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1、华商地产福州金山项目 物业发展建议,谨呈：福建华商房地产开发有限公司,2,报告整体框架,项目建筑单体建议,项目商业建议,项目园林景观建议,启动区策略,项目定位回顾,物业发展总体原则,项目会所建议,报告回顾,DIS系统与物业管理,3,本项目的整体战略在于选择风险最小的盈利模式，并着力于打造项目的核心竞争力,战略定位：盯住刚性需求，选择低总价产品，实现现金流的快速回转,技术定位：挖掘机会点，提高项目的核心竞争力,目标客户的选择,产品线的选择,城市高尚居住区,创新产品,性价比,舒适度,偷面积,主卧、客厅朝南，L型飘窗等,90平米中的套房,首置客户,换房客户,刚性需求,经济型,低总价,低总价,首要城市
2、外溢地，把握主流客户群,市场认可,价格策略,低价入市,4,整体定位：城市新区精品住宅,所有定位都以实现客户目标为导向：控制风险前提下的利润最大化,整体定位： 项目整体战略的具体落实,形象定位： 立足新高尚生活区，中高档次的城市住宅，主打城市价值。,客户定位： 以刚性需求客户为主，核心目标客户群体是首置客户和换房客户,产品定位： 经济型城市住宅，控制总价，产品创新,强调对刚性需求客户群的把握,强调总价控制，以经济型户型为主,强调城市新区的价值，把握区域主流客户群,强调性价比，严格把握客户敏感点,强调市场认可的产品和总价区间,战略落实,目标导向,5,报告整体框架,项目建筑单体建议,项目商业建议,项
3、目园林景观建议,启动区策略,项目定位回顾,物业发展总体原则,项目会所建议,报告回顾,DIS系统与物业管理,6,基于3C法考虑的项目物业发展建议原则,客户需求、敏感点 根本出发点,当地的客户认同什么样的物业特质？,市场竞争和现状 主要参考点,市场成功案例 重要机会点,市场现有项目水平以及典型案例？,城市精品住宅应具备的物业特质？,What?,Who?,How?,物业发展建议原则： 城市精品住宅的整体定位应该如何在物业上体现？,7,城市精品住宅具有的几个特性：准确的定位适宜的功能精炼的空间,丽阳天下,诺德国际居住区,双御雅轩,金地梅陇镇,适宜的功能定位 合理的面积分配 良好的室内空间 精密的细部设
4、计 完善的社区配套 ,金地梅陇镇,诺德国际居住区,8,目标客户的需求敏感点：性价比城市意向功能空间周边配套,较低总价,关注舒适度,关注配套,客户的共同特征,客户敏感点,相对年轻,相对自我,重实惠,希望拥有个人空间，满足居住生活的基本功能空间,容易接受新事物，喜欢较强的现代感、国际感,采用面积赠送，减少公摊等手法带来实惠,控制面积，实现低总价,对物业建议的启示,缩短与城市的距离，强调配套的完善和生活的便利,由于目标客户的经济实力不强，关注的核心点还是性价比和居住功能空间的满足,看中对舒适度的享受,9,基于市场现状水平的发力点：户型创新舒适度有亮点的园林和配套,融信西班牙,海润尊品会所,10,将三
5、个维度研究给出的信息和结论综合，得到城市精品住宅的物业意向原则,Customer 性价比城市意向功能空间周边配套,Competition 户型创新舒适度有亮点的园林和配套,Case 准确的定位适宜的功能精炼的空间,城市精品住宅物业意向原则所谓精品：小而功能齐备，且有局部亮点 1. 城市、国际、现代 2.功能满足、适合居家、空间精炼、舒适 3. 高性价比、实惠,单体建议,园林景观,配套商业,其他,11,新城市精品主义社区 的 “精彩” 一面,立体化的生活体验 + 现代感与国际感的社区 + 便利的配套，精彩的园林,12,新城市精品主义社区 的 “精致” 一面,更集约的空间布局 + 更精炼的空间尺寸
