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1、蚌埠xx新城广场投资方案,蚌埠社会经济主要指标 数据来自年蚌埠市国民经济和社会发展统计公报,.亿元，较上年增长.。 三次产业之比为：.：.：.。 人均元。 全市社会消费品零售总额.亿元，币上年增长.。其中，市区.亿元，增长.；县.亿元，增.，县以下.亿元，增.。 户籍总户数.万，其中市辖区.万。全市总人口.万，年增.万。市辖区人口.万，其中非农.万。 城镇居民人均可支配收入元，增.，人均消费支出元，增.。 百户城镇居民拥有私车.部。,蚌埠标志性建筑一览,德人大厦 99米,蚌埠高铁,锦江大酒店 ,淮河文化广场,宝龙广场,龙湖鸟巢体育馆,蚌埠城市总体功能规划图,SITE,项目位置（宏观）,SITE
2、,面积：230亩 位置：高铁站前。学府路南，学苑路北，蚌医路西，财大路东。 用地性质：商业 要求：蚌埠市标志性建筑及配套建筑和设施。,项目位置（微观）,龙子湖 副城市 商业中心,安徽财大,蚌埠医学院,SITE,已建住宅区,安徽财大新校区是本科教育，即几乎所有本科生都在新校区。估计新校区有学生1.5万人，教师1000-1500人。蚌埠医学院新校区专注本科和专科教育，估计学生1万，教师1千人。蚌埠高铁预计2012年开通时，年发送旅客729万人，预计2030年可达1192万人。规划住宅区预计人口15万-20万人。,项目周边功能区及人口结构与数量分析,蚌埠高铁站,规划住宅区,龙湖体育馆,ROD ( R
3、ailway Oriented Development ) 理论,我国高铁建设的城市化模式是以高铁枢纽及与之发生关联的城市交通枢纽带动城市边缘地区的高密度开发模式。强调在区域层面上组织紧凑的、有公交系统支撑的城镇发展模式，在枢纽站点周围适于步行的范围内布置混合性质的用地，并提供多种价格、密度的居住类型和多元的商业模式，可以引导城市的集约化发展，节约土地和能源。,R0.5KM,0.5KMR1.5KM,核心区,扩展区,边缘区,高 铁 站,客运枢纽本身以及其周边的换乘设施，并伴随有一些必要的零售商业、餐饮、咨询等，主要为乘客服务。,办公、酒店、金融、会展、信息咨询、商业等功能，直接服务于城市间的商务
4、交流与合作。,偏向于城市生活，在商业、娱乐之外，可搭配一些居住与无污染工业，以保证城市地区的人气。,蚌埠高铁地区分类人口数量预测,蚌埠高铁地区商业面积需求预测,以适度超前为原则，五星级酒店设置为3万平米、快捷酒店4万平米，包括图书城、IT数码城、电影院线、主题百货、餐饮娱乐等在内的商业面积8万平米，另为商旅服务公司配置1万平米的商务办公场所。 注：商业面积按“1平米营业面积/常住人口”计算，高铁旅客按“1日均旅客数=1常住人口”计算；不同级别酒店的比例随经济发展而发展。,高铁 商旅设施,区域 商业中心,高端 生活社区,皖北窗口 新城都心,区域商业中心,高铁商旅中心,新城魅力都心,主题百货：服务
5、新区市民精彩生活 大型超级市场： 图书城、数码城：数万师生的最爱 餐饮、娱乐：,五星级酒店： 经济型商务酒店： 高级写字楼,超现代的公共建筑风格：展示蚌埠新面貌 高端生活社区,五星级酒店 商务办公,快捷商务酒店,餐饮娱乐街区,餐饮娱乐街区,主题百货、大型超级市场 图书城、城、院线,高端生活社区,高端生活社区,学府路,学苑路,蚌医路,财大路,SHOPPINGMALL,百货、院线、图书、超级市场,高端生活社区,餐饮娱乐街区,经济型商务酒店,建筑风格和谐统一,蚌埠高铁站,龙湖体育馆,SHOPPINGMALL,五星级酒店,项目主要参数,固定资产投资估算表,说明：不含土地费用、持有型物业内装饰费用,可售
6、物业销售收入估算,1、年固定费用（不含土地费用和物业内装饰费用）折旧费：持有型物业建安成本6.29亿元，年折旧费用1573万元。财务费用：贷款比例固定资产投资70%、年利率7%，年财务费用3082万元。两项费用合计4655万元。2、项目收益分析由于本项目所处区域目前城市化发展水平较低，交通等配套设施尚不完善，开发度较低，人口容量近期内还不足以支撑16万平米的商业设施。据估计本项目持有型商业物业建成后，培育期至少持续4年，发展期持续3年，7年以后进入项目盈利期，整个投资回收期将超过15年。前7年亏损合计3.2亿元。3、结论销售型物业收益较好，预计实现利润3亿元；但持有型物业投资回收期较长，初期发生亏损3.2亿元，项目投资商通过销售型物业的收益将用于弥补持有物业的经营亏损，整个项目的投资收益远低于行业平均水平，因此希望政府能在供地价格和建设经营期相关税收方面给于优惠扶持。,分 析,
