《产权产籍管理》1概论

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1、中国人民大学土地管理系,主 编 谭 峻,普通高等教育“十一五”国家级规划教材 北京高等教育精品教材 21世纪房地产系列教材 中 国 人 民 大 学 出 版 社,房地产产权产籍管理 （2007修订版）,第一部分 概论,内容摘要,房地产产权与产籍是不动产管理的前提与基础。产籍的形成是由社会发展的客观条件决定的，国家的产生是产籍产生的基本原因。产籍作为维护国家不动产制度的工具，在调节社会生产关系中起着重要的作用。现代产权制度发展的一个重要成果便是在产权的法律制度中引入了产权登记制度，不仅产权的归属和变动规则发生了改变，而且在某些领域还使财产权本身所固有属性发生了重大改变。,房地产产权产籍目录,“房地

2、产产权产籍管理”是土地和房地产相关专业的核心课程。本书比较全面、系统地论述了房地产产权理论与产籍管理方法，注重理论联系实际，反映了现阶段房地产产权产籍管理的理论水平及科研成果。 全书分七章：第一章 概论第二章 房地产产权第三章 房地产产籍调查第四章 房地产测绘第五章 房地产产权登记第六章 房地产信息管理第七章 海外房地产产权管理概论,内容摘要,“产权”的概念源于西方经济学。西方的经济学研究者们对产权的概念做出了种种阐释，有的认为产权是一组权利，它包括占有、使用、馈赠、转让和阻止他人侵犯其财产的权利；有的认为产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。从法学和经济学的研

3、究对象与研究目的看，经济学是从经济制度与资源配置效率或收入分配关系角度研究和划分产权，主要目的是揭示或描述客观关系，一般不详细划分，也不具有操作性；而法学对产权的划分，是为了界定、保护或调整产权，直接涉及到当事人的权利，因而往往需要很强的操作性，所以划分详细。房地产产权，是权利人依法对拥有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房地产产籍是以记载房地产产权性质、权源、产权取得方式、界址，以及土地和房屋的使用状况等为主要内容的专用图、簿、册的总称。房地产产籍管理是房地产行政主管部门或服务结构对其辖区内的各种房地产产籍资料的收集、分类、保管和利用等活动的总称。物权法、城市房地产管理法、土地管理

4、法、物业管理条例城市房屋产权产籍管理暂行办法、城市房屋权属登记管理办法、土地登记规则等法律、法规的颁布实施，为强化城镇房地产产权和产籍管理，保护产权人的合法权益，为建立我国特色的现代房地产产权产籍管理制度奠定了基础。,1.1 房地产产权产籍管理内容体系,产权 制度经济学中，产权与交易成本是两个最为核心的概念。法学中，可将产权理解为人们围绕或通过财产形成的各种权利关系的总和，是一种权利束，可分解为多种单项权利，呈现出一定的产权结构，且不同的产权结构反映出不同的产权关系，在资源配置中产生一定产权效率。产权通过界定人与物的关系，近一步揭示人与人的关系。产权制度是由经济基础决定的上层建筑。,1.1.1

5、 产权的内涵,1.1 房地产产权产籍管理内容体系,房地产房产和地产的总称，包括土地，附着于土地的各种建筑物和自然物，添附于土地和建筑物之上的物，及其上述各物之上的各种权利。根据地域可分为城镇房地产和乡村房地产；根据产权主体可分为独有房地产和共有房地产；根据权利主体的性质可分为公有房产、私有房产和其他房产等。 房地产产权权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利，包括房屋产权和土地产权，具有严格的排他性。产权人对其所有的房地产具有完全的支配力，也承担相应的义务。我国法律规定，城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离。,1.1

6、.2 房地产产权,1.1 房地产产权产籍管理内容体系,房地产产籍以记载房地产产权性质、权源、产权取得方式、界址，以及土地和房屋的使用状况等为主要内容的专用图、簿、册的总称，主要由房地产产权档案、房地产图纸、簿册、表卡等组成，是城镇房地产管理的基础性资料，是进行城市规划与建设、房地产经营管理，以及处理房地产产权纠纷、保护产权人合法权益的依据。 房地产产权产籍管理房地产行政主管部门对其辖区内的各种房地产产籍资料的收集、分类、保管和利用等活动的总称，是国家房地产管理的重要内容，包括旨在确认和保护产权的房地产产权管理和旨在调查、归档与查询信息的房地产产籍管理，其中房地产产权登记制度是其核心和基础。在一

