宅项目） 茂盛城市花园（闵行七星路住宅项目） 怡水豪庭（黄浦区高档服务性公寓） 大上海紫金城（虹口区地标型住宅及酒店式公寓项目） 爱家国际（北外滩ARTDECO住宅及花园式办公楼） 银座印象（嘉定西上海LOFT酒店式公寓，09年6月开盘一周售罄） 曹安国际商城（嘉定全球采购中心，07年上海商铺铺王） 嘉印象（嘉定区精装办公楼） 海伦国际（此项目总体2.2万方，2011年11月开盘三个月售出90%成为全市办公类物业销冠） 合景峰汇（16万方，办公，酒店，商业综合体目前已销售过半套。成为区域销冠。 首创悦都（100万商业、住宅综合体，2013年6月份昆山城东区域销冠）,销售经理：吴江英 教育

15、背景 南昌大学财务管理 本科 工作背景 2007年3月至今 上海中原物业代理有限公司 销售经理 在上海中原地产从事多年当地产营销代理，具有丰富的行业管理经验。具有较强的销售统筹、管理、培训能力和案场操作执行能力；精通住宅，具有良好的沟通协调能力。 2005年1月2007年2月 上海名骏房地产咨询有限公司 销售经理 2001年1月2004年12 上海精稳企划不动产机构 销售专员、销售主管 工作职责 能在销售总部领导下，和各部门密切配合完成工作。制订销售计划，确定销售政策，设计销售模式，完成销售人员的招募、选择、培训、调配，同时具有很强的现场逼定能力，有效协助销售员下定。 操盘精选 上海 中信泰富

16、又一城 逆势热销，蝉联2010年月度商品房销售冠军 上海 万科燕南园 闵行低密度品牌名盘 上海 东方庭院 低密度水景别墅 上海 静安御庭 洒店式公寓 上海 SOHO新税 精装公寓 靖江 靖江上海城 上海宝钢开发10万方综合商业项目,项目团队介绍,项目团队介绍,策划总监：陆璐 教育背景 上海复旦大学 本科 工作背景 2007年3月至今 上海中原物业代理有限公司 策划总监 在上海中原地产从事多年当地产营销代理，具有丰富的行业管理经验。具有较强的策划、管理、和案场执行能力；精通商业、办公、LOFT等投资类产品，具有良好的沟通协调能力。 2003年1月2007年2月 易居中国 上海房屋销售集团有限公司 销售经理 工作职责 1.房地产市场及特定楼盘项目的研究与策划工作，撰写和执行项目策划方案。 2.房地产项目从市场到投资、土地、产品、客群、营销、推广等全程调研、分析与策 划服务工作并撰写相关分析研究报告。 操盘精选 上海静安御庭 洒店式公寓 上海SOHO新税 精装公寓 上海青年城 LOFT公寓，松江九亭年轻态城市综合体 上海电子商城 嘉定江桥50万平米城市综合体 上海景瑞生活广场 宝山高境12万平米商业大盘 上海北上海商业广场 宝山杨行一站式Shoppingmall,