《中集紫金文昌工程规划建议书2012.1.16》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中集紫金文昌工程规划建议书2012.1.16（48页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中集紫金文昌工程规划建议书,此建议书仅供客户内部使用。未经本公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制,12年1月14日,深圳市深长城企业管理咨询有限公司,目 录,一、,二、,机电设备,土建部分,前言,长城物业认为:为了避免工程在设计建设过程中留下缺憾，给工程项目使用人和物业管理单位带来诸多不便影响，物业管理者有必要从物业管理及业主使用的角度出发，对开发项目的规划设计、设备选型、施工建设等过程提出建议，以达到使用便捷、安全，降低管理成本等目的。,建议的目的及侧重点-根据小区的特点以及存在的问题给予提示和提出改进方案， 使其建设更趋合理及实用，从而有效促进销售；-从客户及物业管理的角度
2、考量业主生活及物业管理工作开展 的便利性；-为日后创建优秀物业管理小区提供硬件保障。 建议的原则 -尊重原有设计，充分利用现有资源，不需要进行大的调整和投资，科学合理并便于操作。,2、内部沟通,长城物业咨询团通过资料收集、内部沟通交流、现场踏勘等手段对紫金文昌项目的工程现状进行了解。,1、资料收集,从内部收集紫金文昌的规划设计图纸、项目定位等现况资料,与项目开发公司管理人员、工程技术人员等人员沟通,通过图纸查阅、沟通、现场踏勘，加强了物业咨询团队对项目的了解，更好地从物业管理维护和物业使用人的角度，对紫金文昌项目工程方面提出的一些建议：,外部与内部调研,1、住宅部分人行出入口设想可否考虑住宅部
3、分人行出入口设为2个，如下图：,主处入口,会所处次出入口,关闭原次出入口，如下图：,理由： 住宅部分近13万平米，2个出入口能满足使用需求； 从物业角度，每多1个出入口，年增加管理成本近10万元； 现次出入口方便业主使用俱乐部。,2、机动车出入口设想 住宅部分车辆出入，均是进出同一出入口，可考虑单进单出方式，如下图：,机动车入口,机动车出口,写字楼部分采用原设计进出口，应与住宅部分区分，并建议在如下图位置设立写字楼部分停车场收费点；,此处设立收费岗亭， 收取地面及地下停 车费,理由： 单进单出会使人感觉管理有序，地下车库运转流畅； 单进单出会降低机动车相互刮擦的机率； 开车距离感不强，不会因多
4、走一段距离而感觉不便； 商业类与住宅类停车场取费标准不同，商业类应高于住宅类，在停车场费用报批时应注意。,3、物业管理用房建议原规划物业用房在7号楼2、3层，不方便为业主提供服务，可 考虑将物业客服中心移至7号楼首层，如图位置，虽首层架空层属业 主权益，但在入伙前建好应没问题。,4、儿童游乐场、老年健身场所选址建议作为一个高档住宅小区，应配置儿童游乐场、老年健身场所， 经查阅图纸，可考虑在5号楼架空层设置，如图：,5号楼架空层西半部,5号楼架空层东半部,老年健身器材,5、写字楼地下室设备房，消防水池与高压设备房相邻，存在 安全隐患，如有更合适的位置建议调整高压配电室位置。,6、别墅花园在权属上
5、属于共用部位，建议在签定销售合同， 予以明确业主只有使用权，并严禁任何搭建，在交付前以绿篱 分割好。,7、地下车库出入口上部搭建物（如有），建议不使用木质结构， 因在室外，日晒雨淋，如使用木方，易损坏，不便于维护，可考 虑用仿木石栏。,8、写字楼买整层、半层的，在签销售合同及日后的物业管理中 要注意消防通道的保留，以确保消防安全需要； 9、写字楼三层如为餐饮（有的图纸显示办公，有的图纸显示为餐饮）， 要考虑油烟环保处理，并考虑预留烟道； 10、建筑物外墙有部分石材挂板（高空），应对施工工艺，质量进行 监督，消除安全隐患；,11、地下室业主专有储物间； 储物间是否一定要有（从销售及业主使用需求方