7、定的社会经济基础条件下，房地产产权产籍管理有其特定的内容体系，且会随着社会经济的发展而变化。,1.1.3 房地产产籍,1.1 房地产产权产籍管理内容体系,房地产产权产籍管理内容体系,房地产产权产籍管理,房地产产权登记,房地产产籍管理,总登记,初始登记,变更登记,信息系统建设,资料统计,产籍调查,1.1.4 房地产产籍内容体系,1.1 房地产产权产籍管理内容体系,房地产产权产籍管理手段和方法：行政与法律手段测绘手段图簿册手段信息处理手段,1.1.5 房地产产权产籍管理手段和方法,1.2 我国房地产管理制度史,夏代以前的共有制时期夏代至春秋的公有制时期战国至西晋的私有制萌芽期 南北朝至隋唐公有制恢

8、复期唐朝至明清私有制时期,1.2.1 古近代土地制度史,1.2 我国房地产管理制度史,辛亥革命时期的房地产管理 国民党统治区的房地产管理 共产党领导的解放区的地籍管理,1.2.2 民国时期的房地产制度史,1.2 我国房地产管理制度史,1949年1957年土地改革和合作化时期：中国农业的合作化大致要经过3个阶段，即农业生产互助组、初级的农业生产合作社和高级的农业生产合作社。 1958年1978年人民公社化时期：1958年全国实行人民公社化，标志了我国社会主义土地公有制的建立，土地的利用问题被提到重要的地位。 改革开放时期的地籍管理：全国在开展土地利用现状调查的基础上，建立了一套土地登记、土地统计

9、、土地分等定级制度，使我国地籍管理工作开始从以地权登记为主的地籍转向多用途地籍。,1.2.3 新中国房地产管理制度的形成和发展,1.2 我国房地产管理制度史,第一次“土地改革” 农业发展条例颁行 第二次“土地改革” 实施“地尽其利”的新政策,1.2.4 台湾地区土地制度,1.2 我国房地产管理制度史,1951年1月政务院公布的全国税收实施细则中，与房地产有关的税是房产税和地产税，同年5月财政部制定了房产税暂行条例（草案）和地产税暂行条例（草案）并予以试行，同年7月又把这两种税合并为一种税，叫做“房地产税”，拟订了房地产税暂行条例草案，于1951年8月8日经国务院批准公布施行。 1954年2月2

10、4日中央人民政府政务院关于对国营企业、机关、部队、学校等占用市郊土地征收土地使用费或租金的批复认为：“由于市的发展，市郊土地的需要将日渐增多。因此，市郊土地必须有统一的管理和有计划的合理的分配使用原则。” 1954年3月8日，内务部在答复关于国营企业、公私合营企业及私营企业等征用私有土地及使用国有土地交纳契税或租金的几个问题中指出：“国营企业、国家机关、学校、团体及公私合营企业使用国有土地时，应一律由当地政府无偿拨给使用，均不须再交纳租金”。但“私营企业或私营文教事业使用国有土地时，应向政府交纳租金（不必称为使用费）。其合于减免条件者，并得酌情予以减免租金。”,1.2.5 现代房地产产权产籍管

11、理制度的建立和发展,1.2 我国房地产管理制度史,财政部于1956年2月规定：国营、合作社营企业的房地产，都按照企业会计帐簿记载的价格（房屋为减除折旧后的折余价值）计税，公私合营企业的房地产，业经清算估价并经核定入帐的，由省、市、自治区人民政府核准，可以比照国、合企业房地产计税。对于手工业生产合作社的房地产，也可比照公私合营企业房地产办理。 1967年11月4日，国家房管局、财政部税务局在答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录中指出：土地收归国有后，地产税应改为土地使用费。 1973年简并税制，把工商统一税及附加、城市房地产税、车船使用牌照税、屠宰税以及盐税合并为“工商税”。 1979年7月国务

