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1、六合旧城改造项目可行性研究报告,易居（中国） 2009年4月,1,呈中南集团,提纲,2,投资环境研判,3,1,投资环境研判,基本结论：投资环境改善，投资潜力大,4,1,六合区位及简介:南京的北大门,六合区是南京市的北大门，北接安徽省天长市，东邻江苏扬州市，南临长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区，是南京雨花石的故乡，中国民歌茉莉花的发源地。六合区雄州镇中心区到南京市新街口车城距离约为45公里，与南京的直线距离为35公里，属于南京一小时都市圈。2002年，原六合县与原大厂区合并成立新六合区。六合区辖5个街道办事处，14个镇，面积1484.8平方千米，人口87.66万人。,5,南京市,六合
2、区,投资环境研判,1,对外交通：四通八达,6,航空：南京红花机场迁址六合，为军民两用机场，目前正在施工中。 规划：两条轻轨线，包括江北轨道线和玉带轻轨，江北轻轨将和过江的地铁三号线对接。公路： 宁沪、宁通、宁连高速，江北大道、金江公路、长江大桥和二桥，以及正在建设中的宁淮高速、宁蚌高速等铁路：宁启铁路在六合设客货站，区内还有三条铁路专用线，及一条窄轨铁路。沿江：拥有长江深水岸线45公里，可供建万吨级深水码头两处；建设中的西坝头港区，通江滁河横贯全境，为六级航道，四季通航。,投资环境研判,江北轻轨,1,城市化水平较低，但自然资源丰富,7,投资环境研判,人口及城市化；2007年末，全区居民总户数为
3、286380户，年末总人口879615人，其中：非农业人口391828人。人口自然增长率为3.08，城镇化率46.4%。 矿产资源：全区探明的矿种有铁、铜、硼、蓝宝石、雨花玛瑙石、铸型用红砂、建筑用黄砂、石英砂、膨润土、凹凸棒粘土、矿泉水等20余种，其中有工业开采价值的有10余种。植物资源：全区林地生长树种有39科92种。境内生产药用动植物有487种，其中属全国重点药材品种的有115种。全区可利用水面近1400公顷。龙池鲫鱼饮誉国内外。 旅游资源：国家级地质公园、AA级金牛湖风景区以及平山省级森林公园，生态环境优越，江苏空气质量监测对照区就设在竹镇森林公园内。,1,经济总量：增速回落、占比小降
4、，但依然占重要地位,2008年六合区的GDP总量为235.05亿元，占全市各区县的第五位。增长速度从2005年开始，逐年回落，2008年增长速度为7.79%，比2007年下降了13.1个百分点。占全市的比重在经历了三年的小幅增长后，2008年首次回落，但依然在全市占据重要比例，达到9%。,8,投资环境研判,1,居民生活：收入平稳增长，居住面积稳步增加,9,六合区城镇居民可支配收入增长迅速且稳定，2008年全区人均可支配收入达20909元，超出政府目标值30%，但低于全市水平，位于十三个区县的第九名。人均消费水平比2005年上升了18.9%。六合区人均居住面积随着该市房地产行业的快速发展以及城市
5、化进程速度的加快，稳步提升。截止2008年，全市城镇人均居住面积达32.65平米，高出全市平均水平。,投资环境研判,1,产业格局：工业主导，化工产业做出重要贡献,10,六合区经济构成中以第二产业为主导，近年来，更加突出了第二产业的主导地位，工业在经济发展中的依旧占据绝对比重。第一产业比重有所下降，城市化进程推动了第三产业比重小幅上升。六合区域内产业基础雄厚，特色优势明显。沿江密集着扬子石化、南钢和南化集团、扬子巴斯夫公司等国家特大型企业，具有化工、钢材等原材料供应和市场销售优势；南京化学工业园作为国家级重化工基地，是江苏实施沿江开发战略的重要组成部分。,投资环境研判,1,化工产业：百姓陷入误区
