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1、,淮安清河项目可研报告,商业地产研究院市场部2010 年4 月 7 日,城市概况,结论： 选址城市、选址区域符合项目选址条件,数据来源：淮安统计年鉴、统计公报,市中心,清河新区,宝龙意向地块,水渡口商务区,万达广场,经,济,开,发,区,城市规模：近期到2015年中心城区城市人口150万人; 城市发展方向：中、远期城市跨京沪高速公路向东发展，跨淮盐高速公路向南延伸。,七星公园,白鹭湖山庄,古黄河湿地公园,长荣大剧院,清河美食城,红星美凯龙,区域现状,工,业,区,居,住,区,旅,游,区,目前区域已落成大量生态文化配套设施,生态景观资源丰富,但区域整体居住氛围淡薄,对于传统商业发展不利,需要在定位时
2、考虑对区域外客户的吸引导入。,结论： 区域传统商业开发基础薄弱，需要规划鲜明主题商业以吸引外部客户导入,淮师附小,汽车博览城,市一院分院,奥特莱斯,淮扬菜文化馆,教堂,生,态,居,住,区,宝龙意向地块,动漫园区（规划）,开元酒店,红喜会馆,地块概况,地块政府报价 单位地价：50万/亩 楼面地价：375元/平方米 总地价：8,500万元,数据来源：拓展部及投资协议书,结论： 地块形状较狭长，在建筑布局上将产生较大限制,1218m,100m,城市交通规划,结论： 地块临水渡口大道有效连通市区,但广州路对地块商业割裂作用明显,资料来源：淮安城市规划局,宝龙意向地块,M2,M1,M3,宁连高速,水渡口
3、大道(通往市区),广州路,飞洲路,万达广场 （乐购）,清江商场,农工商超市,奥特莱斯,宜家家居,大长江国际家居广场,博德五金建材家居广场,卜蜂莲花,红星美凯龙,浩源汽车博览园,魅力东方商业城,联盛国际广场(世纪联华),乐天玛特,宝龙意向地块,沃尔玛,金鹰国际,雨润大厦,苏宁大厦,中央新亚,华润苏果,淮海路商圈,乐天玛特,泓康兴旺角,东城富景第一街,城市商业概况,结论： 目前淮安市中高端商业集中在传统淮海路商圈,围绕开发区打造的东部区域未来有多个项目上市,本项目周边则聚集专业类市场为主的商业。,常客隆,家乐福/大润发,城市商业概况-附表,数据来源：市场调研及政府资料,城市酒店概况,数据来源：酒店
4、网站及淮安旅游局,淮安迎宾馆,结论： 淮安现有高星级酒店档次和规模均较低，主要分布在开发区和清河区，未来将有国际五星级酒店入驻。,白鹭湖庄园,开元大酒店,国信大酒店,鼎立国际大酒店,金碟苑宾馆,月季花园大酒店,淮安宾馆,皇冠假日酒店,喜来登酒店,雨润大厦酒店,3公里商圈人口,3公里,1.5公里,宝龙意向地块,结论： 选址项目商圈人口稀少，难以支撑大规模的传统商业业态，需要考虑吸引外部消费人口,万达广场,魅力东方商业城,宝龙意向地块,泓康兴旺角,东城富景第一街,地块周边房价,丰惠广场,融侨华府,茂华国际汇,结论： 选址项目房价符合选址标准,数据来源：市场调研,地块周边地价,结论： 选址项目地价符
5、合选址标准,地块政府报价 单位地价：50万/亩 楼面地价：375元/平方米 总地价：8500万元,宝龙意向地块,万达地块,泓辉地块,融侨地块,亿丰地块,浩源地块,大长江地块,博德地块,3公里,1,2,3,1,2,1,2,3,1,2,明发地块,2,1,地块周边地价,地块交通情况,结论： 地块与三条道路相交分割为相对独立的四部分,对于商业氛围的延续有影响.,数据来源：市场调研,环,湖,路,广,州,路,果,林,街,曦,园,街,英,才,街,地块西侧实景,实景说明： 地块西侧接白鹭湖公园及奥特莱斯,不远处为红喜会馆和教堂,自然环境优美,集中大量文化配套设施,可引申打造婚庆民俗文化类主题商业。,南向实景,
6、东向实景,西向实景,北向实景,地块广州路实景,实景说明： 广州路为双向四车道道路，路幅较宽，且中间有绿化隔离带，对于两段商业氛围衔接有所影响，可考虑道路两侧规划面对不同消费群体的商业。,南向实景,东向实景,西向实景,北向实景,地块果林街实景,实景说明： 目前果林街尚在修建，红线规划15米，未来两侧均为底密度住宅,南向实景,东向实景,西向实景,北向实景,地块曦园街实景,实景说明： 曦园街已通车，双向四车道，路幅25米，对于本项目商业连贯性同样有所影响，应尽量在道路两侧布局不同功能区域；另外，路口东南角规划的动漫园区内规划有步行街和酒店式公寓将与本项目产生一定的竞争。,南向实景,东向实景,西向实景
