房地产公司部门职能与工作指标分解手册

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1、一、投资发展部职能一、投资发展部职能1.1.基础研究职能基础研究职能1.1.1.搜集宏观经济、金融政策、土地政策、房地产开发政策、战略目标区域发展、城市规划建设、土地市场、主要物业市场、资本市场、行业内标杆公司动态等信息；1.1.2.针对公司业务涉及的主要环节，组织进行深入专题性研究，包括土地运营、城市规划与空间结构、项目开发策划、产业集群、城市综合体、产业物业、商业物业、住宅物业等等；1.1.3.组织编制公司发展战略规划，定期提供战略分析/研究报告。1.2.项目投资职能项目投资职能1.2.1.负责投资项目的寻找与选择，对投资项目进行初步分析与接触，对项目价值进行概念策划或判断、构思项目投资/

2、合作条件和商业/合作模式；1.2.2.负责拟订各类项目的投资合作/合资协议，以及商业模式和投资协议的标准化以及持续优化；1.2.3.负责组织开展项目论证/评估/可行性研究，主持或协调项目投资的谈判，提出项目投资/合作方案；1.2.4.组织协调办理项目投资决策有关手续；1.2.5.负责对公司重大投融资方案、资本运作、资产经营项目等进行研究并提出建议；1.2.6.参与各类项目的投资决策。1.3.项目投资前期职能项目投资前期职能1.3.1.组织落实项目投资前期的规划、用地等手续及维护合作关系（项目公司未成立前），确保顺利取得土地资源；1.3.2.负责落实项目投资前期的立项、环评、方案报批、优惠政策、

3、外部条件等（项目公司未成立前）；1.3.3.配合财务、行政人事部、法务等部门组建项目公司，并做好项目交接；1.3.4.建立各项目开发实施过程的前期工作联系机制，完善项目投资前期工作。1.4.与土地取得相关的项目策划、规划职能与土地取得相关的项目策划、规划职能1.4.1.在项目签署协议（或框架协议、备忘录等有效文件）后，组织项目策划、规划等一系列工作，确保项目取得。包括：组织战略策划、概念规划，组织城市设计或修建性详细规划编制等；1.4.2.在项目取得后，组织落实公司发展策略和目标，确定项目核心经济技术指标与规划、开发方案，为项目开发实施提供指导。包括：组织有关部门完成项目定位和产品策划，组织编

4、制规划总平面图，组织完成开发实施策划等；1.4.3.组织对公司产业综合体的产品模型化、标准化，并持续的产品研发、创新等。1.5.投资后项目管理投资后项目管理1.5.1.负责跟进各项目开发实施、运营等过程，提供必要的投资、策划、规划或资源整合的支持；1.5.2.组织对项目实施进行阶段性评估，提出开发策略建议；1.5.3.负责定期（半年）组织对公司投资计划执行情况、项目开发实施状况、经营/销售状况进行分析，评估开发策略及计划，提出相关报告。涉及工作指标：涉及工作指标：部门部门职能职能工作指工作指标标考核考核周期周期指标指标说说明明适用适用岗位岗位计计算方式算方式信息来源信息来源投资发展部基础研 究

5、职能对房地产市场需求分析及预 测的科学性、准确性充分把握房地产市场的基本 趋势，提高项目开发水平对房地产市场需求分析和预测准确度不低于%主管领导评分政策、市场等信息收集的全 面性、时效性准确了解各种信息，为项目 科学决策奠定基础每月相关信息收集不少于条，信息收集的准确 率不低于%主管领导评分公司业务报告分析的时效性通过对业务报告的深入分 析，来指导公司重大投资对公司业务报告进行分析所提交的报告不少于 份主管领导评分项目投 资职能项目初步甄选时所提建议的 合理性为公司选择好的项目打下好 的基础所提合理化建议不少于条主管领导评分项目机会研究的全面性、准 确性确保机会研究的正确性通过公司各方参加的机

