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1、南京周边皮革市场案例展示 及调研分析,调研目的：主要是了解我项目周边市场现阶段的运营情况 调研内容：项目基本参数，租金标准及实际运营情况 调研项目：南京本地市场南京周边市场 调研方式：现场看盘、电话咨询和网络调查 调研时间：2011年4月15日-4月30日,银桥市场 94年开业，经营模式为出租，市场入驻商户950户，入驻率为98%。正常营业940户，租金标准季付3万左右/年（以3楼为例），物业300-500元/年，配套有电梯、银行存储一体机等。宣传渠道主要以报纸和电台为主。现人流量较少，主要以批发零售为主。,本地市场分析银桥市场,环北市场 2001年开业，经营模式出租，市场入驻商户1600户，
2、入驻率98%，正常营业1580，租金标准一楼13-14万/年，三、四楼10-12万/年。物业标准1300/年，配套设施电梯、存取款机、餐饮等。宣传渠道以户外及公交为主。现人流量很大，主要以服装批发为主，负一楼为在装修。,本地市场分析环北市场,金宝市场 1994年开业，经营模式为出租，市场入驻商户830户，入驻率9 7%，正常营业800，租金标准120元/月，租金包含物管费，现市场配有公交专线。宣传渠道以户外及电视。现人流量较大。,本地市场分析金宝市场,义乌小商品城 2006年开业，经营模式为出租和出售反租，市场入驻商户2300户，入驻率85%，正常营业1850，租金标准3万/年（以30 ），物
3、管费大概为4000元/年。配套设施有公交、地铁、取款机等。宣传渠道以户外及电视媒体为主。现人流量较少，其中皮革市场已经基本关门。,本地市场分析义乌小商品城,鑫桥市场 2005年开业，经营模式为出租，市场入驻商户500余户，入驻率100%，租金标准3万/年（以30 -40）含在内。配套设施有仓储、物流等。宣传渠道以户外及公交为主。,本地市场分析鑫桥市场,金盛迈皋桥店 2010年开业，经营模式为出租，市场入驻商户400户，入驻率60%，正常营业300户，租金标准40元/ /月，物管费大概为2元左右/ /月。配套设施有公交、地铁、餐饮、存取款机等。宣传渠道以户外及公交为主。,本地市场分析金盛迈皋桥店
4、,金桥市场 1992年开业，经营模式为出租，市场入驻商户2000余户，入驻率100%，租金标准40元/ /月，物管费大概为2元左右/ /月。配套设施有仓储、物流、公交、地铁、餐饮、存取款机等。宣传渠道以户外及公交为主。,本地市场分析金桥市场,金盛迈中央门店 2008年开业，经营模式为出租，市场入驻商户600余户，入驻率70%，正常营业600余户，租金标准3万/年/20，含物管费。配套设施有公交、地铁、餐饮、存取款机等。宣传渠道以户外及公交为主。,本地市场分析金盛中央门店,玉桥市场 2004年开业，经营模式为出租，市场入驻商户1000余户，入驻率100%，租金标准3万/年/20 ，含物管费。配套
5、设施有公交、地铁、餐饮、存取款机等。宣传渠道以户外、电台媒体及公交为主。 玉桥国际公寓 1-5楼 商业 6楼以上 住宅 商业面积：19 -62 商业价格：1楼临街6-7万元/ ，2楼5万元/ ，3-5楼2-4万元/ 。（现只剩大面积50-60 ） 住宅价格（毛胚）：挑高2.3万元/ ，平层1.9万元/ 。 交房时间：2012年年底 产权：65年,本地市场分析玉桥市场,湖塘皮革城生意惨淡，超过8成店面处于关门歇业状态，市场基本没有运营管理措施，也无宣传推广计划。租金标准由原来的每天1.08元一个平方，降到每天0.6元一个平方。 分析：湖塘皮革城市场运营管理公司实际是租用 南洋市场店铺进行商业运作