6、 + 更实用的附送面积,13,物业意向总体原则：小而有亮点，功能齐备而不泛滥,实用内涵：,所谓城市精品：小而有亮点，功能齐备而不泛滥,原则1：城市的、国际的、向上的、代言城市未来的,原则2：居家精品，满足居家功能，提高舒适度,原则3：通过户型创新和面积赠送提高性价比,原则4：成本控制，只做必要的面子工程,形象标签：,价值亮点：,明线：打造项目的核心竞争力精品形象,暗线：提高项目的利润空间适度成本,14,物业核心价值通过项目的各个层面得以落实,15,报告整体框架,项目建筑单体建议,项目商业建议,项目园林景观建议,启动区策略,项目定位回顾,物业发展总体原则,项目会所建议,报告回顾,DIS系统与物业
7、管理,16,建筑风格及产品外立面,17,福州市场各种风格并存，整体偏现代形式，客户接受面较宽，无特殊喜好,公园道1号,海润尊品,江南水都,融信宽域,融信西班牙,中庚国际华府,18,市场较小户型产品以现代简约风格的外立面为主，但精细化不足，都市感不强烈,金山大景城,好景城,金辉风尚,金辉天鹅湾,丽景天城,正祥一品新筑,19,本项目外立面风格的选择：以现代简约风格为主，辅以国际元素以体现差异化,现代感、城市感强烈，客户接受度高且成本较低，作为本项目主要风格,问卷数据分析： 目标客户对现代简约风格认可度高，占到选择比重的55，其次是欧美风格，占19，但欧美风格的成本太高,能较好地体现都市感，作为本项
8、目辅助风格，引发亮点,风格偏另类，与项目定位不符，成本较高,风格偏沉稳，不适宜年轻客群的定位，且建造成本高,20,底层处理,金地香蜜山案例现代国际主义的时尚大气与都市品质,香蜜山沉稳大气的现代国际主义风格，体现都市感和品质感！,密贴墙砖,仿石面砖,简洁的立面+简单构架表现现代感 浅赭石色调彰显高贵 大量清色玻璃的运用营造通透感,底层金属釉面砖,21,体现都市感与现代感的现代国际风格，与市场已有项目形成差异，易于脱颖而出,现代国际风格,整体建议,建筑色系,立面效果,细节建议,外墙材料,局部构造,重要元素,成本要点,22,外立面整体色系建议：选择可以体现居家氛围的浅色调，并以明快的色彩吸引眼球,建
9、筑色系,色彩选择符合市场主流的同时适度差异化 整体感觉现代大气，营造出温馨的城市居所形象； 可建议选择雅灰、米黄、浅灰、浅赭石等颜色，并具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售 选择较明快的色彩作为搭配，使得整体立面色彩富于变化,外立面的色彩选择：,宜浅不宜深,以明快的色彩作为外立面的点缀，形成抢眼的视觉效果,亮色的点缀,在色彩的搭配上，可以根据不同材质用一些明快的颜色做点缀，制造线条和框架感，使外立面的颜色丰富,23,建议立面采用简洁明快线条，避免复杂造型,建议采用简洁、明快的线条，避免复杂造型，以保证建筑风格的统一协调； 立面形式模块的规律排列形成韵律感，建筑外立面生动； 可以在局部形成
10、弧形的流线造型，但需避免简单而繁复的弧型元素 注意成本的控制,立面效果,简洁明快的立面效果,采用直线条，打造挺拔向上的感觉，塑造强烈的城市感,挺拔俊朗的现代风格,外立面避免复杂造型，节省成本，屋顶不做翻顶,24,外墙材料建议选择外墙瓷砖拼贴，只在底层局部使用可以提高品质感的石材,若选择涂料，品质感不强且有可能成本不低 若选择外墙瓷砖拼贴，可以体现较好的品质感 建议使用小块的墙砖，减少砂浆勾缝的宽度，也能取得较好的立面效果 同时外立面建议采用不同的材质、不同色彩的材料进行搭配，追求一种丰富的立面效果 底层材料可采用高品质的石材或仿石瓷砖，提升近距离的观感,外墙材料,选择成本较低的涂料为主,底层局
