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1、青岛世园区南侧地块 可行性研究报告,山东公司发展部 2013.8,2,项目区位环境及本体分析,项目区位分析,根据青岛市城市总体规划（2011-2020），青岛要成为山东半岛蓝色经济区龙头。新一轮总规以围绕胶州湾的大青岛都市区核心区（三城）为起点，以骨干复合交通廊道为依托，形成以“一轴、三带”为框架的组团式、多中心、海湾型城市群格局。 “新一轮总规”统筹安排东岸、北岸、西岸三大城区用地指标，确保世园生态都市新区重点战略地区发展用地的落实，将中心城区建设用地规模由540平方公里增至590平方公里。,项目位于青岛世园生态都市新区范围内，依托举办世园会的契机，李沧区全面整理周边土地并整体规划，地块区位
2、价值十分突出。,世园生态都市新区,东岸,西岸,北岸,项目区位分析,地块位置,项目位于青岛市李沧区东北侧、距离李沧区政府约5.5公里、距离李沧商业中心约4.4公里，距离2014青岛世界园艺博览会展区白果山森林公园仅1公里，距中国海洋大学约2公里。借助承办世园会，李沧区完善周边市政设施，规划建设李沧生态商住区，地块位于该区域的中心偏东位置。,项目区位分析,地块周边各类配套设施齐全。学校、医院、商业配套丰富。项目往北是世园会园区，向南为青岛潜艇学院、酒店学院、恒星学院等高等院校区，向西为规划商务聚集区及商业中心区，发展前景良好。 生态、产业、教育配套体现项目的核心区域价值。,项目区位分析,中国海洋大
3、学：占地1600亩，现在校生12000人，教职工1500人。 青岛潜艇学院：副军级单位，占地650亩，在校生约6000人，教职工800人。 青岛酒店管理学院：占地600余亩，在校生12600人，教职工1000人，外聘专家200人。 青岛体育运动学院：占地约200亩，在校生约600人，教职工100人。 恒星学院：占地1400余亩，在校生15000人，教职工1000人。 周边高校在校生合计4.6万人，教职工3600人。,地块位置,青岛体育运动学院 （900米）,青岛潜艇学院 （1公里）,恒星学院 （500米）,青岛酒店管理学院 （500米）,中国海洋大学（1.3公里）,地块四至及指标,目标地块,地
4、块四至： 地块北侧为万科项目、东靠河道及景观步道，南临规划道路，西侧为48班小学、幼儿园、社区体育中心及安置住宅。 地块指标： 占地面积：67274.36平米（约101亩） 容积率：3.28 地上建筑面积：220530平米 建筑密度：35% 绿地率：25% 车位配比：1:1 用地性质：商住 地块规模中等，利于开发；东侧临河，景观环境佳，周边规划配套齐全，利于提升项目品质,万科地块,地块现状,西北方向万科项目,东侧河道及景观步道,东侧惠水路,地面局部渣土,土地出让信息,9,地块信息,周边主要地块成交,万科城地块 万科城即李家上流社区城中村改造A地块，占地面积：161128.7平米；容积率：地上1
5、.77，地下2.8；地上建筑面积：284793平米；土地总价：62594.2万元；成交楼面价：2198元/平米；成交日期：2010.6 蓝光地块 占地面积：46649平米；容积率：地上2.4；地上面积：111958平米；成交价格34365万元（491万元/亩）；成交楼面价：3990元/平米；成交日期2013.4 保利地块 占地面积：58450平米；容积率地上3.85；地上面积：224711平米；成交价格69660万元（794.5万/亩）；成交楼面价3100元/平米；成交日期2013.1 奥克斯地块 占地面积：34043平米；容积率地上6.45；地上面积：174419平米；成交价格96300万元
6、（1885万/亩）；楼面价：5046元/平米；成交日期2012.10,蓝光地块 （6公里）,奥克斯地块 （6公里）,保利地块 （5.7公里）,万科地块 （700米）,意向地块,11,宏观市场分析,土地市场概况,2012年青岛市全年招拍挂供应非工业用地共计458宗，土地面积2075万平米，建筑面积3872.9万平方米，同比分别上涨35%和89%，2012年，全年成交居住商业用地共计385宗，建筑面积为2983.9万平方米，相比2011年增长明显，全年平均溢价率为2.17%。 李沧区出让土地面积从2011年的123.8万平方米增至2012年的168.1万平方米（其中59万平米被政府平台公司获取，不