6、，对本案影响较小,11,投资环境研判,本案,普通观念：六合区化工产业较多，污染严重，不适合居住。 实际情况： 雄州镇居住区与化工园区的直线距离为8公里；根据地理学的季风理论，南京夏天东南风较多、冬天西北风较多。因此化工园区对居住区域影响较小。 项目思考一：如何改变错误观点，导入其他区域人口，成为该项目未来重要的营销课题之一。,化工集中区,冬季风,夏季风,1,十一五规划：居民收入目标提前完成，城市化提升空间大,12,投资环境研判,1,城市规划：从“一城三区”到“一主三副七新城”,13,投资环境研判,“一城三区”2001年10月底南京市第十一次党代会上提出一城三区城战略构想。“一城”：将原本规划在
7、河西建设一座56平方公里现代化标志区河西新城。“三区”：110平方公里的东山新市区；80平方公里的仙林新市区；190平方公里的江北新市区。,“一主三副七新城” 主城指老市区，3个副城分别是东山、仙林、江北（浦口+大厂），7个新城分别是雄州、龙潭、桥林、板桥、滨江、汤山、禄口。按照城市规划布局，到2020年，主城人口380万；3个副城居住人口各超百万，达到国家特大城市规模；7个新城人口规模在15万人以上，以便疏散主城和副城人口。,1,旧城改造：形象工程、民生工程，土地零收益，规费减免,14,投资环境研判,土地零收益 由区领导领导小组确定后，本项目不走常规招牌挂流程，实行“毛挂净交”、土地零收益出
8、让。,十五项规费减免，预估可节省350元/平米，共可节约3亿左右费用。 由区危旧房改造领导小组确认的危旧房改造项目，依据政策减免十五项规费，包括城市教育附加、地方教育附加等。,政府形象工程、民生工程 做好配合区政府的形象工程、民生工程，有利于中南集团进入本区域，也有利于其他项目的开展，如金牛湖项目、万亩良田项目等。同时，政府扶持项目的贷款较为容易。,1,关于六合区危机房改造项目免收费用和基金一览表,15,投资环境研判,土地价值研判,宗地现状及内部资源道路交通状况宗地周边环境状况,16,项目交通,宗地现状,项目区位,项目基本资料,项目周边配套,2,土地价值研判,17,基本结论：区位价值显著,2,
9、土地价值研判,项目区位：位于六合雄州镇核心区域、商贸中心,本项目位于六合区雄州镇核心区域，能与原有配套形成较好的衔接，并在未来南京规划的雄州新城区占有重要的位置。 本项目也位于未来规划雄州新城的核心商贸中心。,18,商贸中心,本案,行政中心,2,土地价值研判,项目基本资料：体量较大，以高层、小高层为主,根据目前规划，本案可用于开发土地面积为37.41万，可建设建筑84.03万平米，商业8.88万平米，住宅为68.47万平米，其中，小高层、高层建筑为57.08万平米。原项目预估拆迁面积达到21.6万平米，如采用货币补贴方式，拆迁费用达到8亿元左右，核算到楼面价格955元/平米，因此建议不采用货币
10、补贴的拆迁方式，详细分析见第四部分。,19,1,项目现状：为拆迁，可利用自然环境一般,地块现状：项目均未拆迁，以危旧房、厂区为主。 内部资源：较少 周边环境：项目离凤凰山公园较近；但周边建筑形态凌乱，整体环境不佳，对项目未来形象和定位有一定影响。,土地价值研判,20,四片区,1,道路交通：较为便利,土地价值研判,21,由于项目相关地块均在雄州镇核心，因此交通状况良好。其中一片区最好，二、三、四片区稍次之。,1,商业、服务配套设施：较为齐全,土地价值研判,22,项目地块所在为雄州镇中心区域，目前区域居民居住比较集中，所以相关配套也相对集中，解决居民平时的实际生活需要不成问题。 其中一片区周边配套
11、最好，二、三、四片区次之。教育配套：六合区中心小学、六合双语学校、六合第一中学等商业：长江路商业街、国美电器、五星电器、人民商场等金融机构：中国银行，中国农业银行，中国工商银行，信用合作联社等医疗机构：六合区人民医院、六合区中医院其他机构：中国移动、中国联通、中国电信等，各种人文和自然景点（凤凰山公园、万寿宫、文庙）,1,宗地属性评价,土地价值研判,注：以上为土地属性因子5级量表，五星代表优，四星代表良好，三星代表一般,二星代表较差,一星代表差。,23,市场价值研判,六合区房地产市场分布,24,房地产开发投资情况,六合区房地产市场分布,土地交易市场分析,商业用房市场分析,商品住宅市场分析,3,