11、部可带来较高档次感觉的材料,25,建议采取对屋顶和局部立面采用构架的形式，丰富立面效果，但要注意成本控制,局部构造,立面构造,屋顶 不要做复杂的造型，注意节省成本,屋顶构造,重点加强竖向的构造设计，凸显都市感觉,平屋顶+构架组合形式形成富于变化的整体感，并能塑造良好的天际线,26,注意对于排水管、空调机位、水箱等细节的处理，可在基本不大量增加成本的基础上大力提升项目的品质感,避免破坏建筑立面的整体性；细节处考虑周到，体现人性化,局部构造,水表箱隐藏化、景观化,在外立面上进行修饰，隐藏空调机位,把水管管线隐藏在外立面构造之下,27,项目入口大堂：挑高设计，局部中高档装修，吸引眼球，做足面子工程,
12、大堂设计挑高6-7米 整体设计不要太复杂，减少公摊和装修成本 局部做中高档装修，体现精细化,局部构造,大堂挑高,局部文化墙,精致小品,通透设计,入口绿化,28,细部结构以简单直线造型的金属元素展示,重要元素,细部的金属造型以直线条为主，避免繁复造型,29,玻璃元素有良好的现代感，但要注意成本的控制,通透的玻璃使建筑变得明亮和开敞，现代感国际感十足，但要注意控制用量以节省成本,质感玻璃增强现代感觉，需与建筑外立面色调协调，同时需考虑窗户的隔热性能 阳台栏杆运用玻璃可以将都市感觉彰显得淋漓尽致，但会带来成本的增加,重要元素,30,在保障品质的前提下，注重成本控制,建议用简洁、明快的线条，不赞同用复
13、杂造型； 减少细节的复杂性，简化立面等；,建筑造型,外墙作为体现品质的重要元素，不能过于省钱而影响整体档次； 建议在保障成本的同时采用多种材质的效果，以丰富立面；可见近观的部分立面用较高档材料；,外墙材料,构造部件没有适用性，只是造型需求，无需过于夸张，增加成本； 金属线条元素要简洁，不用过于繁复； 不用采用大面积玻璃，特别是弧形玻璃，玻璃栏杆慎用；,其它细节,成本要点,高成本做法,VS,低成本做法,31,产品外立面,整体建议,建筑色系：浅色为主，辅以明快的色彩点缀,立面效果：直线条，挺拔效果,细节建议,外墙材料：瓷砖为主，局部石材,局部构造：简单构架，丰富立面效果 细节处理，提升品质,重要元
14、素：金属和玻璃，现代感强，适度运用，避免复杂,成本要点：简洁，控制成本,建筑风格：现代国际风格，体现城市与现代感,32,产品户型建议,33,福州（小）高层产品整体以通透方正为主流，并越来越注重舒适度的提升,动静分区和干湿分区基本合理 少暗房 主卧朝南 注重采光面的处理,南北通透、方正实用是市场主流,南北通透 起居室面宽的保障 生活阳台和观景阳台 户型较为紧凑，浪费面积少,基本舒适度,舒适度提升,34,市场创新元素以入户花园和凸窗最多，也有部分项目使用了八角阳光房，但是缺乏有突破性的创新亮点,凸窗的使用,1,凸窗在福州市场已经被运用得相对成熟，已经出现L 型转角凸窗等。,入户花园的运用,2,较多
15、户型都配备了入户花园，但并没有很好地挖掘入户花园的价值所在。,整体来看，市场尚缺乏有特色和吸引力的产品创新亮点,八角阳光房,3,正祥一品新筑,部分户型采用了八角阳光房，提高产品舒适性。,35,大部分项目对于入户花园的功能仅停留在提高舒适度，增加户外空间的层面上，很少可直接转化为功能空间,融信西班牙项目的入户花园空间很大，可以转化成独立的房间使用。,融信西班牙,世欧彼岸城,可改造成房间,不可改造成房间,入户花园对于面积赠送的潜力没有被完全挖掘出来,36,海润尊品项目明确提出可赠送阳台（实际为空中院馆）并可改建成实用的功能用房,阳台,书房,餐厅,餐厅,吧台,37,市场现有一房户型存在明显缺陷：赠送面积少，某些房型出现暗厅、暗厨或者暗卫，面积控制下功能合理性无法兼顾,目前福州市场上的一房，同质化严重，多为狭长型设计，进深过大； 功能空间存在明显的不合理性，出现暗厨、暗卫甚至暗厅 赠送面积方式简单，主要以赠送一半阳台面积为主； 小户型的产品创新主要表现为由平层转复式，但存在部分空间浪费，相同结构重复计算面积，总面积偏大；,天鹅湾62复式一房一厅,好景城一房一厅,暗厨，北向房，且暗厅,本项目机会点：加大赠送面积，提高实用空间，满足功能下尽量做到明厨、明卫,
