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1、长沙雷锋大道项目问卷调研及客户访谈报告,2012-11,谨呈：湖南XX房地产开发有限公司,NO.1,市场调研部分,前 言 本次问卷调查共分为住宅需求问卷调查、商业投资者问卷调查、商业经营者问卷调查三个部分，前后历时10余天。 共发放住宅需求问卷280份，回收有效问卷256份； 发放商业投资者问卷90份，回收有效问卷78份； 发放商业经营者问卷80份，回收有效问卷74份。,一、住宅需求调查,住宅需求问卷主要投放区域为星沙、芙蓉区、开福区等地； 主要投放对象为25-35岁中青年群体。,（一）、受访者背景,受访客户中男性占比53%，女性占47%，客户年龄主要在25-35岁，多数为公司普通职员，以三口
2、之家和单身居多,受访者构成,受访者构成,受访者以中等收入为主，主要工作地点和生活地点在岳麓区,受访客户29%的家庭月收入在4000以下，家庭月收入在4000-6000元的占23%，属中等收入水平；受访客户居住区域以岳麓区为主，占31%，工作地点在岳麓区的占37%。,（二）、受访者置业需求,置业需求-计划/目的,受访者中大部分计划在3年内购房，购房的主要目的是为了拥有自己的房子和想要一个更好的生活环境,受访者中选择1-2年内置业的67人，半年至1年的51人，2-3年的40人，大部分都计划在3年内购房； 31%的客户的购房目的是为了拥有自己的房子， 21%的客户的购房目的是为想要给自己一个更好的生
3、活环境。,受访者中大部分计划在岳麓区购房,109人选择在岳麓区置业，62人选择在芙蓉区置业，受访者主要考虑在岳麓区购房。,置业需求-区域,受访者最关注的五个因素依次为：价格户型配套小区环境物业管理对居住环境最关心的依次是：绿化景观建筑布局停车系统健身设施建筑风格,置业需求-关注因素,受访者对价格、户型及配套比较关注，选择楼盘时对绿化景观、建筑布局和停车系统较为关注,大部分受访者能接受5000-6000的单价，理想的房屋总价区间主要集中在40万-80万,置业需求-价格,单价接受度：5000-6000元/平占比最高，达41%，其次为5000元/平以下占比35%，约有34%的受访者可以接受6000以
4、上的价格；在总价接受度上，接受60-80万的占22%，接受40-50万的占21%，接受50-60万的占18%,置业需求-付款方式/承受力,大部分受访者希望分期付款或按揭贷款，选择一次性付款的比例不到5%；受访者能承受的首付总主要集中在10-20万元，合计占比约50%；能承受的月供主要在1000-2000元和2000-3000元两个区段。,大部分受访者选择分期付款和按揭贷款，首付承受能力集中在10-20万元，月供承受能力集中在1000-3000元,置业需求小结,1,受访者中大多计划在3年内购房，他们购房的主要目的是为了拥有自己的房子和想要一个更好的生活环境。大部分受访者中对岳麓区认可度较高，希望
5、在此区域购房。,2,受访者对价格、户型及配套比较关注，选择楼盘时比较在意小区的绿化景观、建筑布局和停车系统。,3,大部分受访者能接受5000-6000的单价，理想的房屋总价区间主要集中在40万-80万，购房付款方式上分期付款和按揭贷款比重较大，首付承受能力集中在10-20万元，月供承受能力集中在1000-3000元。,（三）、受访者产品需求,产品需求-物业类型,小高层是首选，其次为高层和洋房,在物业类型方面：超过60%的受访者选择购买小高层和高层产品，但也有24%的受访者倾向于购买多层及洋房物业；,户型需求主要以3房2厅居多，其次为2房2厅单卫户型；对面积的选择主要集中在80-120平米,产品
