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1、投资策略初步研究,集团投资发展中心,2007年10月,目录,宏观经济 规划研究 政策环境 竞争对手 人口研究 投资策略初探,宏观经济,【政策】,【规划】,【经济】,进入新世纪，河南省全省及人均GDP经历稳步、快速增长，特别是2003年以来，增幅明显。一直高于全国平均水平。 数据显示，2001年历年来，河南省人均GDP增幅都低于GDP总额的增幅，说明河南省人口增长速度要高于GDP的增长速度，GDP在人均水平上被稀释。,【竞争】,【人口】,【策略】,数据来源：2007年河南统计概要,宏观经济,【政策】,【规划】,【经济】,河南省第三产业总体的增长平稳，增长幅度低于GDP增幅，第三产业的发展仍有很大
2、的发展空间。 河南省城镇居民人均可支配收入持续增长，增幅波动明显，2005年-2006年收入增幅趋于稳定。,【竞争】,【人口】,【策略】,数据来源：2007年河南统计概要,宏观经济,【政策】,【规划】,【经济】,2006年，从生产总值看，郑州、洛阳、南阳位于前三位，都在千亿以上 从人均看，人均生产总值在15000元以上的城市有：郑州、洛阳、鹤壁、焦作、许昌、三门峡和济源 从增幅来看，鹤壁、三门峡增幅最大，周口、驻马店、开封增长缓慢 郑州在河南经济中处于绝对的核心地位、其次是洛阳。,【竞争】,【人口】,【策略】,比05年人均增幅（%）,数据来源：2007年河南统计概要,宏观经济,【政策】,【规划
3、】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,截止到2006年，各地市城镇化率比较高的有郑州、鹤壁、济源、焦作和三门峡，周口、驻马店、商丘相对较低 从固定资产投资来看，郑州、洛阳仍依然处于高位。房地产投资情况全省来看除郑州、洛阳外其他各地市投资规模都比较小。,数据来源：2007年河南统计概要,宏观经济,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,从房地产开发销售的数据看：郑州、洛阳、新乡、信阳量的优势明显，如果不考虑各地市的市场化程度，我们认为以上地市房地产市场交易比较活跃。,数据来源：2006年豫房景气指数,宏观经济,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,
4、河南省总体经济情况持续向好，稳定快速发展，但由于人口因素影响，人均产值较低，人均产值的增长水平低于总体的增长速度，人口因素是河南经济发展的瓶颈；从区域来看，区域发展很不平衡，郑州在河南总体经济中占有核心地位，本身经济发展迅猛，但对周边的辐射能力较弱。 河南省第三产业的发展速度明显低于总体的经济增展速度，仍有很大的发展空间，第三产业将是未来河南经济发展的重点。 从各地市的经济总量和人均来看，郑州和洛阳总量和人均都比较突出，而鹤壁、三门峡虽然总量有限，但人居及其增长幅度表现比较突出，周口、开封相对比较落后。 无论从固定资产投资还是房地产投资的状况看，郑州、洛阳优势都十分明显。 郑州和洛阳在河南房地
5、产发展中占据绝对的优势地位。鹤壁、三门峡、焦作、济源的市场机会也十分明显，但市场容量有待进一步考量。,规划研究,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,中原城市群位置示意图,规划研究,【政策】,【规划】,【经济】,中原城市群包括：郑州、开封、洛阳新乡、焦作、济源、许昌、平顶山、漯河9个地市。 鹤壁、三门峡等位于规划辐射地带。区域面积5.87万平方公里占全省的35.1%；总人口3985万人，占全省的41%。,【竞争】,【人口】,【策略】,规划研究,【政策】,【规划】,【经济】,“十一五”期间，区域经济年均增长12%； 按2005年价格计算，2010年区域生产总值突破10000
6、亿元，占全省的比重超过60%；人均生产总值超过24000元，在全省率先实现全面建设小康社会的战略目标。2020年区域生产总值占全省的比重超过70%，人均生产总值超过5000美元。,【竞争】,【人口】,【策略】,5679,10360,25700,2005年 （预计增长）,2010年规划 （5年年均增长）,2020年规划 （10年年均增长）,16%,12%,9.5%,（单位：亿元）,2005-2020年中原城市群经济总量规划,规划研究,【政策】,【规划】,【经济】,2020年中原城市群第三产业比例达到47%，也就是将近1/2的GDP贡献来自第三产业； 2020年中原城市群的城市化率达到64%，目前
