祁安路创意园区可行性报告

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1、投资可行性报告（暂行）,祁安路正鹏多媒体创意园区,2013.03,上海正鹏投资管理有限公司（筹）,2,七莘路1885号汽车用品市场项目规划定位分析,项目概括、规划、分析 地理位置 经营分析 项目初步财务分析 项目进度 轨道交通 地理环境 项目效果 功能初步定位 项目进度 业态组合及投资预算 经营理念 企业介绍 项目效果 总结,3,一、项目名称：祁安路多媒体创意园区（筹)二、项目位置：上海普陀区祁安路255号。三、项目目的：租赁上海城投集团在上海祁安路255号（原公交停车场）闲置物业进行投资改建装修，使之开发成为上海地区以多媒体创意产业为核心发展方向的文化创意型高新技术园区。四、项目投资： 约2

2、500万元。五、经营形式：租赁经营。六、经营期限：15-20年,项 目 . 概 括,4,项 目 . 规 划,1、园区通过政策引导、创新要素聚合、服务体系建设、科技金融对接和产业循环体系的打造等，帮助入驻企业快速做大做强。 2、园区内将形成涵盖物联网、移动互联网、电子支付、动漫游戏、软件开发、系统集成、广告会展等领域在内，集产品、服务和应用等方面于一体的跨媒体产业集合。 3、园区产业生态循环体系发展完善，企业已呈现出以产业集群模式进行集群化、规模化发展趋势，具有显著的产业聚集与辐射带动能力。 4、园区占地面积约10471平方米，项目预计总投资预计2500万人民币。,5,园区未来将进一步整合资源，

3、以创新为驱动力、以文化为内涵、以产业定位为突破口，促进和加强政府、园区与企业的目标交集，发挥政、产、学、研、用协同创新优势，形成“创新驱动”科学发展的新格局。不断发展构建产业创新资源要素，促进产业集群规模性聚集，通过系列措施支持园区企业做强做大，促进高端产业布局优化，全面提升区域的国际化发展水平，率先响应“服务”、“创造”的品牌要求，服务上海“祁安路多媒体创意产业园政策支持,市场 . 分析,6,祁安路多媒体创意产业园将通过完整产业链的研究与打造，进一步促进以智力密集型服务业、技术密集型制造业为代表的具有上海和普陀创新特色的多媒体创意产业发展升级，通过坚持技术创新和科技成果转化、创意企业孵化、以

4、及创新创意人才的培育等，探索铺垫产业内良好的运营模式，园区将以研发环境的创新、运营服务的创新、以及激励企业发展措施的创新，进一步促进祁安路多媒体创意产业的聚集，推进上海多媒体创意产业的发展，促进上海全球金融和航运中心的建设。,市场 . 分析,7,1、园区将以多媒体创意产业为核心发展方向的文化创意型高新技术园区。将科技、文化与智力等上海、普陀特有要素紧密地结合在一起，坚持创新，致力于多媒体创意产业的研究与发展，并努力打造科技与文化相融合的具有上海特色、具有正鹏创新特色的高端文化创意产业链条。2、专业从事多媒体企业孵化、高新技术企业与文化创意企业创业投资、技术转移及园区和孵化基地的运营管理服务四位

5、一体，服务于CG、动画、影视制作、数字艺术、手机动漫、电子游戏和工业设计等多媒体创意产业各领域的中小型企业，为入驻企业提供战略规划、资金筹措、市场开拓、财务及法律事务处理、IT技术、人力资源、行政管理等各方面的支持。3、并不断孵化各种具有信息时代特质和自主知识产权的多媒体产品和技术，“鼓励原创，支持重点”,鼓励科技创新，扶持种子型、创业型企业，促进多媒体产业科技成果转化，推动企业开发产业新技术、研制产业新“工具”，抢占国际多媒体产业技术高地。 。,市 场 . 分 析,8,占据上海核心位置 独享三维立体交通 项目位位于上海市西南部闵行区七宝镇，东临漕河泾高新技术开发区，西接松江、青浦，南靠上海市