7、具竞争性）。 2012年，青岛市土地出让成交总额355亿元，平均楼面价1193元/平。价格不高的原因主要因为即墨、莱西、胶州、城阳四个地价较低区域成交楼面积占总成交量的88.77%。,土地成交分析,2010年至今青岛市住宅及商住混合用地占总成交比例分别为60%、79%和44%，各年分别供应土地面积为740.88，863.05和913万平米，整体供应趋势稳中有升。 2012年，万科、绿地、越秀、龙湖、保利、中海等标杆企业合计斥资70.41亿元储备土地资源，当年万科储备楼面面积合计约143万平。表明各大开发商对青岛未来市场发展有充足信心。,商品房成交分析,2012 全市新增住宅供应91923套，计
8、总建筑面积984.03万平。全市当年成交住宅87827套，计总建筑面积891.91万平，面积较2011年增加27.5%。整体年去化率90.64%。 2012年，李沧区作为青岛楼市刚需腹地共成交住宅14702套，计总建筑面积135.88万平，占全年全市成交总量的14%，排名主城区第一名。,2012青岛各区市住宅成交情况,商品住宅价格分析,2012 住宅售价大部分月份较往年同期上涨，当年全市价格基本维持在7000-8000元/平，全市住宅平均售价7809元/平，较去年上涨7.6%，提出别墅项目后上涨2.5%。 李沧区住宅销售价格今年来基本保持稳定，平均售价8531元/平，略高于全市平均水平。,商品
9、住宅去化分析,2012 住宅平均去化周期为15个月，李沧区平均为8个月，去化速度全市最快。 套型面积80-90平米去化速度最快。 中高层、高层住宅去化速度最快。,区域市场供求关系,2012 李沧区商品房共供应量115.6万平，成交量136.5万平，成交均价8574元/平。 李沧区2012年商品住宅供应量94.8万平，成交量117.1万平，成交均价8531元/平。 2013年前4个月，李沧区住宅成交量45万平，市场存量65.1万平。供求关系良好。,市场销售情况,李沧区楼盘在年度销售总额、年去化套数和销售面积三项中均排名靠前，该区凭借房源价位较低、刚需盘项目多以及世园会的带动，成为了2012年刚需
10、首改置业者购房的首选区域。,青岛市商业分布,项目位置,青岛商业市场供求关系,2012年青岛全市新增商业8965套，约157万平米，面积同比增长8.3%，增幅回落8%； 签约总计5845套，约90.2万平米，同比增长18%； 全市可售商业存量约18493套，约304.5万平米，同比增长18%； 2012年全年供需比为1.7。,青岛商业市场成交价格,2012年青岛全市成交均价11613元/平，同比上涨1%； 市北区成交价格最高，为30448元/平，李沧、黄岛分列二、三位，均价均超20000元/平； 主城四区（含李沧）及崂山、黄岛区成交价格明显高于其他区市。,青岛商业市场去化,成交商业以社区商业为主
11、，李沧商业街区成交量低，主要原因为区域供给量有限； 购物中心销售均价最高，为20684元/平，公寓/写字楼商铺次之，商业街区成交价格高于社区商业。,青岛商业市场去化,全市商业去化周期约36个月，李沧区市场存量较其他区市小，去化周期较快，约20个月。,24,周边竞品分布,万科生态城 （700米）,绿城理想之城 （3公里）,中海国际社区 （5.5公里）,李沧万达广场 （4.2公里）,地块位置,25,万科生态城,绿城理想之城,占地1815.86亩； 总建面207.3万平； 整体容积率：1.71 土地总价：23.35亿 楼面地价：1126元/平 成交时间：2010年6-9月 规划理念：再造一座城以住宅