6、会研究论证的比例不低于 %主管领导评分初步可行性分析的全面性、 准确性为进一步的立项奠定基础可行性分析能通过专家论证的几率不低于%主管领导评分对项目详细可行性分析所提 建议的可行性、合理性详细可行性分析是项目立项 的重要前提详细可行性分析经专家论证时发现重大疏漏不超 过处主管领导评分项目规划建议书制定所提建 议的科学性、准确性保证项目整体规划方案的制 定有一个好的指导依据项目规划建议书制定时，所提合理化建议不少于 条主管领导评分对项目总体策划书所提建议 的可行性、合理性项目总体策划书是详细指导 规划设计的文件经专家论证时发现重大疏漏不超过处主管领导评分对规划设计方案制定所提建 议的科学性与实用

7、性保证规划设计方案的高水平 高质量对规划方案建议书所提合理化建议不少于条主管领导评分编写项目决策总结的科学 性、前瞻性保证能不断总结提高项目决 策水平项目决策总结报告的一次通过率达到%，报告 的评分不低于分主管领导评分项目投 资 前期职 能与政府部门关系的稳定性和 实用性通过和政府部门的良好关 系，合理避免公司运行中的 政策性障碍因关系处理不当而使公司受到政府限制的次数不 超过次主管领导评分项目合作公司设立手续办理 的及时性及时快速地办理设立手续， 降低有关费用支出手续的办理比预期时间不超过天，费用支出比 预期不超出%主管领导评分与土地 取得相 关的项 目策划、 规划职 能对土地招投标（ 或协

8、议合作 谈判）所提建议的合理性确保获取土地的客观稳妥性对土地招投标所提合理化建议不得少于条主管领导评分办理土地报批手续的及时 性、稳妥性建立与政府有关部门的良好 关系，提高报批效率土地报批所用时间不超过天，需作重大修改不 超过处主管领导评分对勘察、规划设计单位考察 的力度加强对规划设计单位的考 核，提高规划设计的水平和 质量对规划设计投诉不超过次，对单位选择中出现 违规现象不超过次，或为否决性指标主管领导评分进行勘察、设计合同谈判的 科学性保证勘察、设计合同的科学、 合理勘察、设计合同在执行过程中所发现的不合理之处 不超过处主管领导评分项目初步规划建议书的全面 性、合理性提高初步规划建议书的质

9、量 水平项目初步规划建议书在论证时发现的错误不超过 处，未通过的次数不超过次主管领导评分组织审核规划设计方案的力 度提高规划设计方案的设计水 平规设计方案执行中发现疏漏不超过处主管领导评分投资后 项目管 理项目实施进行阶段性评估提出开发策略建议对所提合理化建议不得少于条主管领导评分投资计划执行分析对公司投资计划执行情况、 项目开发实施状况、经营/销 售状况进行分析，评估开发 策略及计划按照报告质量评分主管领导评分二、规划设计部职能二、规划设计部职能1.1.项目规划项目规划1.1.1.配合编制项目可行性研究报告；1.1.2.配合编制项目开发纲要。1.2.设计管理设计管理1.2.1.负责设计计划的

10、编制和执行；1.2.2.组织设计方案、初步设计、扩初/施工图设计单位、勘察单位、市政设计单位的评估及招投标工作；1.2.3.编制概念及方案、初步设计、扩初/施工图设计任务书，组织公司相关部门评审后提交设计单位；1.2.4.与设计单位沟通联系，监控设计单位的设计质量和进度；1.2.5.组织相关部门对概念及方案、初步设计、扩初/施工图设计成果的评审（内部、外部专家）落实设计单位进行修改完善，并对设计供方的设计质量、服务、时效等做出评估。1.3.设计研究设计研究1.3.1.负责施工图设计标准体系中建筑专业相关内容的制订；1.3.2.负责联系相关专业人士，与营销策划部一起建立并完善专家人才库；1.3.

11、3.参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；1.3.4.负责建立设计案例信息库，并进行分析整理；1.3.5.负责跟踪国内外建筑规划动态，进行研究及创新。1.4.设计管理变更设计管理变更1.4.1.审核项目公司的重大设计变更及一般的设计变更。1.5.设计成本控制设计成本控制1.5.1.监控设计单位实现限额设计目标，并根据设计评审的结论，对超出成本计划的设计方案进行调整修正。1.6.标准化设计合同体系及供应商管理标准化设计合同体系及供应商管理1.6.1.负责建立和完善标准化设计合同体系；1.6.2.负责维护和完善设计类战略供应商信息库。1.7.工程设计技术管理工程设计技术管理1.

