《成都温江新区概念性规划与城市设计》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都温江新区概念性规划与城市设计（175页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2002.11. 四川省成都温江区人民政府四川省成都温江区人民政府 成都华新国际城市发展有限公司成都华新国际城市发展有限公司 成都温江新区成都温江新区 概念性规划及城市设计概念性规划及城市设计 ( (最终成果最终成果) ) 本项目共包括三部分内容 第一部分：控规调整第一部分：控规调整 第二部分：光华大道城市设计第二部分：光华大道城市设计 第三部分：中心区城市设计第三部分：中心区城市设计 本项目共包括四个工作阶段 第一阶段：第一阶段：2002.5.20-6.17 控规调整（中期）控规调整（中期） 第二阶段：第二阶段：2002.6.20-7.19. 控规调整（完成）控规调整（完成） 光华大道城市设
2、计（中期）光华大道城市设计（中期） 第三阶段：第三阶段：2002.7.208.21. 光华大道城市设计（完成）光华大道城市设计（完成） 中心区城市设计（中期）中心区城市设计（中期） 第四阶段：第四阶段：2002.8.239.27 光华大道城市设计（修改）光华大道城市设计（修改） 中心区城市设计（完成）中心区城市设计（完成） 最后阶段：最后阶段：2002.10.至今至今 控规调整（修改）控规调整（修改） 第一部分第一部分 控规调整控规调整 “控规调整”包含的内容： 规划理念规划理念 现状分析现状分析 原规划分析原规划分析 控规调整总体规划控规调整总体规划 控规调整道路系统控规调整道路系统 控规调
3、整绿化生态系统控规调整绿化生态系统 控规调整地块划分指标控规调整地块划分指标 土地价值研究报告土地价值研究报告 区位 机会与限制 GIS分析 现状水系 现状土地使用 业主意见 总体规划 用地平衡 规划结构 分期建设 绿化与公共 开放空间系统 生态系统 城市绿地范围 原总体规划分析 原控规分析 道路系统 交通动线 道路设计 公共交通系统 土地使用假设条件 地块划分原则 地块指标 地块退红线 假设开发法 多指标综合评价法 “水乡花园城市”规划理论 经济、生活、环境三位一体 人、社区与自然 新都市主义 水乡花园生态系统 大众运输系统 经济、生活、环境三位一体 生活生活 LIFE 环境环境 ENVIR
4、ONMEN T 经济经济 ECONOMICS 1 2 3 4 5 6 生活水准提高 消费能力提高 资源的有效利用 资源的提供 环境的保护 生活休闲设施的提供 1 2 3 4 5 6 人、社区与自然 社区社区 COMMUNITY 自然自然 NATURE 人人 PEOPLE 1 2 3 生活与经济 休闲与生态 都市环境与 当地文化 1 2 3 新都市主义 大众运输系统 传统邻里关系 城市田园村落 街坊社区 新都市主义的特点 以人为本 大众运输系统替代汽车 步行/自行车/公共交通 密度较高的混合功能中心区 商业/零售/公园/办公/市政/服务/交通 生态系统 自然环境 防止水土流失 避免土壤侵蚀 水资
5、源提供 水质净化 空气净化 人文环境 人文景观的保存 微气候的调节 文化与休闲 舒适的生活环境 生物环境 生态体系的恢复 与保持 野生动物的保护 生态系统自然环境 生态系统人文环境 生态系统生物环境 大众运输系统 Transit Oriented development（ TOD ） 有效的土地利用 保留较多的开放空间 降低空气污染 不同密度的住宅开发 商住混合，减少对汽车的倚赖 大众运输系统TOD 支线公车支线公车 中心社区中心社区 次发展区次发展区 开放空间开放空间 次级社区次级社区 公交干线公交干线 （轻轨或直达公车）（轻轨或直达公车） 已建成区已建成区 公共交通导向的城市发展 TOD
6、次发展区次发展区 交通中转交通中转 就业区就业区 中心商业中心商业 就业区就业区 居住区居住区 开放空间开放空间 600米米 至公车干线至公车干线 中心社区 轻轨轻轨 交通中转交通中转 就业区就业区 中心商业中心商业 就业区就业区 居住区居住区 次发展区次发展区 次发展区次发展区 次级社区 交通中转交通中转 中心商业中心商业 居住区居住区 支线公车支线公车 至公车干线至公车干线 英国花园城市典范 Milton Keynes 规划目标 经济、社会和环境之间保持平衡 保护生态环境,改善绿色环境质量 保护当地水乡田园景观 提供便利的交通 适应并促进经济和社会发展 合理的经济投入与产出 改善住宅及其配
7、套设施以提高生活质量 提倡健康生活方式 “水乡花园城市” “水乡花园城市” 规划原则 尊重旧城区现有的城市纹理和脉络 特色、个性、可识别性 合理的用地分区和配套设施 交通的便利性 环境的生态化和可持续发展 完整的绿化系统和人性化的生活空间 多样化的都市活动及场所 具有世界级水准的中心区 “水乡花园城市” “水乡花园城市” 区位关系(1) 区位关系(2) GIS分析 都江堰水利系统 现状水系 机会与限制 原有总体规划 原有控制性详细规划 控规调整总平面图 用地平衡 用地面积比例 (ha)(%) 76143% 1167% 行政用地151% 文化用地111% 会展用地151% 商业用地111% 办公
