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1、Heng jiu Group - 恒久集团,临沂市罗庄区永福苑项目报告,一：宏观体系,二：本体探究,三：住宅研判,四：细节打造,汇报目录,2,3,4,5,1,城市背景政策回顾,宏观体系,1,宏观体系,-城市背景,城市背景,-城市概况,地处鲁东南地区，交通优越是鲁、苏的交通要道。机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场。频临山东省第一大河沂河而得名是历史上著名的革命老区（又叫做沂蒙山区）。属暖温带半湿润大陆季风气候，四季分明，温度适中总面积17184平方公里、是山东省面积最大的城市。全市辖3区， 9县，3个功能性经济开发区，180个乡镇办事处7151个行政村。设立地级临沂市。原市级临沂市分为
2、兰山、河东、罗庄3个县级行政区。地级临沂市辖兰山、罗庄、河东3区和郯城、苍山、莒南、沂水、沂南、平邑、费县、蒙阴、临沭9县。截止2010年末，全市总人口1003.94万人。,地处鲁东南地区，交通优越是鲁、苏的交通要道。,城市背景,规划编制工作，主要有三个特点： 一. 提出了区域“合纵连横、一心七轴”的城市发展策略和中心城市“一河五片、北上东进、组团发展”的布局形态与用地发展方向，明确了“商兴水胜、荟萃人文”的城市特色； 二.是在规划内容上，突出了“五个重视”。即重视城乡统筹、重视区域协调、重视资源环境、重视历史文化名城保护、重视近期与长远发展相协调。特别是在总体规划中明确了涉及资源利用、公共安
3、全、公共利益、自然环境和历史文化资源保护等方面的强制性内容； 三.是编制方法上，采取了“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”的科学编制方法。,-城市规划,提出“合纵连横、一心七轴”的城市发展策略和中心城市“一河五片、北上东进、组团发展”的布局形态与用地发展方向，明确了“商兴水胜、荟萃人文”的城市特色；,城市背景,-人文环境,“鲁南古城秀，琅琊圣贤多”。历史上孔子72贤徒,有13人在临沂,著名的24孝,临沂就有7孝。王羲之（303-361） 东晋大书法家、文学家。字逸少，琅邪临沂（今临沂）人。官至右军将军、会稽内史，习称王右军。精通书法，备精诸体，尤善楷行，博采众长，自成一家。书风
4、劲健遒美，为历代所崇尚，世称“书圣”。所作兰亭集序被誉为天下第一书。,沂蒙山 临沂广场 沂河,“革命老区”，文化旅游胜地 沂蒙革命老区：战争年代，临沂为抗击外来侵略和中国革命的胜利作出了巨大的贡献和牺牲，三万沂蒙的优秀儿女献身疆场的革命根据地，有“小延安”之称，因而被称为革命老区。在孟良崮战役、渊子牙村自卫战中此根据地声名显赫，推进着沂蒙精神与时俱进。 临沂拥有丰富历史文化遗产（沂蒙精神、智圣故里等历史文化圣地），迤逦的自然风光资源（沂蒙山区等风景区），未来的发展空间巨大；同时，临沂市政府也在大力打造历史文化名城，促进旅游产业的发展,文化品牌的挖掘和开发，不但推动了当地旅游业的蓬勃发展、拓宽了
5、临沂GDP的增长渠道、 推动了产业结构的优化与调整,而且有效刺激房地产业的潜在置业需求，并且注入了一定的文化内涵和品牌基础。,城市背景,-交通路网,临沂地理位置优越，交通便利。是京、津、鲁、苏的交通要道。 铁路方面： 新亚欧大陆桥新菏兖日铁路（中国能源大通道）、晋中南大能力铁路（中国能源大通道）、胶新铁路（中国沿海大通道）、枣临铁路、东平铁路、坪岚铁路在临沂交汇。公路方面： 京沪高速、日东高速、长深高速、枣临岚高速、临沂城区4环绕城高速等多条高速遍布临沂各地。国道205、206、327等国道以及多条省道连接临沂各地。机场方面： 临沂机场始建于1958年，是当时山东省最早也是唯一的民用机场。现在