6、面考虑）； 从图二可以看出，储物间无单独每户照明，使用的是公共用电如设立储物间应考虑设立集中分户计量装置，并建议安装插座用电（电动车充电）；,图一,图二,12、女儿墙、雨蓬等墙顶面应向内做斜坡，防止污水流向外墙污染墙 面，同时应在屋面女儿墙内侧预埋钢构件，便于日后高空作业清洗外 墙时使用； 13、所有电井门（包括强电井、弱电井、水管井）建议采用通用钥匙， 以便日后管理； 14、从设计说明显示电梯机房装有机械通风系统，在此建议不必安装 分体空调（运行、维护成本高，存在空调漏水安全隐患），机械通风能 满足降温要求，但要防止雨水飘入；,15、非机动车停放处，建议电气施工时预留若干插座，以供电动 车充
7、电使用；,1、低压计量要完善，尽可能每路公共负荷加表计量，公共用电 最好单独设置分区电表计量装置，便于今后物业掌握用电情况及 公共能耗分摊； 2、所有路灯控制开关建议集中设于岗亭或监控中心，且每路路灯 采用光控与时控开关相结合，考虑按时间段分回路控制，根据实际 情况设置全夜灯、半夜灯及其他时段的照明灯系，如夜间12点之后 只要保障必要的照度即可，降低公共能耗；,公共能耗用电计量系统图,3、地下室照明荧光灯选型 建议采用节能灯具：T5节能日光灯支架、灯管，资料如下： 厂家：广东东莞百分百科技有限公司 价格：每套39元，其中灯管每支8元； 性能：T5灯管的照度不低于普通日光灯管40W灯管的照度，但
8、功率 仅为27.8W，节能效果明显，并已在我司深圳区域多个小区进行现 场应用（小区节能改造）； 特点：该厂生产的灯具、灯管故障率较低（故障率低于5%）。,我司深圳创展中心T5节能日光灯支架、灯管实景图,我司深圳创展中心T5节能日光灯支架、灯管在灯盘中的效果实景图,T8与T5灯具参数对比,4、电梯选型建议 电梯轿厢内应有报警求助装置，且能实现轿厢、机房、消防 监控中心三方通话功能； 从物业使用经验我们建议选用“三菱”、“日立”电梯，电梯运行稳定，故障率低，便于维护； 写字楼电梯 从顾客的角度考虑，建议使用载重量较大的型号，可考虑载重量为1200kg的，轿厢有效面积为2.8平米； 写字楼共14层，
9、从满足顾客需求考虑，建议采用单双层停站（不经济），消防电梯除外；,别墅电梯从规划设计来看，别墅电梯是专户专用的，如图：,对于别墅电梯的选用，我们有以下几种设想： 是否一定要用电梯（很多别墅无电梯）； 可否考虑预留空间，业主可根据自己的需求，选择安装； 可否考虑两户共用一部电梯； 电梯专户专用，应考虑电梯能耗计入该户内，并考虑双电源； 别墅电梯选型建议：载重量300-450kg，轿厢有效面积在0.91.3平米。,5、中央空调 地源系统的检修井应预留足够的检修及检测空间，同时应保证水平管路坡向度一致，并保证排空阀处于排空区域的最高处； 中央空调配电柜、水泵控制柜等精密电器设备应安装在独立分隔的控制
10、室内，避免遭水气甚至管道跑水的致命影响，如不能与管道分隔，应做了防泡、防淋措施； 根据物业的以往运行经验，地源系统的效率随使用时间的增加有不同程度的下降，设计时应考虑一定的裕量；,循环水泵的选型建议选用低转速水泵，按以往的物业运行经验， 噪声及耐用性都优于高转速水泵； 中央空调取费建议：我们所接管的写字楼80%是按照销售合同 中建筑面积收费，单位面积的取费标准应考虑空调运行、维护 成本，公共部分空调能耗及物业公司适当的盈余； 建议空中花园休闲区不设立空调通风口。,6、停车场管理系统 停车场卡和门禁卡的发卡授权终端应安装在物业管理处财务办公室，以实现一站式服务，并确保收费安全； 应具有防砸车功能