6、莘庄工业区，北邻虹桥国际机场。并有内、中、外环线等构成四通八达的三维立体交通体系（高架、高铁、轻轨、机场），具有方便、快捷到达各区的交通独特优势。交通枢纽 公铁联运 物流便捷市场紧邻虹桥枢纽是上海交通门户，虹桥综合交通枢纽将建成高速铁路、城际和城市轨道交通、公共汽车、出租车及航空港紧密衔接的国际一流的现代化大型综合交通枢纽，是国内最大规模的客流和物流中心，轻松可达全国各城市，共同成就了财富奔流的物流网络。 在这里，飞机、高铁、磁浮、城际列车、城市轨道和长途高速巴士、城市公交等七线交会 ，交通便捷程度居上海9个中心城区之首。,地理 . 分 析,9,周边 . 环境,现代服务业在全镇的产业结构中已经

7、占据了越来越重要的地位。七莘路七宝段沿线商业设施总面积已达60万平方米，家乐福、巴黎春天、凯德置业、乐购、汇宝中心、来天华、和记小菜等知名商业企业纷纷入驻；工行、建行、交行、农行、银河证券等金融机构及宾馆、会展中心、会所的入驻，进一步完善了七宝地区的现代服务业构架。同时，九星综合市场正在逐渐成为华东地区一流物流集散中心；已开工的中春路生产服务业基地正以高起点、高标准的建设吸引着众多企业的关注；规划中的外环生态商务区更将成为七宝未来现代服务业发展的最大亮点。,10,“园区”秉承权威专业的精神，创立了“园区经营支援中央处理系统”。 “市场经营支援中央处理系统” ，设置专门的团队机构形成专业的核心服

8、务体系。我们称之为 “CPS”（“Central Processing System”）。采取国际化管理，24小时人性化服务，强调空间的舒适性和实用性，将数字化、节能化、便捷的交通和商务化融为一体。 “CPS” 市场服务中心为入驻企业提供行政外包等服务,管 理 . 服 务,11,为入驻客户提供“五全服务”： 全身心：全员参与，注重和客户一起营造市场氛围； 全方位：服务不限于市场物业管理，更溶入企业客户的工作经营环境； 全透明：服务内容透明，过程透明； 全过程：过程有始有终，结果让入驻企业满意； 全天候：24小时响应服务的形式。,管 理 . 服 务,12,管 理 . 服 务,经营形式：市场化经营

9、商场化管理，以厂店联销为创新模式取代原有的简单商业模式，以统一管理统一标识营销渠道和更具特色的现代营销服务理念成为大规模、现代化、兼具批发与零售功能、高档次、多品类的摩汽配品牌集散中心。管理模式：引进国际著名品牌，以品牌生产、代理企业为主，适当引进相关配套项目，成为一个具备对国内外最新需求即时反应、产品销售、品牌增值、展览交流、经营拓展等“链式服务”功能的摩汽配用品类专业行业中心。企业远景：打造上海地区最具专业规模汽摩配用品街区运营商。至力经营专业汽摩配用品IT MALL 、服务流通事业、缩短产品销售通路、提供最新资讯为己任。,13,前期投入较大,本物业缺少中央空调、电梯等必要设施，造成前期投

10、入大，装修期时间跨度比较大，影响回收周期。,市场形成因素,成功的园区一般都要设置市场培育期要23年,周边人气不足,周边的交通干道为主，格局短期很难变人气充足，且停车位有限，给本项目带来较强负面威胁。,影响前期收益的因素,风险 .评估,14,集合优势,管理优势,招商优势,1、公司经反复锤炼成型的专业操作运营模式，大大提升了公司的内部运作效能，同时也给战略合作伙伴提供了稳健可靠的成功之路 2、 公司主要管理人员和策划人员有多年的园区开发经验，并且不断为公司引进先进的经营理念。,欲在项目经营中取的成功，一个企业需要拥有多种优势集合，多种竞争优势使卓越经营绩效成为可能。培育动态演化、不断更新的竞争优势

11、集合将会帮助企业在不同时期的发展中取的成功。,竞争 . 优势,1、 上海最具创新特色的高端文化创意产业链条 2、广泛的背 景 优 势与个行业协会的密切战略合作关系 3、 拥有一批具有高素质招商、管理的专业人员,15,市场 . 效果,16,市场目标,广告目标,项目定位,广告定位,理性元素,感性元素,集合优势,园区与 入驻企业利益,第一期：软性宣传提高企业认知度 第二期：集中投放强化招商激情,行业中心,国际多媒体产业技术高地+努力打造成为具有全球影响力的多媒体创意产业园,媒体 .策略,17,网站建设 电子杂志发送 重点网站宣传,新闻- 行业新闻 专业协会 广告- 略,平面媒体迅速持久,公交车辆媒体

