个人投资理财-第十讲-居住规划 胡章明

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1、2018/9/21,广东青年职业学院 胡章明,1,投资理财,主讲 胡章明 13535088511 QQ：461914341,第六章 居住规划,第一节 居住规划概述 第二节 租房与购房的决策 第三节 购房规划 第四节 住房贷款规划,第一节 居住规划概述,一、居住规划的重要性 迫使个人或家庭有目的地储蓄 与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短 住房支出数额巨大 有利于科学选择合适的住房 是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划 有利于合理选择贷款计划 只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策,二、个人购房动机,（一）自己居住 要考虑

2、自身支付能力和居住质量 居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理 （二）投资 将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值 需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素,三、居住规划的流程,第二节 租房与购房的决策,一、租房与购房的比较 二、租房与购房的决策方法,思考,租房与购房各有哪些优点和缺点？,一、租房与购房的比较,1. 租房的优点 可根据自身收支情况，方便地调整居住条件 有更多剩余资金用于投资 对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度 不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面的各种赋税，不必支付房屋维修费用 2. 租

3、房的缺点 房租价格上涨 存在非自愿搬离风险 不能根据自身意愿进行装修,一、租房与购房的比较,3. 购房的优点 有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，提高居住质量 购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀 拥有住房后，可利用住房进行抵押融资 4. 购房的缺点 购房支出很大，购房前期财务压力大 房屋的流动性低，变现能力差 存在房价下跌的风险 不利于变换工作地点,二、租房与购房的决策方法,（一）年成本法 （二）净现值法,（一）年成本法,租房年成本=年租金+房屋押金投资收益率 购房年成本=自付款投资收益率+贷款余额贷款利率+年维修及税收费用 注意 此公式只考虑租房和购房的资金成本 假定住房价值不

4、发生变动，房屋能够以当初的买价卖出,年成本法计算例子,案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。 如果租房，房租每月3000元，押金1万元。 如果购房，购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元首付款，另外40万元拟采用5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。 另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。 假定，李小姐的年平均投资收益率是4% 请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是买房？,年成本法计算步骤,李小姐租房年成本=300012+100004%=36400元 李小姐购房年成本（第一年）=3000

5、004%+4000005.51%+5000= 39040元 按年成本法，租房成本小于购房成本。 提问：哪些因素没有考虑到？是否真的租房更便宜？,年成本法没有考虑到的因素,未来房租的调整 未来房价的变动 未来利率的变动 如果利率降低，购房占用资金的机会成本将降低，购房年成本将降低。 时间因素 购房贷款的资金成本（5.51%）高于自有资金的投资回报率（4%） 随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成本将逐渐降低至4%（ 7000004%）,（二）净现值法,净现值法 将因租房和购房发生的现金流量折现为现值 比较租房和购房的净现值，净现值高者合算 计算公式,净现值法计算案例,案例资料：王先生最近看上一套某

6、小区的房子。该房可租可售。 如果租的话，房租每月3000元，租期4年，押金1万元，预计房租每年调涨100元。 而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万元拟采用6%的商业贷款利率向某商业银行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需10万元。王先生估计居住4年后，仍能按原价出售。 请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年平均投资回报率是4%）,净现值法计算案例（续）,王先生租房的净现金流量现值：其中，折现率应调整为月利率i=4%12=0.33%,王先生租房现金流量表,净现值法计算案例（续）,王先生买房的净现金流量现值： 王先生贷款年利率6%，月利率

7、=6%12=0.5%，供还款15年，也即180期，每月还款额= 400000 （P/A, 0.5%, 180）=3375元（见Excel表格） 王先生4年后房贷余额=3375 （P/A, 0.5%, 132）=325592元 4年后将卖房收入700000元偿还当月还款额3375元与房贷余额325592元，还剩371033元,王先生购房现金流量表,净现值法计算案例（结论）,可见，租房净现值-141229元大于购房净现值-230340元，王先生租房更合算。 租房与购房的策略选择： 如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合算 购房的利息负担、装修费用、房屋交易成本都较大 如果不打算在一个地方常住，租房往往

8、比购房划算,第三节 购房规划,一、购房规划的流程 二、购房规划的应用 三、购房的其他费用,一、购房规划的流程,（一）估算购房总价 （二）估算可负担房屋单价 （三）购房区位选择,（一）估算购房总价,可购买房屋总价= 可负担的购房首付款+可负担的购房贷款总额 可负担的购房首付款 = 目前可用于购房的资产终值+每年可供购房的储蓄终值 = 目前可用于购房的资产复利终值系数（N=离购房的年数，i=投资报酬率）+每年可供购房的储蓄年金终值系数（ N =离购房的年数， i =投资报酬率） 可负担的购房贷款总额 =每年可供购房的储蓄年金现值系数（ N=贷款年限， i =房贷利率）,购房总价估算案例,案例资料：

