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1、房地产专业知识培训内容 （入行）主讲：闵新闻,涵盖内容,房地产开发程序,房地产开发政策与管理房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 确定房地产开发项目，应当符合土地利用整体规划、年度建设用地计划和城 市规划、房地产开发年度计划的要求。应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。房地产开发土地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。,房地产开发政策与管理,房地产开发企业应当
2、按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同、开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工延迟的除外。房地产开发企业开发建设的房地产项目应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑勘查、设计、施工的技术规范以及合同的约定，并应当对其开发建设的房地产项目的质量承担责任，勘查、设计、施工、监理等单位也应当按有关法律法规的规定或合同的约定承担相应责任。房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，否则将不可交付
3、使用。,房地产管理部门及各种证件,取得土地确定建筑确定户型、面积-招标建筑公司、开工竣工验收后国有土地使用权证书（国土资源厅）建设用地规划许可证（土地局）建筑工程规划许可证（建设厅、建委）建筑工程施工许可证（建设厅、建委）商品房销（预）售许可证（房管局、质检站）,房地产开发管理,规划设计：小区内景观、住宅楼、公共建筑的设计、搭配布局等。工程预算：按照国家规定基本建设工程预算是同建设程序分阶段进行的。基本建设工程预算可以分为两类： 1）概算：可行性研究投资估算、初步设计概算。 2）预算：施工图设计预算、施工预算。基本建设工程预算是上述估算、概算和预算的总称。工程监理：在工程工地上管理工程质量以及
4、监督工程进度的人员。 分阶段进行的。基本建设工程预算可以分为两类：1）概算：,房地产基础知识,有关规划的概念,有关产权的概念,有关土地的概念,有关住宅的概念,有关面积的概念,基础概念,有关土地的概念,土地市场：一级市场（土地市场）；二级市场（房地产交易市场）；三级市场（租赁市场）。 土地性质：全民所有制（国有）；集体所有制（村、镇）。三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线 以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、水通、雨污水通、电力通、通
5、讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的 法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。土地使用年限：居住用地70年，工业用地50年，科教文卫50年，商业用地40年，综合其他用地50年。,有关住宅的概念,公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。,花园
6、式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。,有关住宅的概念,商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。,有关住宅的概念,经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普
7、通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率（3%），故又称经济实用房。 安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和 国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。 集资房：集资房是改变住房
8、建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。,有关住宅的概念,高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅,多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅,小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅,跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、
9、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小 。,有关住宅的概念,错层：户内楼面高度不一致， 错开之处有楼梯联系。 但没有完全分成两层。 （适合大面积住宅，小户型会显得局促）,复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的
10、空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。,独栋别墅,双拼别墅：叠拼别墅为一栋别墅在立面上不是传统的一户而是二户，下层住户拥有花园，上层别墅拥有露台。,联排别墅,平台 是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 走廊 是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 半地下室 是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。,玄关 是登堂入室第一步所在的集团，它是一个缓冲过渡的地段。 隔断 是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半工半截立面。 过道 是指住宅套内使用的水平交通空间。 阁楼（暗楼） 一般是房屋
11、建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。,有关规划的概念,进 深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（进深一般限定在5米左右）开 间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在3.0-3.9米之间。层 高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。普通住宅层高不宜高于2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。厨房、卫生间的室内净高不应低
12、于2.20米。 当今世界上许多发达国家对各自的住宅室内净高，基本上一直限制在3米以下，如美国规定为2.282.4米，英国规定为2.22.4米，日本和波兰规定在2.22.6米。,有关规划的概念,户 型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量 和大小。表现为住宅的朝向、功能等。 户 室 比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比” 户室比 = 某种户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数 * 100% 建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节
13、约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。,有关产权的概念,房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登
14、记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。,有关产权的概念,共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义
15、务。 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。 过 户：即更换房屋承租人姓名。,有关面积的概念,建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用面积。 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 公摊面积：1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的
16、分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。,有关面积的概念,使 用 率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实 用 率：是套内建筑面积和住宅面积之比。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积套内墙体面积 = 公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井 。 分摊的公用建筑面积 = 套内建筑面积 * 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 套内建筑面积总和 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 - 套内建筑面积 - 不应分摊的建筑面积,有关面积的概念,容 积 率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比)建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。绿 化 率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。绿地率：是指规划建设用地范围内的全部绿化和植物水平投影之和与规划用地面积之比。不是所有铺了草的地方都算绿地，建筑外墙1.5米内和道路边线1米以内不得计入。,
