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1、X市东区示范引领区项目可行性研究,安阳城市概况,安阳位于河南省最北部，地处山西、河北、河南三省交汇处，西倚巍峨险峻的太行山，东联一望无际的华北平原，是豫北区域性中心城市。 安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京珠高速，106、107国道贯穿南北。总面积为7413平方公里，市区面积543.6平方公里，城区面积69平方公里。,安阳城市概况,城市背景研究小结根据国内各城市房地产发展经验，未来几年，安阳房地产将进入快速发展阶段城市规模小，人口少，市场规模小要快速进入市场，抢占市场先机,安阳城市概况,经济背景研究小结宏观经济总体向好，良好的经济环境有利于刺激房地产市场的发展人们生活水平正在得到
2、迅速提高，对改善居住条件的追求将迅速膨胀城市经济总量小，总的需求量有限。项目需要快速进入市场，抢先锁定目标客户群，抢占市场先机近几年安阳的工业和市中心的商业都取得了高速发展的成绩，他们的发展无疑会产生大量的住宅需求，但由于距离市中心仍有一段距离，如何吸引客户是本项目的重点工作之一与本项目临近大量的政府机关，这些机关公务员也将是本项目的客群之一,安阳房地产概况,2008年安阳房地产在建项目枫林水郡、都市领地 、宏基公寓 、汇秀新城、盛世隆郡、龙悦湾、阳光园、芳林花园、大华 金都园、中盛 梧桐园、香榭丽舍、滨河国际、文博园、左岸风景、书香园、金盛 榕树湾、博地苑、家天下、香格里拉、华城国际、御峰名
3、苑、鑫泉苑、鑫泰苑、银鹭山庄、永安公寓、书香雅居初步统计，有近三十个楼盘，开发面积上百万平方米，可谓竞争激烈！,安阳房地产概况,2008年安阳市商品房销售情况2008年，安阳市商品房销售面积191.31万平方米，比上年同期下降18.4%，其中：商品住宅销售面积177.26万平方米，同比下降21.7%；全市商品房销售额37.33亿元，同比下降2.9%。根据安阳市房管局销售合同网上登记备案统计数据显示，2008年12月，安阳市区商品房备案套数总计839套，建筑面积为8.82万平方米。预售商品房销售量与11月市区预售商品房销售量530套比较增加了309套，上升58.3%。,安阳房地产概况,2007年
4、安阳商品房销售价格 2007年商品房价格走势基本平稳，但也存在局部性价格偏高现象，特别是高层住宅价格较高市区多层均价为元平方米，小高层均价为元平方米安东新区多层均价为元平方米，小高层均价为元平方米,安阳房地产概况,2008年安阳商品房销售价格情况2008年，尽管全国大中城市房价均有回落,可是由于受到原材料和物价上涨的明显影响，安阳市各区销售楼盘价格有所增长，未出现降价， 安阳市各区2008年商品房价格：主城区:人民大道中段,有两处楼盘均价在3800元/平方米城东区:新楼盘比较多,价格在3000元/平方米左右 殷都区:价格相对低一些,价格在2500元/平方米左右,安阳房地产概况,区域市场楼盘案例
5、 香格里拉城市花园,安阳房地产概况,华城国际花园,安阳房地产概况,银足鹭金柏湾,安阳房地产概况,书香园,安阳房地产概况,综上数据，安阳市的房地产投放情况持续增加，销售面积在2008年有所下降，销售总金额基本保持平稳略有下降，这说明安阳市商品房销售价格持续上涨，安阳的房地产市场由2008年底开始趋于好转，市场大环境较好。,项目概况,项目区位及用地 该项目位于安阳市安东新区范围内，东临光明路，北到灯塔路，地块性质均以居住功能为主。,项目概况,安 阳 市 区 地 图,项目概况,项目宗地现状 地块为规则的长方形，东西面宽长339米，南北进深282米，总面积约143.85亩 地块现状照片,项目概况,目标
6、客户群分类 地块周边的城中村居民 周边行政、事业单位、中高收入人群 私营经济、个体经济 第二产业从业人员 安阳其它区域客户,项目概况,产品价格定位 该区域的楼盘，根据现二手房交易价格推算：多层均价约27002900元高层、小高层均价约3100-3300元参考以上市场信息，保守估计该项目的平均售价应在3000元,规划设计要点,初步规划设计思路 规范依据 依据中华人民共和国城市规划法、河南省城市规划法实施办法、安阳市城市规划管理条例、安阳市城市建筑规划管理暂行技术规定和有关规范、规定，符合安阳的当地规划要求。地块基本数据 占地面积：约206.85亩 地块形状：形状比较规整的正方形,规划设计要点,规
7、划设计的可行性分析 用地面积：95900（合 143.85亩） 总建筑面积：220900 住宅建筑面积：199400 公共建筑面积：21500 栋数（高层） 25 栋 户楼 1660 户 单元 47 容积率为2.3 建筑密度：19.3 % 绿地率：45% 可售面积：220900 项目平均售价：保守预计3000元 销售总收入 =项目平均售价可售面积=3000元220900= 66270.0万元,投资收益分析,成本预测单位成本=(土地成本+建筑成本+销售成本+税金)/总建筑面积 54980.32万元/220900 2488.92元/平方米,投资收益分析,住宅成本指标汇总表,投资收益分析,土地储备,
