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1、谨呈：,威海国际海洋城发展策略及定位报告,序：如果说渤海湾是中国海岸线上一颗璀璨的明珠，那么威海就是这颗明珠上最具亮度的黄金视点；今天我们带着梦想踏上这个美丽的海滨城市，希望能为威海旅游休闲业发展奉献最精彩海洋乐章。威海国际海洋城建成后将成为威海地区一个最大的主题游乐园和高端度假区，它以威海城市特色为背景，结合长达986公里的海岸线资源，在威海市各级政府前瞻科学规划支持下，威海国际海洋城将建成一个具有浓厚海洋文化、滨海特色的现代化高端旅游产业，成为威海开发区的点睛之作，威海市一张特色海洋文化名片，同时它将完善威海旅游度假区旅游休闲功能。建成后的威海国际海洋城将会让人民群众共享威海市改革发展成果
2、，为构建一个和谐的现代化国际滨海城市增光增彩。,1、威海宏观市场分析,2、土地市场研究,3、威海旅游市场现状分析,4、国内外游艇产业研究,5、自身环境以及概念性定位,6、项目运营思路及结论探讨,城市概况,地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛、日本相望，西与烟台接壤，中国著名港口和旅游城市。 辖三区三市：环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。,总面积5698平方公里，其中市区面积769平方公里，海岸线985.9公里。 威海市总人口251万，市区人口63万。 年平均气温12度，年均降水量800毫米。,历史沿革,属青州，东方夷之地，菜夷聚
3、居,先 秦,南北朝,北齐时，初设文登县，经古未变,明 初,防倭寇，明设威海卫，因而得名,近 代,清末年，英国殖民地，强租卅年,现 代,地级市，辖三市三区，终成现状,城市属性定位,海洋经济大市拥有两大渔场，渔业为全市支柱产业。,沿海开放城市对韩贸易桥头堡，与8个国际城市缔结友好关系，是东北、韩国迁入人口最多的沿海城市之一。,新兴工业城市船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。有16个国家名牌产品、7个全国驰名商标。,优秀旅游城市素有“东方夏威夷”之美称。旅游业与加工制造、教育科研、农产品加工是威海四大支柱产业。,生态园林城市首批国家环境模范城市、全球改善人居环
4、境最佳范例城市、世界上最适合居住的范例城市之一。,城市GDP 增长情况,初步核实，2010年全市实现生产总值1944.7亿元，按照可比价格计算，比上年增长12.7%。 单从数字上看，威海的GDP出现负增长，今年增长速度较为平缓，在山东省地级市中排名第十。,产业结构不断优化，2010年第一产业增长值153.94亿元，增长1.3%；第二产业增加1087.03亿元，增长11.4%；第三产业增加值703.73亿元，增长17.7%。三次产业结构由上年的7.8:57.75:34.38优化为7.92:55.89:36.19，第三产业增加值所占比重提高了1.8个百分点。,威海市三大产业结构,2010年，城市具
5、名人均可支配收入22235元，增长10.5%，在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长12.1%，经营性收入增长22.7%，财产性收入增长85.1%；城镇居民人均消费性支出15339元，增长6.2%；,人均可支配收入和消费性支出,城市经济,旅游业,借助丰富的历史自然资源，威海市形成 “一线（1000公里海岸线）、六板块（中心城市、海滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光）”的旅游发展格局。,2007年，全市旅游业接待海内外游客1384.69万人次，旅游总收入130.69亿元，比上年分别增长20.4%和28.4%。旅游总收入占全市生产总值和三产的比重分别达8.2%和27.1%。,旅游业
6、稳步发展。2010年共接待海内外游客2149.26万人次，旅游总收入220亿元，分别增长14.9%和16.7%，其中国内游客2112万人次，旅游收入207.3亿元，分别增长14.9%和16.7%；国外游客37.26万人次，旅游外汇收入19151美元，分别增长15.5%和19.1%。 威海市旅游业的发展使更多的旅游者汇集威海，他们在威海的消费拉动了 当地零售业及服务业的发展，成为带动城市经济的重要因素。旅游的发展带动酒店业的发展，随着国内游客生活水平的提高及对更高生活品质的追求，另有国外游客的消费观念，威海五星级酒店的需求和市场空间巨大。,旅游产业发展情况,一个主中心：威海市区 四个副中心：文登
7、、荣成、乳山和石岛 三条发展轴：以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点的A字形结构 人口规模：近期2010年规模为100万人，远期2020年规划130万，远景2020年以后控制在150万，基础设施按照170万人预留。,注：本报告中，如无特别交待，“威海市区”指除去文登、荣成和乳山三市以外的威海城区，“威海市”指整个三区三市的威海。,城市规划,城市规划,市区功能规划主城中心区（环翠中心区）：包括旅游、人居、文化、行政办公和商业服务、金融等六大职能。主城西区（高区）：包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。主城南区（经区）：普通工业、居住。,环 翠 中 心 区,高区,经区