8、用地422% 商用公寓用地221% 764% 1448% 543% 25314% 37621% 1,780 100%绿地 规划总用地用地名称居住用地 公共用地社区混合用地社区中心公建用地工业用地 道路用地规划结构 交通动线 道路结构 公共交通系统 绿化系统 生态系统 城市绿地范围图 分期建设 地块划分 地块指标（例：北区） 地块编号地块编号用地性质用地性质用地面积用地面积容积率容积率建筑规模建筑规模人口规模人口规模 (公顷)(平方米)(人) N-1R29.40.6 176,400 2,911 N-2G9.3- N-3R33.80.6 202,800 3,346 N-4R32.70.6 196,
9、200 3,237 N-5R33.70.6 202,200 3,336 N-6G5.9- N-7G5.9- N-8R33.30.6 199,800 3,297 N-9R21.20.6 127,200 2,099 N-10R39.60.6 237,600 3,920 N-11RC18.61.1 200,880 3,135 N-12C6.81.3 89,760 673 N-13C7.11.3 93,720 703 N-14C6.11.3 80,520 604 N-15G7.9- N-16G5.2- N-17C6.91.3 91,080 683 N-18C7.11.3 93,720 703 N-19
10、C6.11.3 80,520 604 N-20RC18.71.1 201,960 3,152 N-21RC16.91.1 182,520 2,849 N-22RC30.31.1 327,240 5,108 N-23G15.4- N-24G23.4- N-25R640.6 384,000 6,336 N-26R27.50.6 165,000 2,723 N-27G5.7- 518.50.6 3,333,120 49,419 建设规模（近期 / 远期） 分区分区用地面积用地面积容积率容积率建筑规模建筑规模人口规模人口规模 (公顷)(平方米)(人) 中心区中心区537.10.7 3,326,440
11、29,407 北区北区518.50.6 3,333,120 49,419 南区南区538.60.7 3,546,240 50,992 合计合计1594.20.6 10,205,800 129,818 分区分区用地面积用地面积容积率容积率建筑规模建筑规模人口规模人口规模 (公顷)(平方米)(人) 中心区中心区537.11.1 5,098,920 47,856 北区北区518.51.0 4,940,995 78,043 南区南区538.61.0 5,260,355 82,644 合计合计1594.21.0 15,300,270 208,544 地块退红线 土地价值分析报告 土地价值分析与土地整体开
12、发策略分析的关系 土地价值分析的依据 土地价值分析的构成和结论 土地价值分析的应用指导意义 土地价值分析与土地整体开发战略的关系 目的：实现土地目的：实现土地 开发价值最大化开发价值最大化 市场研究市场研究 总体规划总体规划 土地开发策略土地开发策略 控制性详规控制性详规 制定土地制定土地 开发计划开发计划 土地出让时机土地出让时机 与节奏的把握与节奏的把握 土地营销策划，土地营销策划， 土地出让次序土地出让次序 土地价值分析土地价值分析 相对比价关系相对比价关系 分析与测算分析与测算 （地价系数）（地价系数） 绝对价值绝对价值 分析与测算分析与测算 土地出让价格策略土地出让价格策略 土地整体
13、开发战略土地整体开发战略 土地土地 开发开发 分期分期 与与 每期每期 开发开发 规模规模 土地土地 开发开发 进度进度 计划计划 指导原则：规划先行、指导原则：规划先行、 有序开发、滚动发展有序开发、滚动发展 土地价值分析与规划的关系 土地价值分析以规划的内容和设计要求为重要分析依据 规划为各宗地的区位、功能、用途、容积率、建筑内 容和要求赋予了不同的定位 由于定位的不同，导致土地收益的不同，从而形成土 地价值差异 土地价值差异是土地价值分析的主要研究对象 土地价值分析的成果可以检验规划的合理性和可行性 土地价值分析是对规划的经济内涵的定量解释 土地价值分析可以从市场和经济的角度检验规划方案
14、 的可行性 土地价值分析与规划呈因果、互补、互动的紧密关系 采用假设开发法测算地价系数的基本思路 运用假设开发法计算各地块地价运用假设开发法计算各地块地价 调查宗地的基本情况调查宗地的基本情况 对各地块地价进行个别因素修正对各地块地价进行个别因素修正 求取地价系数求取地价系数 了解宗地规划的开发模式了解宗地规划的开发模式 预测开发完成后的房地产价值预测开发完成后的房地产价值 估算开发成本、税费和开发利润估算开发成本、税费和开发利润 计算土地获取成本，即楼面地价计算土地获取成本，即楼面地价 采用多指标综合评价法测算地价系数的基本思路 根据各地块的规划功能分布，分析其价格影响因素 确立各类地块价格影响因素的指标体系 应用特尔菲法，确定各评价指标的评分标准和权重 计算各指标的具体分值 根据所评分值和权重，确定各地块的综合分值，进而求取地价系数 地价系数体系 第二部分第二部分 光华大道城市设计光华大道城市设计 “光华大道城市设计”包含的内 容： 设计理念设计理念 总平面及索引总平面及索引 道路剖面设计道路