6、为山东5大民用机场之一。1980年12月停航。1994年临沂市委、市政府自筹资金2.2亿元扩建临沂机场，并于1998年12月通过国家验收，恢复通航。 2010年机场新航站楼启用。,城市规划,-发展规划,罗庄区发展战略：“以双月湖公园区政府为中心、向西向北开发、北上东进、南优西连”,发展策略： “以双月湖公园，北上东进”,目标： 临沂罗庄区建设的框架已经全面拉开，科技兴区的战略日渐鲜明。位于兖石铁路以南，其主体是高新技术开发区和罗庄工业区，以能源、建材、化工、纺织工业和高新技术产业为主。东部沂河沿岸，将会在未来几年内展示出“一河清水、两岸秀色、三季花香、四季常青，人水亲和、城水相依”的秀美景观，
7、建设成为全国知名的“沂水生态城”。,城市背景,-重点工程,临沂市以沂河以及行政中心至茶山的景观通道为城市景观主轴线，贯穿城市整体空间形态，将体现时代景观特色的新行政区、滨水景观核心区、古城与文物古迹集中区、罗庄和南坊的生态景观恢复区等串接起来，与“一水七系”的自然格局，“一河五片”的城市结构共同组成城市景观序列。,滨河新区建设有沂蒙广场、凤凰广场、迎宾广场等9大主题广场，有沂蒙路祊河桥、解放路沂河桥等15座景观桥，有缤纷世界、奇石园、柿子园、石榴园等18个生态园区，拥有18平方公里的绿地。全省最大的音乐喷泉沂河音乐喷泉、迎宾门和沂蒙精神雕塑等成为滨河景观中的精品。,城市背景,-市域概况,根据城
8、市规划：临沂将以沂河为城市中心发展轴，形成“一河五片，组团结构，北拓东进”的布局模式。罗庄区作为临沂重点的高科技产业聚集区，近几年内将迅速发展，建设成具有规模企业，形成以能源、建材、化工、纺织、高新技术产业集群等多种产业功能格局,是国家高新技术产业开发区之一，最终坐落成为一座与科技兴区的绿色生态城。,-现状归结,城市背景,临沂市罗庄区集重点的高科技产业聚集区，近几年内将迅速发展，建设成具有规模企业，形成以能源、建材、化工、纺织、高新技术产业集群等多种产业功能格局,是国家高新技术产业开发区之一，最终坐落成为一座与科技兴区的绿色生态城。临沂南部重点无污染工业聚集地。本案项目紧邻罗庄区和高新区管委，
9、地理位置优越。但同一区位周边竞品项目众多，竞争激烈。,本案,城市背景,-区域分析,地处鲁东南地区，交通优越是鲁、苏的交通要道，临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大 的民航机场。 毗邻山东省第一大河沂河而得名是历史上著名的革命老区（又叫做沂蒙山区）。 属暖温带半湿润大陆季风气候，四季分明，温度适中。 陆地总面积17184平方公里、是山东省面积最大的城市。,临沂市近年来的GDP都以超过10%的速度增长。通过GDP的增长速度可以看出，稳定的经济 发展速度为房地产的发展创造了良好的经济环境，并且带动市民的收入不断增加，为房地产发 展奠定了坚实的经济基础。,发展策略是“以双月湖心，西连北进，东拓南优。
10、” 城市发展以“一河清水、两岸秀色、三季花香、四季常青，人水亲和、城水相依” 为城市发展方向 发展重点为集“水、岸、滩、堤、路、景”于一体，具有防洪、交通、景观、休闲、娱乐、文化、旅游等多种功能,是一个生态风景区、水利风景区、旅游风景区、文化风景区、高科技产业聚集地。临沂重点规划建设新区。,城域环境 核心归结,从目前城市发展来看，罗庄区高新区板块已上升为国际战略，成为临沂市重点规划建设区，该区经济、环境、配套都会有大幅度提高。在这种条件下，该区的房地产行业也在未来几年内充满了机遇。,宏观体系,2,3,4,5,1,城市背景政策回顾,宏观体系,1,-政策回顾,宏观体系,-政策回顾,宏观体系,-政策
11、回顾,2011 年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用。,1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购、限价、限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个； 7月，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月，1000万套保障房建设计划提前实现。,始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。70多个一二线城市实施限购，600 多个城市出台房