12、为主体，配建底商、酒店、购物中心、公园及学校，内部预留区政府用地。,绿城理想之城,绿城理想之城,截至目前项目住宅成交32.79万平，均价8768元/平，去化率76%；商业成交2.96万平，均价14918元/平，去化率41%。 高层住宅共成交134178平米，均价8359元/平，去化率68%。200平米以上套型去化率较低。 三期高层成交均价11532元/平（毛坯）。,中海国际社区,项目地块,中海,中海国际社区持续销售情况,31,营销定位结论,李沧区是青岛市城市扩张的必经之地作为青岛市区的腹地，李沧区是青岛市城市扩张的必经之地，且从周边属性来看，李沧区已经成为承接城市刚需人群置业需求的首选之地。
13、项目所处世园板块面临极好的发展机遇1、李沧区商圈扩大2、区域生活环境的改善3、世园会的启动和造势4、中海、万科等项目的热销影响以上诸多利好，使得李沧区，以及世园区板块已经在青岛市民心目中形成了较好的口碑，项目区域具有极好的发展机遇。 项目所处区域价格具有极大的增长潜力区域项目价格近几年显示出了强有力的上升势头，其中万科生态城价高层由8300涨至9500元/（1200元/精装），中海国际社区已经8900涨至10000元/，城市刚需客户北移和区域配套完善，为未来区域价格上涨提供充分的基础。,项目区域判断,项目客户定位,青岛人“住南不住北”的观念以及比较稳固的地缘观念青岛市区发展的过程是由南到北，李
14、沧区在青岛人传统认知上为城乡结合部，随着城市扩张、李沧区居住环境的改善，李沧区逐渐成为承接城市刚需置业需求的首选之地，但在传统青岛人的心目中，依然有“住南不住北”的思想。另，青岛本地人有比较稳固的地缘性观念，安土重迁，从一个区域进入另一个区域的抗性比较大。本项目客群：本区域现阶段是成交城市刚需置业的主要区域，根据本项目的基本条件和周边 项目的客群来 源分析，本项目定位主要满足客户的刚性需求，主要客群有：“新青岛人”区域地缘客户城区溢出型客户其他客户,项目规划定位,项目整体规划根据项目的基本指标和地块提交，项目初步规划为“高层+商业+公寓”的产品组合，产品以快销为主。 产品定位项目住宅主要满足客
15、户的刚性需求，结合本项目的区位和条件，参考万科生态城、中海国际社区等项目的产品接受程度和价格情况，对本项目产品定位如下；高层： 面积段集中在80-130 ，以功能性满足为主，可用济南项目连廊设计，增加赠送，控制面积，尽可能追求景观最大化。2房（30%，70-80 ）、功能型小3房（40%，85-95 ）舒适型3房（30%，100-130 ）底商：区域有万科生态城、和达和城、绿城理想之城等超百万方项目，区域未来人口基础大。本项目临主干道和规划道路，具有较好的商业价值，因此尽量多的设置1-2层底商，分散商业总体量压力，除部分优质位置外，面积控制在50-100。公寓：根据万科生态城的公寓销售业绩和和
16、达和城现公寓产品的情况，公寓产品面积不超过50，控制低总价，降低投资门槛。商业街：与商圈消费形成差异，形成以社区生活服务为目的的主题商业街，进行主力店招商，借助良好景观，打造商业消费体验感。,项目价格定位,项目去化周期1、 项目去化周期初步定为2年，首期开盘以住宅为主，年去化量约8万，先期完成去化；2、鉴于区域交通及生活其他配套处于建设阶段，居住气氛尚不浓厚，商业价格不高，因此将商业销售尽量后置，先销售底商，后销售商业街。（数据来自CRIC）,项目价格定位,关于竞争李沧区作为青岛市刚需置业的首选之地，刚需产品占据区域供求较大比重，但其内部刚需客户分区也是比较明显的，李村商圈附近的万达广场、中海国际社区的客户追求生活便利性，万科生态城的客户追求环境的舒适性。 关于价格本项目是万科生态城项目的二期用地中的一部分，并紧邻万科生态城一期已售和在售部分，因此产品和价格以万科生态城为主要的参考和竞争对象，并结合我司打造产品和社区的能力进行初步定位：1、高层价格初步定为8800元/（毛坯），根据对业内人士的访问以及万科生态城近期高层销售价格的跟踪，万科生态城后续刚需高层（1200元/精装）有望接近或超过10000元/，去除精装，本项目高层价格初定为8800元/。2、公寓价格初定为9600元/（对外称1200元/精装），主要参考价格是万科生态城公寓产品销售价格和我公司的建造成本。,