11、、自动发卡功能、语音提示功能、车辆进出图形对比功能、自助计费功能； 所有收费岗亭建议安装监控摄像头，并将图像实时传输到物业办公 室，保证临停收费安全（写字楼临停收费金额较大）；,停车场管理系统选型建议当今国内智能停车场管理系统较好品牌为捷顺和富士。两都均 具备一流的质量及可靠的稳定性，在外观、价格等方面富士产品略 有优势；,富士停车场管理系统,防雷器FJC-F611,控制机,富士停车场管理系统,该套系统由以下五个部分组成： 1、入口控制部分：自动挡车器、车辆检测器、入口控制机、自动出卡机； 2、出口控制部分：自动挡车器、车辆检测器、出口控制机； 3、收费管理部分：收费电脑、485卡、停车场管理
12、软件、时租卡读写器； 4、管理中心：服务器、管理电脑、485卡、停车场管理软件、一卡通发行器； 5、图像对比系统：摄像机、视频捕捉卡。,7、电视监控系统选型建议 建议使用三星系列产品： 摄像机：SCC-5305GP半球、SCC-C4203AP一体化枪机、SCC-C6405P高速球 硬盘录像机：SVR-1650E 矩阵：AD1024R256-40N 监视器：三星SMC-212F、响石GSM-2511,8、周界防范报警系统选型建议红外探测器建议选择选择日本艾礼富（ALEPH）产品：该系列产品采用新型光学系统，在感学素子上采用全新的高速响应、低信噪比的光电半导体元件，成功地使用了在一个光电半导体对应
13、2束光的新光学系统，对乱光、外光等达到了空前的抑制；报警系统建议选择博士系列报警系统：DS7400Xi报警主机、DS7447液晶键盘、DS7430单回路总线驱动器。,9、智能家居系统建议 智能家居系统中产品应尽量使用同一品牌，以保障系统的稳定性； 智能家居系统的布防、撤防及各功能块的选择应便于操作，以适应不同业主需求使用； 控制器应集各种功能于一身（照明、空调、地暖、幕帘控制），并建议采用无线式。,10、门禁对讲系统 户内对讲分机建议采用无线式，并应可以与智能家居系统控制器整合成一身； 发卡管理系统应具备操作员权限管理、人事管理、卡片管理、通讯管理及数据备份与恢复等功能模块； 11、监控系统、
14、门禁对讲系统可扩展预留一定的升级空间和联网接口，以备使用；,12、建议室外弱电设备，如一体化摄像机、电子围栏、停车场系统等 处安装弱电防雷设备，防治雷击损坏； 13、楼宇自控系统中水表远程抄表，在我们物业使用经验中体现出系统 不稳定，数据经常出现误差（很多项目已不再使用），建议在水表安装 时应考虑此因素，便于人工抄表。,1、公共用水计量 建议所有的公共用水点（如绿化、清洁用水）都应该安装计量水 表，以利于日后的用水管理和费用核算；,（水）,2、恒温泳池 泳池天棚应充分考虑室内冷凝水的收集、排放问题，感少凝露的产生，避免滴露影响使用者； 泳池的供暖建议采用地暖或侧送风式风机盘管，尽量使热源靠近人
15、体下半身，增加舒适感； 设备的选型，建议以简洁、高效为主，尽量选用市场认可度高的成熟产品，避免概念炒作产品，以便于日后的运行维护；,3、下沉式卫生间结构建议不做回填处理，交付时卫生间内蓄水，经 业主验收合格签字确认，区分责任，避免日后纠纷； 下沉式卫生间优点： 便于卫生间的排水布置，在本层作业，不涉及楼下； 降低卫生间噪音； 顶层平整，无下水管道；,4、化粪池应尽可能设置在人群活动较少区域，避免设置在人车必经之处，在化粪池清掏时影响环境及人车出入；,下沉式卫生间缺点： 业主装修费用高，防水要求高； 如发生渗漏，维修成本高； 如面层防水没做好，底坑蓄水，会产生异味，最终会渗水； 对物业装修监管要求高，监控填充料、防水；,5、图纸显示住宅部分市政供水范围是6层以下（含6层），恐会 出现在用水高峰期（做饭、冲凉期间），5、6层业主水压不够现 象，建议改为4层以下为市政供水范围；,6、图中所示景观阳台排水立管，未标注排入何种立管，应注意 此处有洗衣机排污，应排入污水管（雨污不得混排）；,图一,图二,7、图一显示写字楼空中花园休闲区有喷淋系统试水阀，而排水 地漏设置在其对面区域（图二），建议在试水阀附近设置地漏， 便于试水时排水；,8、地下室水管网的阀门位置应尽量避免设置在车位上方，以防止 阀门漏水对车辆造成损坏。,长城物业 值得托付,THANK YOU,
