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1、好邻居社区商业发展规划汇报,江苏好邻居商业管理有限公司 二零一零年三月,社区商业概述,社区商业的发展,社区商业概念,所谓社区商业是以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态。,国内社区商业的基本开发类型,国外成功社区商业,美国邻里购物中心在美国被成为邻里型购物中心，一般认为商业经营面积在3万到10万平方英尺，约合30001000平米的规模，其服务区域为3公里以内，主力店便民的便利超市，为附近居民提供便利商品的销售(食品、药品和杂货)和个人服务(洗衣和干洗、理发、修鞋等),为满足附近居民每天的生活需要。 新加坡邻里中心新加坡“邻里中心”的概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划，经过
2、近40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模式出现于1970年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照4hm26hm2 的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式，在人口约6000-8000户规划配套一个邻里中心，从人口规模来看新加坡所指的邻里中心为社区商业的一种模式。邻里中心以经营中档商品为主 , 商店组合为 : 普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。,社区商业在国内的发展,国内成功社区商业分析,苏州“邻里中心”模式 参照新加坡城市规划的经验，苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月
3、，公司在开发、运营等方面逐步形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，公司在苏州工业园区运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑7座邻里中心，总投入近4.5亿元，总建筑面积超过12万平米。由于我国城市高密度居住的人口特征同新加坡极为相似，为苏州园区邻里中心建设提供了经验支持。根据苏州工业园区邻里中心的发展模式，其核心理念为改变原有的社区商业缺乏规划零散自发形成的局面，通过综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。“邻里中心”定位了12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所）.其内涵则是
4、综合性、全方位、多功能。,国内失败社区商业分析,南京“优时”服务的理念2007年 “优时”作为一个全新的社区商业服务连锁品牌“高调”亮相南京，在万科光明城市、云河湾、拉德芳斯、奥体新城等新小区，买菜、吃饭、美容、休闲、洗衣、缴费几乎所有你能想到的社区配套服务，通过“优时生活中心”，全部可以刷卡搞掂。“优时”同“邻里中心”二者有着十分类似的商业理念，两者的服务功能定位都以服务社区居民为对象，提供了符合社区所能包含的便民购物、休闲、娱乐及服务等功能，但支撑消费人口方面存在差异，“优时”服务中心仅针对小区内居民，服务人口数量明显小于“邻里中心”。 另一方面被认为导致其失败一个重要因素是社区差异化及功
5、能配套的特殊性，部分居民希望在高档社区里，优时能提供更加完备的服务，从感冒药的小细节到买房买车的大手笔，都有相应的考虑。比如在社区店全部覆盖无线网络，提供咖啡或者茶的消费，商铺要精装修等方面都没有得到细致周到的考虑。,我们认为优时短短几个月苦撑最后归于失败在于没有处理好社区商业的标准化及差异化的问题，由于优时规模较小，标准化的商业模式缺乏有效支撑客群，最后归于失败。,发展社区商业存在问题分析,1.空间布局不均衡。一些社区的商业总量不足、布局不合理、建设相对滞后，有的社区规模过大； 2.业态结构不合理。大型综合超市和超市基本能满足消费需求，但菜市场、特色专卖店、便民生活服务网点不足，小型建材、电
6、信器材较多； 3.经营方式落后。部分社区的中小商业仍然带有集镇传统商业痕迹，在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不能满足当前的消费需求。有些商业网点与居民区混杂开设，饭店的油烟超标、修理铺的噪音声响等问题影响居民生活，造成大量的治安和环境隐患； 4.商业地产的开发与商业的业态设置要求不配套。大多数房产开发商重住宅建设，忽视商业物业的建设，以传统的概念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮、菜市场等商业业态对商业物业的要求。社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。,对社区商业需求分析,1.人们的收入
7、水平正在得到逐步的提高，这是最基本的促进因素。 2.在当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散且设施落后，现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。 3.城市发展中的“郊区化、边缘化”现象也为社区商业的发展提供了契机。,对社区商业需求分析,加快发展社区商业，是满足居民消费、改变城市面貌、扩大劳动就业、提升城市商业现代化和综合竞争力的迫切要求，也是构建社会主义和谐社会和全面建设小康社会的迫切要求。2005年5月，商务部发布关于加快我国社区商业发展的指导意见商务部已将发展和规范社区商业列为工作的重点，并将利用35年时间，在全国人口过百万的166个城市中，初步
8、完成5000个社区商业的建设和改造工作。,未来社区商业展望,社区商业总结,好邻居社区商业回顾,南京河西新城概况,河西新城概貌位于南京西南，现有人口35万，规划人口60万，其中北部33万，中部19万，南部8万；规划形成北部为中档住宅区，中部为中高档住宅区，南部为高档住宅区。 南京未来金融总部核心集聚区未来5-10年时间，河西金融集聚区将建设成为南京金融总部核心集聚区、华东地区重要的金融中心区和长三角地区金融(保险)创新试验区。 居家与就业兼顾河西新城采取“新区中心、地区中心、社区中心”三级中心配套体系，其中新区中心1个（即CBD）、地区中心3个，社区中心8个，河西新城规划定位为商务、商贸、文体三