7、郑州市的城市化率是60.3%，基本达到2020年的规划水平。未来郑州的城市化率应该在90%以上。,【竞争】,【人口】,【策略】,二产,二产,二产,三产,三产,三产,一产,一产,一产,规划研究,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,新焦济（南太行）产业发展：带业发展带规划以能源、原材料工业和重化工业为主。,洛平漯产业发展带：该产业发展带规划以原材料工业和重化工业为主。,郑汴洛城市工业走廊和新郑漯京广产业发展带，推动郑汴、郑洛、郑新、郑许之间的空间发展和功能对接，加强巩义、偃师、新郑、长葛等重要节点城市建设，形成以郑州为中心、产业集聚、城镇密集的“大十字”型基本构架。,规划研
8、究,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,郑 汴 一 体 化,规划研究,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,陇海铁路客运专线,陇海铁路,连霍高速公路,郑少洛高速公路,国道,快 速 路 规 划,规划研究,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,南 水 北 调 工 程,平顶山,郑州,焦作,新郑,禹州,卫辉,南水北调中线工程,规划研究,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,按照10月8日召开的全省城市发展与管理会议要求：先期建成郑州至开封、郑州至机场线路，尽快开工建设郑州城市轻轨号线。 这预示着在交通网络周边必然
9、存在房地产发展机会。,即将动工的轻轨一号线周边存在发展机会,规划研究,【政策】,【规划】,【经济】,郑州市的核心地位显著提升；建设以郑州为中心，东连开封、西接洛阳、北通新乡、南达许昌的“大十字”型基本架构；现代化综合交通运输体系基本完善，形成区域内任意两城市间“两小时经济圈”；郑汴洛城市工业走廊等四大产业带初具雏型；,【竞争】,【人口】,【策略】,中原城市群规划目标：,规划研究,【政策】,【规划】,【经济】,坚持以郑州为核心，我们必须进一步提升在郑州的市场地位，在郑州的城市建设中力争主导地位，积极参与旧城、旧村、旧厂的改造； 郑、汴、洛东西轴线，应该是我们近期关注的重点，进一步稳固和提升洛阳市
10、场地位，积极开拓开封西区、占领市场先机； 中原城市群中的：济源、焦作等城市的经济基础都有一定优势，在客观评价其市场容量的基础上应该扩张在几个城市的市场份额； 大规模的城市化进程过程中，对我们的来讲也是介入新市场、扩张的良好时机。,【竞争】,【人口】,【策略】,中原城市群规划给我们的提示：,政策环境,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,2006年以来宏观政策一览,政策环境,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,2006年以来宏观政策一览,政策环境,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,2006年以来宏观政策一览,政策环境,【政策
11、】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,2006年以来宏观政策一览,2004年开始，国家对房地产进入一个长时期的调控周期，政策从土地、税收、房地产交易各个层面入手，旨在稳定房地产价格，抑制其高速上涨。 2006年对房地产来讲，政策比较密集，可以成为是政策发布年，从2007年开始，国家着重对2004年以来相关政策的落实，更加注重将政策贯彻到实处，可以称为是政策落实年。 未来国家对房地产政策调控仍然会进一步加大力度。,政策环境,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,2006年以来金融外资政策一览,政策环境,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略