12、7.1.研究公司工程管理状况，编制工程设计技术标准，及新材料、新工艺运用和推广等；1.7.2.各项目主要技术方案的论证和评审（如结构选型、设备选型）；1.7.3.研究和提出工程技术、质量问题的解决方案及技术支持，并提供后续项目参考。1.8.材料选型封样材料选型封样1.8.1.协助成本管理部材料选型选样。1.9.设计技术档案管理设计技术档案管理1.9.1.归档、管理设计技术档案。涉及工作指标：涉及工作指标：部门部门职能职能工作指工作指标标考核考核 周期周期指标指标说说明明适用适用 岗位岗位计计算方式算方式信息来源信息来源规划设 计部项目规 划规划、设计信息收集的全面性、 时效性准确了解各种信息，

13、为项目科学 决策奠定基础每月相关信息收集不少于条，信息 收集的准确率不低于%主管领导评分对项目详细可行性分析所提建 议的可行性、合理性详细可行性分析是项目立项的重 要前提详细可行性分析经专家论证时发现重大 疏漏不超过处主管领导评分项目规划建议书制定的科学 性、准确性保证项目整体规划方案的制定有 一个好的指导依据保证项目规划建议书制作质量，作出重 大修改不超过处主管领导评分对项目策划书所提建议的可行 性、合理性项目总体策划书是详细指导规划 设计的文件项目规划建议书制定时，所提合理化建 议不少于条主管领导评分对规划设计方案制作的沟通和 控制保证规划设计方案制作的顺利完 成，保证设计质量能准确反映规

14、划设计思路，出现重大差 错不超过处主管领导评分审核规划指标的落实保证规划方案满足政府规定规划方案不满足规划控制指标的遗漏处 不超过处主管领导评分与设计单位沟通交底的准确 性、合理性准确传达公司的设计意图，确保 施工图的完美性错误传达公司设计意图的次数不超过 次，因沟通不当而延迟时间的次数 不超过次主管领导评分规划设计单位招标选择时所提 建议的合理性、及时性保证设计单位确定的科学性、稳 妥性在招标选择时所提合理化建议不少于 条主管领导评分对规划方案制定所提建议的科 学性与实用性保证规划设计方案的高水平高质 量对规划方案建议书所提合理化建议不少 于条主管领导评分对制作初步设计方案所提建议 的合理性

15、提高初步设计方案的制作水平对制作初步设计方案所提合理化建议不 少于条主管领导评分房产面积预测的准确性和测绘 的及时性、准确性为项目的销售工作做好支持房产面积预测的准确性达到%， 未能 及时进行测绘、产权证办理的次数不超 过次，出错率不高于%主管领导评分设计管 理提供设计单位所需的项目开发 相关资料的及时性准确性密切配合各项专业规划设计工 作，提供设计单位所需的项目开 发相关资料；因提供资料出错或延时而造成设计工作 的延误，一次扣 x 分，x 次全扣主管领导评分与设计单位沟通交底的准确 性、合理性准确传达公司的设计意图，确保 施工图的完美性错误传达公司设计意图的次数不超过 次，因沟通不当而延迟时

16、间的次数 不超过次主管领导评分各设计方案所提建议的科学合 理性保证设计方案的设计水平设计方案所提合理化建议不少于条主管领导评分发现设计中的问题所提建议的 可行性、合理性及时发现设计工作中的问题，提 出解决问题的途径；在项目设计中中未能及时解决的技术难 题不超过 x 个，因解决不当而使工程受 损失的次数不超过 x 次主管领导评分对建设项目提出的具体实施步 骤的及时性准确性对建设项目提出具体实施步骤， 向设计单位委托项目设计工作，所提的工作延迟或出错一次扣 x 分，x 次全扣主管领导评分对施工图所提建议的合理性提高施工图的质量对施工图所提合理化建议不少于条主管领导评分设计研 究设计管理工作制度建设完善改 进力度设计标准体系中建筑专业相关内 容的制订未及时按实际工作变化情况改进制度延 迟的延迟次数 1 次扣 x 分主管领导评分设计管 理变更参与图纸会审和设计变更工作 的力度保证设计合理性参与图纸会审和设