9、李先生计划5年后购房。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房。李先生一家目前每年可结余10万元，其中4万元可用于购房。李先生拟贷款15年，银行房贷利率6%，李先生的投资报酬率约4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？ 李先生可负担的购房首付款=30万50% （F/P, 4%, 5）+ 4万 （F/A, 4%, 5）=39.92万元 李先生可负担的购房贷款总额=4万 （P/A, 6%, 15）=38.85万元 李先生购房时可负担房屋总价= 39.92万元+ 38.85万元=78.77万元,（二）估算可负担房屋单价,可负担房屋单价=可负担房屋总价房屋需求面积 房屋需求面积取决于家庭人

10、口数量、居住的空间要求 假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积100平方米。 则，李先生可负担购房单价=78.77万元100=7877元/平米 应检查可负担购房单价是否低于目标市场价格,（三）购房区位选择,根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素 居住社区的生活环境 交通是否便利 是否有学校以及学校的质量 未来是否有升值空间,二、购房规划的应用,（一）确定购房目标基础上的筹资计划 （二）换房规划 （三）房屋投资规划,（一）确定购房目标基础上的筹资计划,先确定购房目标（房屋面积、区位），再决定实现购房目标的各种筹资计划,案例资料,小王现年25岁，工作稳定，年税后收入10万元，收入年增长率5% ，

11、之前无任何储蓄。 小王希望5年后买房，目标购买区房价目前0.8万元/平方米，面积100平米，预计未来房价每年增长5%。 银行贷款额度是房价的8成，利率6%，小王打算50岁前清偿贷款。 小王的年平均投资报酬率4%。 请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为实现购房，估算小王应有的储蓄率）,计算步骤,小王目标住房5年后价格=0.8万元/平方米100平方米 （1+ 5%)5 = 102.1万元 目标住房所需首付款=102.1万元20%=20.42万元 目标住房所需贷款= 102.1万元80%=81.68万元,计算步骤（续）,假定小王购房前的储蓄率是s 第一年储蓄终值=10（1+5%）0 s（1+4

12、%）4 =11.70s 第二年储蓄终值=10（1+5%）1 s（1+4%）3 =11.81s 第三年储蓄终值=10（1+5%）2 s（1+4%）2 =11.92s 第四年储蓄终值=10（1+5%）3 s（1+4%）1 =12.04s 第五年储蓄终值=10（1+5%）4 s（1+4%）0 =12.16s 五年后小王供积累资金=59.63s万元 小王购房前的应有储蓄率s=20.4259.63=34.2%,计算步骤（续）,购房后，小王如果采用本利等额偿还方式 每年应还房贷本利和=81.68万元（P/A, 6%, 20) =7.12万元 小王第六年年收入= 10万元（1+5%）5 =12.76万元 第

13、六年应有储蓄率s=7.1212.76=55.8% 结论 小王前五年储蓄率应达到34.2%，第六年储蓄率应达到55.8%。据此，可以适当提高首付比例 以后25年还款期中，随着收入增长，为偿还住房贷款的储蓄率逐步下降,（二）换房规划,随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升级。 单身或新婚阶段，以小户型住房为主 小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教育条件 人至中年，经济条件允许，可再次换房 退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房 换房需要考虑的因素 有无能力支付换房所必须支付的首付款 有无能力偿还换房后的贷款,（二）换房规划（续）,案例资料：郭先生现年40岁，他看上一套价值1

14、00万元的新房。郭先生旧房当前市价50万元，尚有20万元未偿贷款。如购买新房，郭先生打算55岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为7成，贷款利率6% 换房需要筹集的首付款=新房首付款（新房总价-新房贷款）- 旧房余值（旧房总价-旧房贷款） 郭先生换房需要筹集的首付款=100万30% -（50万-20万）= 0元 郭先生换房后每年应偿贷款=70万 （P/A, 6% , 15)=7.21万元 如果不换房，郭先生每年应偿贷款=20万 （P/A, 6% , 15)=2.06万元 换房后，还款压力增加较多。,（三）房屋投资规划,投资房产的收益 租金收入 买卖差价 投资房产要考虑的因素 未来租金走势 未来房价走

15、势 购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费 案例略 计算房屋投资的现金流出现值和流入现值 计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率,三、购房的其他费用,（一）普通居住房的购房税费 营业税：由卖方承担；购房满5年的，免征营业税；购房未满5年的，征买卖差额的5.25%-5.55% 个人所得税：由卖方承担；购房满5年且唯一房，免征个人所得税；否则，征买卖差额的20%，或卖出价的1%（由卖出方选择） 契税：由买方承担；房屋面积90平米以上的，征卖出价的1.5%；房屋面积90平米及以下的，征卖出价的1% 其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费 （二）普通居住房的购房中介费用 一般为买卖双方各付成交金额的1%（可与中介公司协商） 可由买卖双方约定由谁支付中介费用 （三）购房贷款过程中发生的各种费用 评估费、律师费、银行规定的其它费用,第四节 住房贷款规划,一、住房贷款的种类 二、住房贷款偿还方式 三、住房贷款期限的确定,一、住房贷款的种类,（一）公积金贷款 具有政策补贴性质 贷款利率和费用低于商业贷款 一般最长不超过30年 （二）商业贷款 发放对象广泛，手续相对简单 贷款利率较高 个人住房贷款最长30年，个人商业用房贷款最长10年 （三）组合贷款 如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款,