12、】,2006年以来金融外资政策一览,政策环境,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,2006年以来金融外资政策一览,随着CPI指数逐月上升，2007年国家金融政策也经历了三次的加息过程，可以认为目前我国金融政策已经步入加息周期，未来一年内仍会有1-2次的加息过程。 2006年以来，国家对外资进入国内房地产领域加强加了监管力度，国内企业融资渠道被严重堵塞，加速了房地产企业内部的洗牌和整合。 资金是任何一个房地产开发企业的命脉，如何建立通畅的融资渠道是一个房地产企业能否健康发展的关键所在。 对房地产企业融资的监管仍是未来国家对房地产领域宏观调控重点。,政策环境,【政策】,【规
13、划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,2006年以来河南本地政策一览,河南省内部对房地产的调控主要是执行国家政策，地方没有新鲜的政策、措施出台。 “十七大”将“人有所居”写入报告表现了中央政府下大力气改善人民居住条件的决心，河南人口最多，面临这方面的任务也最重，相信未来河南省政府会在改善中低收入家庭居住条件上会有更多的政策出台。,政策环境,【政策】,【规划】,【经济】,【竞争】,【人口】,【策略】,各种声音表明：未来国家对房地产市场的调控力度仍会进一步加大。 以往两三年的实践证明，期望通过在房地产交易环节增加税收的方式来抑制快速上涨的房价并不能实现，未来国家调控房地产的方向应该是在持有
14、环节，物业税的试点已经进入第二个年头，正式实施应该为时不远。 随着物权法的颁布，许多相关的法律、法规都会有新的调整，比如各地的物业管理条例等，需要我们持续关注。 国家金融政策的动向一定是沿着控制外资流入、加强监管以期降低金融风险的方向向前迈进，在严厉的政策环境下，如何拓宽我们的融资渠道是我们投资、财务已经经营相关环节研究的重点。,竞争态势,【政策】,【规划】,【经济】,从2006年的市场情况看，无论是销售面积还是销售金额，鑫苑都占据郑州市场第一的位置，年销售面积市场占有率接近6%。在郑州市场是我们的无可置疑的竞争对手。 建业的销售均价达到5172元/平米，远远高于鑫苑和正商，说明目前双方只是量
15、的竞争，产品品质和客户群有着很大差异，建业在中、低端市场的占有率需要补充。 通过了解河南其他地市的房地产企业，鲜有跨区域发展的类型，因此就同样为区域发展模式的企业来讲，我们以鑫苑为例作重点分析。,【竞争】,【人口】,【策略】,竞争态势,【政策】,【规划】,【经济】,鑫苑（中国）置业有限公司源自1997年成立的河南鑫苑置业有限公司。 河南鑫苑注册资本5000万，总资产9.1亿元，净资本3.5亿元。 2006年8月，美国投资公司EI中国、蓝山中国与河南鑫苑置业有限公司合作成立 鑫苑（中国）置业有限公司（外商独资企业）。 2006年8月，Equity International （美国最大的房地产公
16、司之一）和蓝山中国（美国投资机构）向鑫苑共同注资2500万美元。 2006年12月， Equity International 和蓝山中国再次向鑫苑共同注资5000万美元。 2007年5月蓝山中国第三次向鑫苑注资1亿美元 。,【竞争】,【人口】,【策略】,鑫苑通过三次对外融资，共计获取资金1.75亿美元,为其06年以来的迅速扩张注入了兴奋剂。,竞争态势,【政策】,【规划】,【经济】,公司组织架构,【竞争】,【人口】,【策略】,鑫苑（中国）置业有限公司同样专注于房地产，专业化倾向十分明显； 对外投资以项目公司为主体开展业务 全国化布局专注于二线城市，和中海外的业务扩张有共同之处，看好二线城市房地产业的发展潜力。,竞争态势,【政策】,【规划】,【经济】,集团组织架构,【竞争】,【人口】,【策略】,鑫苑集团下设：地产部、人力资源部、市场部、工程部、总师办、工程建设部、工程配套部、营销部和财务部等几个部门，同时还有根据业务需要设立的专业委员会：工程招标、设备招标和验收核查等委员会。 地产部：主要负责前期获取土地，以及相关证件的办理工作 市场部：负责市场研究 工程部：主要是工程核算以及工程招标 总师办：相当于设计部，负者产品设计 工程建设部：工程施工 工程配套：基础配套 营销部：推广和销售 财务部：财务管理,