7、,北向实景,地块东侧实景,实景说明： 地块东侧英才街目前尚未贯通，周边集中文体中心、学校、医院等配套设施。,南向实景,东向实景,西向实景,北向实景,地块总结,地块周边环境评价：地块周边已有大量建成的文化商业配套设施，自然景观优良；地块南北两侧规划以低密度居住区为主，目前处于初期建设阶段，开发集中在地块西南和西北方位；地块东南方位集中区域生活医疗及文体配套设施，规划待建动漫园区；,地块选址条件评价：地块形状狭长，且被多条道路隔断，在商业氛围延续及规划设计上有较大影响；地块周边现有人口稀少，居住氛围淡薄，不利于发展传统商业；项目交通通达性具有一定优势，水渡口大道西通市区南联机场，宁连高速是市级连通
8、的重要通道；淮安市开发区在本项目3公里范围内，其带来的商务客源将对项目产生一定支持作用；,地块综合评价：,若地块能够通过独特的商业业态规划来吸引区域外消费客群，则项目具备打造大型商业综合体的条件。,关于地块下一步应重点落实的问题：,项目是否能够规划loft公寓产品； 地块内规划7.5万方集中商业是否可行；项目整体商业业态规划。,地块初步定位,定位依据：地块所处区域居住氛围较弱，商业以区域外导入消费为主，宜借助周边人文景观资源及动漫产业规划等元素打造主题类特色综合商业；同时依托临近开发区的优势适量发展商务配套类物业产品。,主题定位：淮安市首席文化商业地标,新区大型城市商业综合体。,建筑风格建议：
9、现代简约风格为主。,产品配比建议：,现金流量分析,土地款：土地出让金 + 契税； 工程款：前期费用 + + 建安成本 + 装修费用 + 市政大配套 + 园林景观及室外工程 ； 其他费用：营销费用 + 管理费用 + 财务费用； 销售回款：各类物业的销售收入回款； 税费：营业税及附加 + 土地增值税 + 企业所得税；,利润率分析,营业收入：各类物业销售毛收入； 营业成本：前期费用+建安成本+装修费用+市政大配套+园林景观及室外工程+期间费用+税费； 利润总额：营业收入 - 营业成本； 净利润：利润总额 所得税； 净利润率：净利润 / 营业收入,投资回报率,持有物业估值：8.5 亿元（持有集中商业：
10、 7.5 万平米，酒店：1 万平米）; 自有资金投入：实际支付的土地出让金及契税、前期费用、工程款等； 自有资金投资回报率（未考虑估值）：净现金/自有资金投入； 自有资金投资回报率（考虑估值）：（净现金+持有物业估值）/自有资金投入； 总投资回报率：净现金/总投资；,自有资金回报率,总投资回报率,报告补充说明,本报告中项目基础资料及城市基础数据由投资发展中心提供； 本报告中项目定位以及产品配比由各相关中心及部门共同协调完成； 本报告中商圈分析、项目商业部分的业态定位由商业集团提供； 本报告中销售型物业的分析与定位由营销管理中心提供； 本报告中酒店的分析与定位由酒店开发中心提供； 本报告中项目成
11、本分析由成本管理中心提供； 本报告中项目测算、可行性评估、敏感性分析由各相关中心及部门共同研讨完成。,项目成本测算,土地成本：0.8501亿元 建造成本：营销管理成本：0.4883 亿元 各项税费（含营业税、土地增值税、所得税、契税）：3.0468亿元,总结： 项目总投资需 10.3 亿元，另有税费3.05亿元。,项目收入测算,项目净现金流 项目总收入- 项目总投入= -2.15 亿元,地块可研,项目现金流量表,项目总建筑面积 22.67万平米（不含地下建筑面积），其中销售面积 14.17 万平米，持有面积 8.5 万平米； 在持有面积中集中商业 7.5 万平米，酒店面积 1 万平米，持有物业估值合计约为 8.5 亿元。 项目总投资约 10.3 亿元，其中前期启动资金 2.86 亿元。在不考虑持有物业估值价值的情况下，项目净现金流为 -2.15 亿元。 在考虑持有物业估值的情况下，项目投资回报率为 62 %，年投资回报率为 25 %（开发周期2.5年）。,地块可研,项目敏感性分析,备注：以上投资回报含持有物业的市场估值,结论,项目持有物业比例近40%，大大增加了项目资金沉淀，因而较难实现资金平衡。,