8、投资收益分析,策划、设计费用,投资收益分析,报批报建费用（一）,投资收益分析,报批报建费用（二）,投资收益分析,市政配套费,投资收益分析,测量、测绘、检测,投资收益分析,建安成本（一）,投资收益分析,建安成本（二）,投资收益分析,销售费用,投资收益分析,房产证办理费用,投资收益分析,财务费用,投资收益分析,税金,投资收益分析,现场其他费用,投资收益分析,经济效益分析利润总额=收入-总成本 66270.0万元-54980.32万元 11289.68万元销售利润率=利润总额/收入 11289.68万元/66270.0万元 17.04%,投资收益分析,方案结论 参考周边项目售价保守估计，本项目入市的
9、销售均价为3000元 匡算该项目的总销售额约为66270万元 利润总额约为11289.68万元 销售利润率约在17.04%,可行性结论,项目优势项目位于安阳成熟城区之内。 项目距离易园咫尺之遥，周边环境较好。 项目周边配套成熟完善。 项目区域属城市发展方向。 东区作为高档居住区已经形成。 地理位置相对稀缺。,可行性结论,项目劣势项目西侧城中村小环境较差，不利高端。 项目产品同质化严重，跟风速度快。 东区项目竞争已经日益加剧。,可行性结论,结论及建议综上所述，项目结论初步可行。但在后期操作中建议应注重以下几点：1.合理、充分利用地块周边固有的景观，规划结合项目定位整体考虑。2.户型设计上基本原则
10、：动静分区、干湿分离，充分考虑空调、管线布置的合理性及隐蔽性。应考虑户型的均好性，户型可适当多元化，可适当设计错层、复式等创新户型，保持产品在市场上的新鲜度。,可行性结论,结论及建议3.目前安阳市场上的各项目已经把智能化系统做了一部分，但是，很多是摆设，智而不能！因此，相对于本项目来说，完全可以考虑作为主要卖点，增加一些设备设施提升项目的品质。4安阳工业及市中心商业的发展进一步扩大本项目的客群，但由于主要分布区域距离本项目距离相对较远，未来推广时应采取相应的针对措施。,项目总体收益分析,总投入：54980.32万元 总收入：66270.0万元 项目总收益：11289.68万元 项目总收益率：1
11、7.04% 项目预计分为三期；第一期预计建筑面积约6万平方米，第二期预计建筑面积约8万平方米，第三期预计建筑面积约8.09万平方米。,项目第一期收益分析,一期收益预计成本费用： 土地一期均摊费用（土地总成本10249.31万元，分摊3期）：2783.88万元 策划设计费用：198.73万元 报批报建费用：1040.46万元 市政配套：354万元 测量测绘：338.09万元 建安成本：7944.23万元（外墙是高档面砖，铝合金窗采用断桥双层玻璃，室外景观按每平方米50元计入） 销售费用：193.52万元 税金：2146.39万元 小计：14999.3万元 销售收入：18000万元 一期收益：30
12、00.7万元 一期收益率：16.67%,项目第一期收益分析,一期工期计划(一期工期预计24个月),项目第一期收益分析,一期项目资金回收点前期投入：土地一期均摊费用：2783.88万元策划、报建、市政配套：1593.19万元桩基础： 266万元主体工程：3000万元投入小计：10700.21万元(15108.5万元）至此，主体工程封顶后项目开始预售，项目资金开始回收注：实际操作中，土地投入资金为10249.31，前期需再 投入10249.31-2783.88=7465.43万元，才能保证施工工程正常进行至主体工程封顶，实现按期预售。,项目第二期收益分析,二期收益预计成本费用： 土地二期均摊费用：
13、3711.84万元 策划设计费用：80.45万元 报批报建费用：1358.42万元 市政配套：476.9万元 测量测绘：385.53万元 建安成本：10592.30万元 销售费用：417.16万元 税金：2861.85万元 小计：19884.45万元 销售收入：24000万元 二期收益：4115.55万元 二期收益率：17.15%,项目第二期收益分析,二期工期计划 二期工期预计21个月,项目第三期收益分析,三期收益预计 成本费用： 土地三期均摊费用：3753.60万元 策划设计费用：80.45万元 报批报建费用：1382万元 市政配套：481.9万元 测量测绘：385.53万元 建安成本：10711.47万元 销售费用：417.16万元 税金：2894.05万元 小计：20105.16万元 销售收入：24270万元 三期收益：4164.84万元 三期收益率：17.16%,项目第三期收益分析,三期工期计划三期工期预计22个月，室外配套工程同步进行预计4个月,