12、价控制目标，并取得了初步效果。全国70多个城市各类房屋交易量持续下滑；平均房价涨幅出现回落。,宏观体系,进入今年以来，随着以往房地产调控政策的落实和效力显现，为强化调控效果、保证调控政策连续性，政府又采取了诸如：行动强化、地方政府问责、媒体推动等非硬性政策的调控手段，可谓是多管齐下。,中央在通过出台各层面各项政策的同时，也采取了如“行政问责制”等对地方政府政策落实情况的适时把握和控制，各地方也在积极采取必要措施来应对政策、实施政策、消化政策。,随着政策的不断细化延续、层层深入，市场进入了敏感期，政策决策者时刻关注市场量价变化；房产商时刻关注着当地市场动态：而购房者则不断期待着调控的真正结果。整
13、个市场陷入了一个观望时代。而这种各层面的观望所带来的不可预期往往才是令我们恐惧的。,【,】,】,【,】,【,-政策解读,本体探究,3,4,5,1,地块分析,本体探究,2,-地块分析,-区域分析,本体研究,项目位置 本项目位于罗庄区和高新区结合部发展带，新华路中断，省级单位新华印刷厂西邻，位于高新区管委和区政府官位中间地带，占据优越地理位置，享受两区优质配套资源。,五星酒店、双月湖公园、幼儿园、高新区管委会、罗庄区区政府。通达性好，项目地处罗庄区中轴线，交通区位优越，周边纵横交织的城市动脉与多条公交网路。,本案,本体研究,项目于罗庄区新华路新华印刷厂西临，西接沂州阳光花园东区，比周边地势较高，东
14、西呈二龙分水格局，是一块上风上水的宝地。,本案,西,东,项目远眺,项目远眺,-地块周边环境,-地块周边配套,本体研究,医疗配套,教育配套,金融配套,金融配套：农业银行、中国银行交通配套：城域公交餐饮配套：餐饮配套仅以底商门面的形式存在，大部分是享受型餐饮。教育配套：幼儿园医疗配套：临沂罗庄中心院较远市政配套：无休闲配套：双月湖公园,项目板块罗庄区北部发展带，周边商业、金融、医疗、教育、文化、市政等配套较完善，但区域人口偏少没人气。,-地块分析,本体探究,周边建筑,外景远眺,地块远眺,地块远眺,本体探究,-SWOT分析,1,市场现状 竞品项目 市场需求 产品定位,住宅研判,3,2,3,住宅研判,
15、-市场现状,-理论分析,市场现状,近两年，临沂市经济迅猛发展，地方生产值（GDP）保持涨幅在12%左右，且人均GDP亦处于快速发展阶段经济增长方式正逐步向集约型加速转变，产业结构逐步优化快速增长的经济支撑着当地房地产市场的长足发展，也为商业地产的崛起及发展奠定了基础,市场现状,-指标体系,2009年，在国家一系列“催市”、“救市”的政策指引下，临沂市地产业得到一次发展契机，但2011年的相关房市调控亦带来较大影响 然而纵观房地产市场预警预报指标体系，临沂市的房地产开发投资在GDP比重及固定资产投资比重增长较快，加之人口基数较大临沂市房地产未来发展潜力较大 随着政府对房地产业的重视度加深、投资力
16、度加大，临沂市房地产市场未来前景向好,- 一级市场 土地挂牌,市场现状,- 一级市场 土地挂牌,市场现状,- 一级市场 土地挂牌,市场现状,市场现状,-二级市场住宅-项目分析,滨河新区地块,由于地方政府网站操作不规范，网络搜集大都是兰山区和滨河新区土地挂牌信息、罗庄区成交信息不甚完善。,市场现状,-土地供应,兰山区河滨河新区竞争激烈，整体罗庄区区域市场影响较小，挖掘项目核心价值点，规避需求高度稀释，同质化竞争突围，实现项目最优价值。,临沂市一级市场整体供应密集、放量大，且普遍占地面积较小，形成区域内较为严重的竞争。,临沂市房地产发展提速，临沂市各管辖区内均有较大放量，各区域步入全面发展阶段。,临沂滨河新区作为今后重点发展方向，放地规模较大（如白鹭金岸、青啤家园）一级市场供应量将会进一步增加，后续不确定性竞争压力增加，整体对罗庄市场影响较小。,