9、大功能为主的城市副中心。河西新区将居家和就业统一考虑，使河西人气旺盛。,南京河西商业概况,政府对河西开发工作十分重视，前瞻性的指定建设全市现代化服务业中心的产业布局规划，形成鲜明的产业特色。在此基础上加强服务业招商，尤其对解决民生问题的商业配套设施滞后，商业硬件条件不足，通过建设河西中央公园商业带、中华广场和鼓励发展社区商业形态，解决商业环境与社区配套问题。,发展社区商业意义,好邻居社区商业,随河西新城的快速发展,社区商业的发展也面临着前所未有的机遇和挑战.好邻居顺应时势,借助现有的良好基础,通过分析国内外社区商业的成功范例,总结近年来企业经营发展的有用经验,结合河西自身的发展特点,形成了有关
10、社区商业发展的规划思路和运营模式,期望能创新模式,打造品牌,进而向区外市外省外发展。,好邻居社区产业,好邻居自成立以来在河西指挥部的大力支持下,借鉴了国内外成功的商业模式,依靠自身的专业能力,通过不断努力和探索, 克服了诸多困难,在河西社区商业发展方面取得了初步的可喜成绩 ,同时也积累了成功的宝贵经验.,好邻居分布图,好邻居 顺驰广场,好邻居 颐年老年公寓,好邻居 融侨广场,好邻居 中海广场,好邻居 枫栖苑广场,好邻居生活广场,追求社区配套功能、突出零售服务，与周边不同业态的商业实现优势互补，错位经营，形成特色和规模。,好邻居生活广场业态,以好邻居生活广场为依托的健身娱乐、社区图书馆、中老年活
11、动室、家电维修、带跑服务、家政家教服务、婚姻介绍等一应俱全的社区服务。,好邻居社区服务中心,好邻居假日中心,根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人生活发展，创造自由生存空间的需求。,好邻居颐年会所（老年公寓）,特殊的商业属性，不但要满足居民日常生活需要服务，还决定了社区商业必须走多元化，专业化，同时商业业态的设置需要有较强的针对性。,社会效益分析,消费者利益分析,经济利益分析,困难分析,总结经验,通过前期策划定位、布局、规划设计、业态设计、招商引进、运营管理、资源整合、品牌建设等多方面进行全方位研究策划，同时提炼出可以套用公式计算的“社区
12、商业开发标准”，为盲目投入社区商业发展困局寻求突围的出口。,好邻居社区商业发展规划,2010年模块构建,优势区位优势本项目地块位于新老城区交界的交通要道处，住宅、人口比较密集，周边商业环境越来越好，地理位置的优势十分明显,SWOT分析,优势政策支持建邺区政府在打造新型和谐社区方面十分用心，特别是对有利于生态环境改善和百姓生活便利的事情支持力度很大，这是项目成功的最重要的保障之一,SWOT分析,优势品牌保障“好邻居”品牌已经开始为大众所接受和欢迎，初步形成了一些基本的客户群体，具备了商业街区开发的基本条件,SWOT分析,劣势环境限制老社区，总体环境较差，消费能力不强，对于商业经营有诸多不利影响；
13、该地区整体消费较低，但又包含部分高档社区，消费差异很大；周边有一些成型的商业中心，但本地区商业形态分散，没有主力商业模式，难以吸引并保留人气,SWOT分析,劣势业态冲突由于周边各种商业形态都已经或将要存在，因此必然会面临一定程度的业态冲突和直接竞争,SWOT分析,机会 需求明确我们可以发现，对于包含更丰富的商业服务设施的新型社区中心的需求十分的迫切和明显，整体环境改造也是势在必行,SWOT分析,风险时间风险项目所在区域目前地上物比较复杂，有比较繁重的清理、拆迁、安置的工作；特别是对公交总站和街道配套设施的安置，更需要妥善处理。这些问题都会导致项目开发周期较长，从而使得我们对于进入市场的时机把握
14、会十分困难，从而丧失时机优势，成为时间风险,SWOT分析,风险资金风险根据规划，项目建筑形态将创新而丰富，但也意味着成本的较大增加；而对于本地区的市场需求现状来说，商业形态主要针对中、低端的消费，必然导致投资回报周期在较大程度上的延长；目前正值经济不景气的阶段，资金的需求远大于供给，投资本身面临压力,SWOT分析,风险经营风险开放式空间的营造，会对经营创新的商业模式，有较高的要求，必然会延长商业成熟度的培育期,SWOT分析,需求分析,定位分析,“好邻居社区商业”摒弃沿街为市的粗放型商业形态的弊端，打破传统意义上的小区内的零散商铺，立足于“集中型社区”。好邻居不仅是“社区内的商业”， 同时又是“
15、服务于社区的商业”。,群众满意建成后的社区中心能更好的满足社区群众物质文化生活的需要，群众对项目满意,规划目标,商家满意社区中心必然有赖以生存和兴旺的商业形态，项目的成功，必然代表着其中所有的商家经济效益的收获,投资者满意项目的成功必然会使投资者得到应有的回报,社会满意项目的建设，能够为建邺区创建良好生态环境以及建设新型和谐社区做出应有的贡献，使得项目获得很好的社会效益,规划层面,1.60008000套住户配套建设一个生活广场（相当于居住小区级）。邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市场、1家菜市
16、场、12台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心等； 2.4000060000套住户配套建设一个生活中心（相当于居住区级）。区中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。新加坡的社区商业，主要必备12种基本业态，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心；并有13种推荐业态，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。,业态规划,规划原则,运营管理分析,整个运营定位主要是从基础功能服务开始，开发招商宣传则是根据有序的社区配套为原则，同时结合每个好邻居社区商业的辐射范围，居民入住率等等而设计建设的每个好邻居社区项目。长效的后续管理，是按照公司六大原则进行统一资产管理，企划宣传，客户招商，人力资源管理进行，最关键我们还要负责对现有物业管理公司和即将为现场管理的人员，配合政府职能做好运营管理中的各项工作。,