12、基本结论：竞争性威胁较小，升值空间较大,市场价值研判,25,土地市场 项目周边土地成本较高，知名开发企业较少，为中南进入六合雄州镇提供契机。 雄州镇区域潜在竞争地块较少，稀缺性带来较大升值空间。 六合其他区域土地存量较多，未来可能带来不确定性竞争。,商品住宅市场 六合市场处于调整期，本项目需要较长的运作周期，建议采用滚动开发模式。 相对六合其他区域，雄州镇存量较小，价格降幅较低，为较好的投资区域。 目前本项目住宅地块入市价格在3300-3700，未来主要竞争来自于07年出让的高价地块，本项目有明显的成本优势。,商业用房市场 雄州镇目前在售商业项目较少，原有的商业业态较为齐全，但档次较低。 一片
13、区的北大街地块具有较高的商业投资价值，其他地块适合做社区商业。,3,房地产市场布局：两大组团各具优势,市场价值研判,两大组团构架六合房产布局 六合房地产开发项目主要集中在两个区域泛雄州镇区域、大厂区域。从本案所在的泛雄州镇区域来看，开发重心随着政府的迁移而向开发区延伸。镇中心区域以旧城改造开发为主，体量较少，开发价值由于稀缺性而不断提高,26,雄州-龙池组团,大厂组团,27,2007年以前，六合区房地产开发投资总额呈现稳步增长态势。从六合区房地产开发投资的增幅看，2005年是房地产开发投资的大跃进时期，增长幅度高达60.04%。2005年后，房地产开发的势头理性回落，但依旧保持在27.5%的年
14、均增长率。,3,房地产开发投资：方兴未艾，高速增长,市场价值研判,3,锡林湖,博物馆,28,经济开发区,雄州镇,横梁镇,六合区政府,截止到2008年，六合的土地供应主要集中在区域的行政、商贸、生产的集中的区域：雄州镇以及新兴的经济开发区，这两个区域的土地供应量占整个六合区域土地供应的56%。,3,土地市场区域：雄州镇、经济开发区为主,市场价值研判,锡林湖,29,住宅类用地是六合区土地供应的主力，截止到2009年3月，尚未开工的土地144万平方米，其中121万平方米的住宅用地尚未开工，这部分地块的未来潜在上市量达180万平方米，是未来两年六合楼市的有力支撑，当然也是本案的重要潜在竞争对手。,按土
15、地属性供应分布,尚未开工的地块属性分布,3,土地存量分析：未来供应较大，其他区域潜在竞争较多,市场价值研判,锡林湖,30,3,雄州镇土地：土地成本较高，开发档次和水平较低,市场价值研判,2007年雄州镇周边成本较高，均达到1400元/平米以上，08年出让的N0.2008G44区位偏远，价格在714元/平米，对比本项目所在的区位及目前的市场环境，955元/平米的拆迁成本价略高。 但从另外一个角度考虑，目前当地的开发水平不高，中南的全面介入，将提升区域的开发水平和档次。 六合区政府已充分认识到引入中南，通过多渠道合作，借助中南的资金实力、技术水平、多领域发展的格局能够促进六合全面经济发展，因此给予
16、更多优惠和扶持是必须支付的代价，所以一切都是可以通过商谈解决的。,31,3,雄州镇土地：周边土地成本较高，知名开发企业较少,市场价值研判,NO2008G42718元/平米,NO2007G100 1453元/平米,NO2007G45 1637元/平米,NO2005G63 784元/平米,NO2005G73569元/平米,NO2005G20 673元/平米,四片区,二三片区,一片区光益地块,一片区北大街地块,3,商品住宅市场走势：进入调整期，但房价依然上市,市场价值研判,从年度走势看，07年市场最好，销售量达到84.74万平米；08年随大势进入调整，但房价依然处于上升态势。 市场占比有所回落。 思考问题三：由于消费以当地客群为主，因此市场规模不大，但随着交通改善及城市化水平的快速提高，未来35年六合房地产存在一个快速发展期，因此本次介入一定要掌握好节奏，控制好开发时序方能达到事半功倍的目的。,32,3,商品住宅市场待售量：逐步减少，去化压力逐步降低,