6、需求-户型面积,在户型需求方面：有42%的受访者选择购买3房户型，约有32%的受访者选择购买2房户型。其中有29%的受访者选择3房2厅2卫户型，19%的受访者选择2房2厅1卫；在面积的选择上，约有53%的受访者选择80-120平米户型；80平米以下及130平米以上户型选择比重很低。,产品需求-建筑风格,对外立面的风格选择依次为：现代+欧式现代+中式现代3欧陆新古典现代1 对外墙颜色的喜好依次是：砖红米兰白色蓝色 对外墙装饰材料的喜好依次是：面砖大理石花岗岩玻璃幕墙,时尚简约的外墙颜色及高品质面砖造就的现代建筑风格备受亲睐,对朝向十分在意，偏好传统的坐北朝南格局,产品需求-朝向,受访客户对功能空
7、间朝向的重视程度依次是主卧客厅阳台； 61%以上的受访客户不会因景观牺牲朝向； 55%的受访客户对公共卫生间的朝向最不在意,产品需求-功能空间,对功能必要性的需求为：生活阳台、小孩和老人卧室是非常需要的，比较需要的是书房、落地窗、飘窗台，主人房衣帽间、洗衣房、工作阳台有无均可，保姆房完全不需要的。对主人房的需求依次是：带卫生间和衣帽间带卫生间带卫生间和书房可不带卫生间,生活阳台、小孩和老人卧室非常需要，主人房要带卫生间和衣帽间,产品需求-配套设施,对功能必要性的需求为：对配套的重视程度依次为：环境设施交通配套教育配套商业配套医疗配套休闲娱乐配套最希望小区中能提供的配套服务依次是：大中型超市幼儿
8、园菜场小学发达的公交路线医院,受访客户对教育配套的要求主要集中在小学和幼儿园，都希望小区附近有发达的公交路线，有大型超市或购物中心，周边3公里内有区、市级医院。,产品需求-配套设施,产品需求-配套设施,对智能化配套的需求依次为：燃气报警器外围监控设施及周界红外线 可视对讲卧室紧急按钮室内红外线报警背景音乐对会所设施的需求依次是：室内游泳池 羽毛球场健身室儿童游乐设施老年人活动场所医疗保健室,在总价与各项功能需求冲突较大时，受访客户主要偏重对面积和功能的考虑，57%的受访者在满足房间功能数量的前提下，可考虑缩减尺寸,总价、面积、功能排序,70%的受访客户能承受最大户数为3-4户，其次为2户及以下
9、。,产品需求-单层户数,受访客户对外围环境配套的要求是靠近江、山、湖等自然资源，周边有大型市政绿化/公园；对小区内部环境的要求主要是小区安全设施好，没有噪音，有大型绿地。,产品需求-环境,产品需求-物业,对物业安全措施的需求依次为：24小时保安巡逻可视对讲门铃 门禁录像监控 24小时电子巡更红外线防盗门窗 烟感式自动灭火器对物业服务的需求依次是：家电维修 钟点服务家居清洁幼儿代管服务送餐服务票务速递衣物洗熨 汽车美容,产品需求-装修,大部分受访者接受装修房，接受原因主要为可省去自己装修的麻烦，同时觉得装修房入住快 33%的受访者不接受装修房，其原因为对装修房的质量信不过，同时可能会不喜欢装修房
10、的装修风格。,产品需求-装修,48%的受访客户希望购买全毛坯房，20%的希望提供一般的装修标准； 77%的客户接受1500元/平米的装修价格； 若开发商成本价提供设备，需求依次为：全套橱柜抽油烟机吊顶,产品需求小结,（四）、雷锋大道区域置业需求,对雷锋大道区域的认知和购买考虑,超过40%的受访者认为雷锋大道北区域房价低、有发展潜力，但也有近30%的受访者表示不了解该区域； 考虑在此区域购房的主要原因中看好区域发展的占26%，距离工作地点近的占18%。,受访者中超过4成认为雷锋大道北区域房价低、有发展潜力，也有3成对区域不了解，考虑在此购房的主要原因是看好区域的发展和距工作地点近两大因素,受访者
11、如果在项目所在区域购房，主要考虑的产品仍是小高层和高层产品,区域内购房物业类型需求,在雷锋大道购房考虑的产品,44%的受访者考虑在雷锋大道区域购买小高层，其次为高层，占17%。,受访者普遍认为雷锋大道区域的楼盘价格跟麓谷林语、长房时代城等项目差不多,区域楼盘价格判断,雷锋大道区域置业需求小结,1、受访者对区域发展前景看好，但对区域认知度不高，对区域房地产市场价格预期较低2、受访者在区域购房物业类型选择，主要还是小高层和高层产品3、受访者普遍认为雷锋大道区域的楼盘价格跟麓谷林语、长房时代城等项目差不多,二、商业经营户调查,商铺门面现状,大部分经营户门面开间为4.5-8米，进深为9-15米，面积为
