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1、成都铂雅苑竞品海昌天澜项目市调报告,易居中国西部事业部成都公司,项目概况 项目介绍 建筑立面,项目布局 园林景观 户型配比,推广分析 推广诉求,项目配套,户型分析 样板间示范,总结 优劣势分析 客户总结 对铂雅苑影响,1,2,3,4,5,6,目 录,基础数据,项目介绍,海昌天澜占地438亩，分六期开发。五、六期位于三期后方，项目中间为配套会所，左侧配有学校，右侧配有商业街与雅居乐商业街互相辉映。整个项目主打水系景观海洋之星位于会所背后三期工程内，蓄水量达到3300亩的水系景观。,二期底商,建筑立面,欧式烟囱,欧式穹顶入户门,灰色屋顶 红褐色转面,欧式古典主义立面风格，英伦小镇温馨舒适。,项目配
2、套,项目配套商业街，与雅居乐商业街互相辉映，二期工程修建完成。,项目配套小学，三期工程修建完成,成都雅居乐花园配套商业街,项目布局,2号楼 240m,1号楼220m,3号楼 242m,6号楼 220m,5号楼 262和220m,9号楼 220m,11号楼 410m（楼王）,7号楼,8号楼,10号楼,11号楼,13号楼,15号楼,16号楼,17号楼,18号楼,项目总占地438亩，总建面80万方，其中商业10万方； 1期234户，划分为3个组团，3批次开放。一批次9月22日开放，67户其中端头户型262m，中间户型220m和240m，平均价格在9000/m 11栋为一批次楼王，410m端头户型，仅
3、此一套。为提高项目整体档次，每个组团留有一套大面积端头户型。 一批次组团内并无任何园林景观 一批次楼王楼间距不超过40米,园林景观,园林内主要以海洋生活为导向打造大面积水系景观 层次感强烈，植被茂密丰富 空间上富于变化，整齐具有仪式感 一批次组团内两个出入口均有护城河更显奢华尊贵。 组团内两个出入口均设有欧式英伦庭院，更显典雅大气,户型分析,端头楼王：4室6厅5卫1厨 432.00 层高：负一层3米，第一层3米，第二层3.3米，第三层挑高3.65米,进深8米宽阔 卧室设计,双次卧阳光 衣帽间设计,进深8米 宽阔客厅设计,全次卧纯 套房设计,阳光保姆间 设计,样板间示范,仅有楼王配有室外游泳池,
4、套内所有衣帽间均为自然采光，通风良好,样板间示范,主卧3.65米挑高，进深8米，三面环景,主卧采用双入户门设计，展示主人非凡的气度,样板间示范,户型分析,端头联排：3室3厅5卫1厨 262.00m 层高：负一层3米，第一层3米，第二层3.3米，第三层挑高3.65米,主卧卫生间窗外为设备阳台，有噪音影响，设计不合理,次卧全套房设计,主佣分区，阳光保姆间设计,样板间示范,设备阳台挡住了主卧厕所观景，并且主卧厕所顶部呈三角状，不仅浪费空间还使屋主在洗浴时有压抑感。,主卧开间3.6米，并且部分顶部也呈三角状，本来开间就小更加浪费空间。,样板间示范,户型分析,中间联排：3室4厅5卫1厨 241.00m
5、层高：负一层3米，第一层3米，第二层3.3米，第三层挑高3.65米,阳光保姆间设计,样板间示范,楼间距不足50米，难以体现别墅的大气，奢华。,楼梯间距不足2米，只能一人通过。,样板间示范,本套虽然为联排中间户型，但是衣帽间和厕所均为自然采光，无遮挡打通设计完美解决了联排中间户型黑屋多的缺陷。,样板间示范,此套内任很多顶部为不规则形状，使得屋主居住上比较压抑，无法完全利用空间。,推广诉求,游艇？ 潜水？ 私家海岛？ 在成都,海洋生活？,推广诉求,海洋之星,项目主诉求为内陆海洋生活，而实际项目水系仅仅只有入口到会所呈现的迎宾大道和未呈现的3300亩蓄水量的海洋之星。可谓推广与现实不符，让客户来到现
6、场没法产生共鸣，使项目大打折扣。,Slogan：世界无法触及的世界,迎宾大道,推广诉求,项目极力打造海洋元素，海岛、游艇、潜水等元素，并宣称每年带业主去大连享受海洋生活，但别墅客户是否有固定时间一同前往大连?别墅客户稀罕海洋生活么？这个噱头缺乏考虑，无法执行，推广非常失败。,到访客户总结,成都客户：80% 四川省非成都客户：20% 客户画像： 1、看好天府新区区域发展，居住和工作均在南延线天府新区； 2、主要来自成都各区域高端客户，看中别墅物业的稀缺和升值性； 3、吸附大城南中端老板和部分物流业高层。,到访客户总结,9月22日,9月1日,8月20日,售楼部开放,样板间开放,开盘,据样板间参观签
7、到人数表格统计 8月20日至9月1日到访人数日均约为7组 9月1日至9月22日到访人数日均约为13组据海昌对外公关活动 大连海昌总部项目推荐会推荐会、极地海洋世界宣传、亚姐看楼露天晚宴、红酒品鉴会等公关活动,=总到访363组客户,优劣势分析,优,劣,借鉴！,警示！,项目定位出现偏差，导致后期推广出现问题！内陆别墅和海洋生活结合不成功，无法与到访客户产生共鸣 每套别墅主人房均纯存在空间不方正，顶部斜面等问题。主人房都存在问题，居住压抑，那么谁来买呢？ 项目一期基本上无园林可言，商业教育配套也不知什么时候修建园林都没有的别墅叫什么别墅？ 每栋楼间距不超过40米，这样别墅居住环境何来尊贵、奢华而言？
8、户型均为南北朝向，套内窗户平视可清楚看见对面,户型设合理，联排产品通风采光一样很好。联排产品克服了自身最大的缺陷！ 楼王户型成功打造，提升了项目整体品质。在高品质大面积的外衣之下，实则是为了帮助大多数小面积迅猛走量,对我项目影响,总结上述问题，海昌天澜占据了天时、地利关键因素所以,对我项目影响较高,海昌天澜对我项目影响： 1、产品形态：麓山板块为高端别墅居住区，天澜在产品形态上更胜一筹。 2、价格：天澜单价：平均9000/m、铂雅苑单价：上万/m平方，价格更具有吸引力 3、客户动线：慕名而来铂雅苑项目的客户必须经过海昌天澜，所以看我们项目的客户必须看天澜，看天澜的客户不一定来看我们项目。 4、开盘时间：海昌天澜开盘为9月22日，铂雅苑开盘为预计10月中旬，海昌开盘时间比铂雅苑早。海昌天澜占领市场先机，抢占客户资源！,易居建议,因海昌天澜9月22日开盘，距离今天还有最后5天时间，建议针对海昌天澜尽快铺设道旗与户外大牌，拦截海昌天澜客户，导入到成都铂雅苑临时接待中心雅居乐售楼部内。,THE END,