6、，转租给皮革经营户，运营公司资金实力及商业运作能力不足。其次，市场受皮革皮草市场淡季冲击严重，导致客流量锐减，与经营户矛盾重重。,外地市场分析常州湖塘皮革城,万和奥特莱斯：总规划占地面积约870亩，总投资9.8亿人民币。已建成可营业面积10万平米。纯框架结构店面，以国际、国内一二线品牌为核心，销售各类高档服装、皮具箱包、家纺。配以休闲景观、影院、星级酒店、仓储物流、电子商务、美食风情街，是集购物、餐饮、娱乐休闲、旅游观光为一体的现代化购物公园。江东福地、服装名城！ 市场目前针对皮革皮草商户招商工作已经完成，皮革区仅剩一栋在售，但大部分商铺处于关门停业状态，开门的也处于半营业状态，市场几乎没有客
7、流量，受皮草经营淡季冲击严重。,外地市场分析常州万和奥特莱斯广场,无锡皮革城坐落于无锡市锡山区东亭北路，总建筑面积达30万平方米，是江苏省、无锡市现代服务业重点项目。主营皮衣、裘皮、箱包、鞋类、家纺、窗帘及各种时尚服饰，集旅游观光、休闲娱乐、时尚购物等功能于一体，号称是江苏省首席皮革专业大市场。目前，无锡皮革城内聚集了木林森、希尔顿、苹果、达芙妮、雪豹、奥王、花花公子、金狐狸、啄木鸟、七匹狼、都彭、雷豹、阿巴图斯、稻草人等千余家知名品牌，已成为国内规模最大、品种最全、价格最低、品质最优的皮革集散交易中心。 无锡皮革城已于2008年10月开业，入驻品牌超过一千家。 分析：无锡皮革城，无论市场体量
8、，市场硬件配套，还是后期的软件服务、政策扶持均优于我市场，但市场目前运营状况仍不胜理想。现场客群主要靠旅游大巴支撑。开业三年，从事水貂商户逐年递减，由第一年的96家减少到目前仅剩18家。,外地市场分析无锡皮革城,根据我们对区域项目及竞争项目的调研分析，结合本项目的产品、价格、销售情况，有如下分析：,金盛百货、玉桥市场、金桥市场、环北市场均为南京本土老牌专业市场，无论在市场区位及客群量上与本项目无直接竞争关系，且产品定位不同，我项目可以借鉴这三个项目的市场环境改造和内部中庭结构设计。 义乌小商品城，金宝市场在客群上与本项目会产生竞争，但是义乌小商品城属于综合业态，整体配套，景观、产品线路、区位都
9、优于我项目，在规模、产品、租金价格上是主要竞争对手。 常州万和奥特莱斯项目从产品结构和市场布局方面，是与我项目相似度最高的商业地产项目，体量略大于我项目，但目前的实际招商运营情况仍然不理想，且商业招商运作与商业销售为两个独立团队。此项目目前仍然以销售回款为主要工作重点，运营管理薄弱，导致市场内没有人气。我项目应借鉴该项目团队建设的失误之处，避免出现项目对外信息不一致的情况。 无锡皮革城，无论从市场内部环境、市场区位还是配套服务，均优于我项目。在商户群、消费客群等方面均会与我项目产生直接竞争。无锡皮革城目前人气主要靠旅游业支撑，行业运作淡旺季区分明显。我项目应借鉴无锡皮革城，着重思考解决皮革业淡
10、季市场人气的问题。 受市场环境和季节等因素影响，周遍市场内皮革业近期很少有广告投放，来访客户也非常少，成交也明显下降；主要是受到皮革皮草淡季冲击，商户转移经营重点，以批发加工为主，特别是水貂类产品最近1个月销售几乎为0。 目前市场对各种优惠或反季节促销信息很少，市场相对闲散，所以在经过一轮冬季的促销后，进入夏季各家市场的促销优惠政策减少，区域内的老市场的经营户下半年零售计划都未定，基本处于半歇业状态。 本项目的市场定位无论批发、零售，周边均有类似项目存在竞争，且我项目在先天条件上无突出优势，后期市场运营难度更大，对后期投入，无论是人力还是财力均提出更高的要求。 推广费用高低不一，效果都不太理想，但根据规模比较，本项目的推广费用相对较大。 商业的类似项目不论是从整个南京市场还是区域市场都很多，直接的对比项目是南京国际小商品城，目前此项目招商情况很差，口碑也差，我们应多吸取其失败的经验教训。,谢谢！ 团结创新 锐意进取,