12、30平米以下和30-60平米，经营年限多为1-3年。,商铺门面租金及价格,88%经营户铺位来源为租用，门面租金为30-80元/平米.月，12%经营户铺位来源为购买，其购买单价为5000元/平米和8000-10000元/平米。,物业管理费及租金收益率,大部分经营户铺面物业管理费多为5元以下/平米.月租金在收益中占比20%-40%。,消费人群及消费额度,大部分经营户铺面在节假日的日均人流量在50人以下，非节假日为20人以下，主要消费人群为附近居民，人均消费额度为30-50元/人.次。,对当前铺面满意度,大部分经营户对安全保卫、车辆停放与管理、保洁、价格（购买/租赁）、购物环境、广告展示、商铺位置、
13、空间尺寸等的满意度均较高，但对政策支持的满意度不够。,商铺计划及敏感点,55%的经营户有扩张和更换铺面的计划（其中有扩张计划的占36%），45%的经营户没有计划；其敏感点的排序为：地段周边人口数量价格商业氛围,对新铺面的要求,经营户对新铺面的物业类型需求为临街门面，对面积的需求为30-60平米，开间要求为4.5-8米，进深要求为9-12米。,新铺面价格承受力,2-3年后，36%的经营户能承受30-50元/平米.月的租金，能承受10000-15000的元/平米销售单价，能承受的物业管理费为10-20元/平米.月。,区域内购买考虑的产品,53%的经营户现在不需要有偿广告服务但以后会考虑，96%的经
14、营户租用/购买铺位都考虑首层，商业体能促进商家经营的重要因素是地段和交通。,商业经营户调查小结,经营户现状： 门面规格：开间为4.5-8米，进深为9-15米，面积为30平米以下和30-60平米，经营年限多为1-3年； 门面租金及购买价格： 多为租用，门面租金为30-80元/平米.月，购买单价为5000元/平米和8000-10000元/平米，物管费多为5元以下/平米； 租金收益率：月租金在收益中占比20%-40%； 满意度：对安全保卫、车辆停放与管理、保洁、价格（购买/租赁）、购物环境、广告展示、商铺位置、空间尺寸等的满意度均较高，但对政策支持的满意度不够。置业需求： 置业计划：大部分有扩张和更
15、换铺面的计划，对地段最为敏感； 产品需求：对临街门面十分偏爱，面积需求为30-60平米，开间要求为4.5-8米，进深要求为9-12米； 租金及价格承受力：36%的经营户能承受30-50元/平米.月的租金，10000-15000的元/平米销售单价，能承受的物业管理费为10-20元/平米.月； 后期经营考虑：53%的经营户现在不需要有偿广告服务但以后会考虑，商业体能促进商家经营的重要因素是地段和交通。,三、商业投资者调查,受访者主要居住区域和工作区域都为市区，其次为长沙周边城镇。,受访者构成,受访者的职业主要为企业一般职员，其次为个体私营业主；受访者的学历多为本科以上，家庭收入多在10-20万之间
16、。,受访者构成,商铺购买计划,受访者60%有近期购买的计划，但仍在观望，计划在2年内购买的占61%，48%的受访者购买商铺的用途为出租，主要考虑因素为地段。,商铺购买承受力,受访者51%能承受商铺总价为60-80万，36%的受访者承受单价为6000-10000元/平米，对30-60平米商铺面积有需求的占67%，62%的受访者选择的付款方式为银行按揭。,销售方式及预期收益回报率,57%的受访者选择带租约销售的方式，51%的受访者购买商铺的预期收益回报率为8-12%。,商铺购买选择要素,71%的受访者选择首层，对层高的要求为3.9-4.5米，对开间的要求为3.6-4.2米，对进深的要求为9-12米。,对商铺的购买需求,56%的受访者对1楼带2楼商铺的有购买兴趣，61%的受访者购买1楼以上的商铺会选择带外廊的商铺。,商铺信息获取渠道,受访者获取商铺信息的主要渠道为报纸、电视、网站和朋友介绍，其中主要获取商铺信息的报纸和网站分别为潇湘晨报和搜房网。,