12、院颁布中华人民共和国中外合资经营企业法，该法第5条规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应该向中国政府缴纳使用费。” 1980年7月国务院又颁布中外合资经营企业建设用地暂行规定，更明确地指出：“中外合营企业，不论新征用地，还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费。”,1.2.5 现代房地产产权产籍管理制度的建立和发展,1.2 我国房地产管理制度史,1980年6月，财政部在关于中外合资企业、华侨、侨眷拥有的房产、住宅，以及使用国有土地免税收问题的通知中规定：“中外合资经营企业的自有房产，仍按城市房地产税暂行条例的规

13、定，征收房产税。”“合营企业使用的土地，所有权属于国家，由各有关部门按照规定征收土地使用费，不再征收地产税。”“华侨、侨眷用侨汇购买或建造的住宅，其土地所有权属于国家，由当地房管部门征收土地使用费，不再征收地产税。” 1980年12月9日国务院批转的全国城市规划工作会议纪要中提出：“征收城市土地使用费，是城市建设与保护的一个固定资金来源。在城市规划区内，对占用土地的单位和个人，均应按当年实际占地面积交纳土地使用费。收费标准应根据不同地段，分等分级确定。对于不同的使用单位，收费标准也应有所不同。” 1986年3月中共中央、国务院“关于加强土地管理，制止乱占耕地的通知”中，要求“采取综合措施，强化

14、土地管理”，特别强调“运用经济手段控制非农用地”。 1987年3月和7月，国务院领导多次批示：可以在沿海开放城市的经济开发区选择小块地方进行所有权不变、使用权转让的试点。,1.2.5 现代房地产产权产籍管理制度的建立和发展,1.2 我国房地产管理制度史,1988年4月12日第七次全国人民代表大会第一次会议通过了中华人民共和国宪法修正案，在宪法中删去禁止土地“出租”的条款，增加了可以依法转让土地使用权的内容，为我国实行土地使用权有偿出让和转让提供了宪法依据。同年9月27日国务院颁布中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，对使用城镇土地的单位和个人，开征城镇土地使用税，并规定从1988年11月1日起

15、开始施行。同年12月，经人大七届五次会议通过，对中华人民共和国土地管理法也进行了相应的修改，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。 1990年5月19日国务院以第55号令发布中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，不仅系统规定了土地使用权出让、转让、出租、抵押及终止的有关问题，而且对划拨土地使用权发生转让、出租、抵押行为也作了严格规定，较好地处理了新旧两种不同的土地使用制度的衔接和过渡问题。 1994年7月八届全国人大常委会通过了中华人民共和国城市房地产管理法，该法加大了土地有偿使用力度，声明除在规定范围内的划拨国有土地外“实行国有土地有偿、有期限使用制度”。,1.2.5 现代

16、房地产产权产籍管理制度的建立和发展,1.2 我国房地产管理制度史,党的十一届三中全会之后，国家从经济建设和社会主义市场经济发展的需要，大大加强了房地产的产权、产籍和产业的管理制度。恢复和健全了房地产管理机构，强化了政府对房地产产权产籍的管理。1981年5月国家建设部在南京召开了“三产”（产权、产籍、产业）工作会议；1982年公布了关于城市（镇）房地产产权产籍管理暂行规定；1984年开展了第一次全国城镇房屋普查工作，1987年又公布了“城镇房屋所有权登记暂行办法”，旨在房屋普查的基础上，开展全国城镇房屋所有权总登记工作，统一全国房屋所有权证式样和填写内容。 国家为了建立和规范现代房地产产权产籍管理工作制度，1990年12月建设部颁布了城市房屋产权产籍管理暂行办法，该办法对城市房屋的产籍界定为城市房屋的产权档案、地籍图纸以及帐册、表卡等其他反映产权状况和历史情况的资料。 为加强全国城镇房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，建设部根据城市房地产管理法的规定，于1998年1月1日制定颁布了城市房屋权属登记管理办法。该办法共五章43条，它规范了城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记的行为。,