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1、上海市二手房市场现状小组成员:江忆、邵晓婷、徐佳佳2012年4月8日一、三手房现状最近几年,中国对房地产市场似乎进入调相源整时期一一越调越高。“涨价-调控-再涨价-再调控-再涨价“已成为近几年来数轮楼市宏观调控的缩影。而众所周知“刚性需求只可能在房价压瞥力调控政策仵用下推延购房而不可能就,到本论谚热政策受限之霞多浩堤发,董像仆年年初的那妓楼市上涨行情。与此同时,一海十二条新政提升了土地增值税,无疑是增加了开发商的开发成本。虫说政府是有意要凑少开发商的利涧空间,但是,无好不商,相信开发商总会变着法子把这部分多余的成本转嫁到房价中来。到头来,为高昂税贺埋单的还是购房者从三、买卖交易流程丿毛预红还烘
2、取他远23承承标全L伟|gn标“转定金2pHpsags诊沥玲sE国i英河命EE司月pn签贾敏借价TerznaEzna雳蓿证。09ealLanLigu|英te丽矶1信目种洁|朗nm一1年命河zn5去证T标英宏理职ztss5一又HHEtRSHSsgn芸arzn挂E缴税流程B砺阮eman,wwoe纠英沥升根商一一夷何宅15f工作8iEAamgm、PggmgnRst一沥0EseapEEHF一PPeRttRgosatmgtitpugatHFERHESRASBHRnt+HH+EEHAO力A四、交易税费口y卖方涉及的税费里(一)普通住宅:口土、营业税:购买未漾5年(含5年)的房产对外出售营业税为房价的5.5
3、596,满5年则免征营业税。“2、个人所得税。购买未满5年(含5年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的196或差价的2096,满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。里(二)非智运佐守口L、萍业税:购买未滢5年(含5年)的房产对外出售营业税为房价的5.5596,满5年则征差价差价的5.5596“2、个人所得税:购买未满5年含5年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的296或差价的2096,满5年并东是家庭唯一的生活用房则克征个人所得税。从E口“2、买方涉及的税费里(一)普通住宅:口0-90抚方米(员90,内环总价330万以内,中环总价200万以内,
4、外环160万以内契税税:1962012年2月新政,第万套房契税为396口90一140乎方米(含140)契税96,内环总价245万以冉,中环总价240万以内一,外环98万以内1-(2010年10月12日新政,第二奈房契税为3%)日(三)非普通住宅口契税:396口注:普通住宅必须同时满足以下3个条件:口1)、五层以上(含五层)的多高层住房;以及不足五层的老式公寓、新式里弄:旧式里弄等:从smmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmma一一口2)、单套建筑面积在140乐方米以下;口3)、坐落在内环线(以虫山路环线以内的总价低于245万元/套内环与外环
5、之间的总价低于140万元/套;外环线以外的总价低于98万元/套口3、税费起征点里一手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据口不通住毛2年之内:飞信房收公一购房总颂一(萧业税+城建税+教育贺阿加税+卯花侯)7X2096:2年以上(告)5年以下的普通住宅:(售房收入一购房总额一印花税)X2096。出售公房:5年之内,(售房收入一经济房价款一土地出让金一合理费用)X2096,其中经济房价款=建筑面积X4000元/平方米,土差雯让金=156o元/平方米X1%X建筑面积.5年以上普通住宅从ssmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmm
6、mma一一一口按照个人所得税法规定,个人出售自有住房取得的所得应按“财产转让所得“项目计征个人所得税,税率为2096。同时,1999年12月,财政部、国家税务总局、建设部就有关问题叉作出了明确规定,具体分三种情况征税:口士个人出售除公有佰房以外的其他自有佰房,其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额泓院财产原借和合理炳用后的余额缴纳2096的个人所得税,合理资用挤卖出贬产时支付的有关坤用。口2、中人出售已购公有住房,其应纺税所得额为个人出售公有佐房的销售价,凑除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规
7、定的合理费用后的余额:smmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmma一一一口3、职工出售以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房,比照已购公有住房确定应纳税所得额口_4、关于利润口计算方法:利润=转让收入一房屋原值一转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用口红税人定技的佐房或交价格明显低二朱场伶裁卯无正当理由的,征收扔关依法有权枢指有关信息核定共转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中凑除房屋原值、转让住房过程中缴纳乃敖仪坝泄真侠矿延谩口士、房屋原值为:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费.从