12、宣传 电视媒体宣传 展会布点 专业画册推广,互联网络、电子媒体廉价高效,其他媒介辅助,媒体 .策略,18,意 向 . 客 户,饶平华索,19,意 向 . 客 户,深圳朗迅,20,投 资 . 预 算,21,22,计划年经营租金收入（元）,经营 . 分析,23,1、预计年应付房租租金： 18000/ x 元/天/=x 万元 2、投资利息 25005 125万元/年 3、计划广告活动投放 = 200万元/年 4、经营费用（工资、维修、间歇性摊位闲置、水电补缺）=260万元/年 5、工商税收:1640. 6.5%= 106万元/年 经营期不变基础成本： 125万元+200+260+106=691 万元

13、/年,经营 . 分析,24,设：需N年收回投资A：N年交纳房租总额A= 691(预计)*N B：N年运作费用总额B= 691万元*NC：N年经营收入总额C= 1640万元*N 则：当C-A-B= 正数时，所得N为投资回收期 得：N= 2500/( 600-237.6 201.5),经营 . 分析,25,盈亏平衡分析 ：保本点（BED）,年固定成本,年营业收入变动成本税金及附加,100,1、年固定成本：X691万2、年营业收入：1640万3、变动成本： X万元 （广告经营费用）4、工商税收： X 万元,BED (X+ X)/ *10,注：当BED=61.8时,为项目经营保本风险的临界点,经营 .

14、 分析,26,实施期 调整期,项目 . 进度,27,1、本团队在商业项目的开发、策划，工业地产投资咨询，商业地产代理及市场研究，商务楼开发与管理，企业资本运营策划，实业投资融资咨询，市场营销策划，会展营销服务，商务信息咨询等投资领域开展了长期的探索和实践，尤其在市场场开发和工业地产领域的投资中取得了较好的经济效益和社会效益，并在投资决策、风险控制、增值服务、退出渠道等方面积累了较为丰富的经验，形成了市场开发投资的专业操作运营模式体系。2、团队宗旨立足上海，依托上海经济发展，紧贴上海社会进步，贯彻落实科学发展观。坚持以人为本，推进现代化市场转化，创建以现代服务业投资为主业横跨实业投资，物业管理，

15、工、商业地产开发，资本运营，现代物流，市场开发等多行业的管理团队。3、以项目经营为基础，以资本运作为主导，以科学管理为保证，以实践创新为依托，确保培育一流素质，推行一流管理，提供一流服务，创造一流效益，塑造一流形象，开发一流项目的企业。团队有理由、有信心把本项目运营成功，取得双赢的结果 ！,企业 介绍,28,简介运作项目,正鹏运作项目,上海大奥通讯商城 沪太路星沪中文化礼品市场 上海嘉定博乐路蓝益服饰城 上海周浦欣浦服饰城 123吉曼酒店上海真北店 123吉曼酒店宁波天伦广场店 浦东世纪大道仁泰便捷酒店 上海仁泰酒店五角场店 徐汇区龙吴路白领酒店公寓 沪太路唐源公寓等等 具体详见图文资料,29

16、,租赁恒基（中国）投资有限公司在上海天目西路547号 恒基不夜城广场（原吉盛伟邦），进行投资改建装修，使之开发成为华东地区最大规模的专业数码通信商城，总面积21000平方米,投资3.5千 万。于2010年4月22 日开业。,闸北大奥通信商城,30,新建南楼一层文化用品,新建南楼二层礼仪礼品,南区配套宾馆,北区一号楼文化用品,北区二号楼文化用品,北区三号楼文化用品,项目地址:沪太路520号 中山北路1108号,普陀星沪中文化礼品市场,31,项目地址:嘉定博乐路190号1-3层,2007年，租赁嘉定工商局博乐路190号产权房1-3层总面积5000平方米，投资组建上海蓝益服饰城经营管理有限公司。筹备运行良好，招商异常火爆并与同年8月开业。,