8、,城市发展城市向西向南发展，即向高区和经区发展。,城市带状格局,三个区域分割较远，连接道路较少。连接经区和市区的街道只有两条，而连接市区和高区的干线可以说只有一条。“市区工作郊区生活” 。相当数量的市民工作在市区，而居住分散在高区和经区（即），而公交运行状况远远不能满足乘客数量的需要。带状规划的城市格局使市民的各种日常生活增加了很多交通负担，同时大大降低了威海市房地产业的利润。,11文化路 2新威-青岛路 3世昌大道 4海滨路 5嵩山路,城市竞争分析,威海市SWOT竞争分析,S,W,O,T,国内最长海岸线城市，最洁净的沙滩 全球宜居城市 环黄海经济圈 距离日韩最近城市,交通不理想，火车机场远离
9、市中心 下辖三市城市化进程较低 与国际化滨海城市概念打造有较 远距离,第三产业快速发展 稀缺海景资源，旅游发展潜力巨大 与国内外沟通加强 假期调整带来的分时度假产品的发展契机,整体消费水平较低 房地产受宏观调控影响较大 来自青岛、烟台等海滨城市的竞争较大 核电站的不确定性影响,1、宏观市场研究,2、土地市场研究,3、威海旅游市场现状分析,4、国内外游艇产业研究,5、自身环境以及概念性定位,6、项目运营思路及结论探讨,土地出让,08年（到9月底）土地出让达到峰值，共出让82宗422万平米。 威海市土地出让主要以环翠区为主，其次是经区和高区。,05年以来，威海市土地出让较快增长。,住宅用地出让,0
10、7年共出让住宅用地216万平米，占全年出让土地的83%。 08年至今共推出25宗住宅用地，成交122万平米，占已出让土地的29%左右。,进入08年，住宅及商业配套用地出让明显放缓。,价格变化,与07年相比，08年至今已出让土地中工业用地较多，因此均价大幅下降； 住宅用地价格保持较为平稳的发展，略有上涨。,总结,威海市土地市场发展较快，其中作为体现其支柱产业的工业和制造业用地增长较快； 住宅用地成交较为平缓，尤其是进入08年以来，土地成交宗数和面积都有明显减少。,1、宏观市场研究,2、土地市场研究,3、威海旅游市场现状分析,4、国内外游艇产业研究,5、自身环境以及概念性定位,6、项目运营思路及结
11、论探讨,1、 自然条件优越。威海位于山东半岛东部，北、东、南三面临黄海，北与辽东半岛相对，南与朝鲜半岛相望。总面积达到5436平方公里，海岸线长985.9公里，由于特殊的地理位置，再加上海洋，山林的调节作用，海洋性气候显著。春暖夏凉，夏无酷暑，冬无严寒，气候宜人。2、 具有丰富的旅游资源。威海具有城市景观，海岛风光，沙滩暗礁、民俗风情、地下温泉、文物古迹、名山古刹、奇石怪川等丰富的旅游资源。著名的甲午战争纪念地刘公岛 秦皇汉武登临的“天尽头”，道教全真派发祥地圣经山，世外桃源圣水观，“大东胜景”铁嵯山，凝聚中日韩三国人民友谊的赤山法华院及我国北方最大的天鹅越冬栖息地天鹅湖等80多处风景名胜,描
12、了5436平方公里如诗如画的威海景色.近年来,又新建了威海影视城、西霞口野生动物园、圣经山观光索道、甲午海战馆等新的旅游项目和环翠、银滩、石岛湾、天鹅湖四处省级旅游度假区。3、 政府予以充分的重视。旅游设施日臻完善，有各类旅游饭店100多家，旅行社30余家，旅游车、船公司20多家，高档次的商场、舞厅、娱乐中心30多处。威海机场达到4D级标准，开通了至北京、哈尔滨、长春、上海、广州等实际条国内航线。铁路开通了至青岛淄博的旅游列车。海上开通了至大连、韩国的客运航线。全市已形成了”行、游、住、吃、食、购、娱“的配套服务体系，具备了多层次、多功能的综合接待能力。接待海内外游客人数及旅游收入都以20%的
13、速度增长。,威海旅游业的swot分析,优 势,旅游资源开发中存在的主要问题 1、 联合与合作意识不强 现代旅游业的发展，要求决策者具有联合与合作意识。威海市旅游资源的等级层次和知名度不高，区位条件较差，交通不畅，客源市场狭小，因此绝不能自我封闭，等客上门。只有加强各种形式的横向联合，才能发挥竞争优势。2、 资源开发深度不够 旅游资源的持续开发，要求以观光旅游为依托，进行多层次的旅游开发，从根本上提高旅游经济效益。威海市旅游资源丰富，然而旅游活动形式单调，基本停留在低层次的观光旅游上。这种现状严重地制约了该市旅游业的持续、深入发展。3、对外宣传力度不够 对外宣传可提高知名度，开拓客源市场。目前，
14、威海市旅游部门的注意力过分集中在资源评价、开发和旅游设施建设上，忽视了旅游宣传工作，这是目前客源市场狭小的主要原因。4、可持续发展观念淡薄 在旅游资源开发中，决策部门缺乏长远规划和战略眼光，急功近利，盲目仿造和重复建设现象时有发生，而部分建设项目中的劈山、填海破坏了海滨自然风光资源。诸多现象有悖于可持续发展的思想，急待修正。,威海旅游业的swot分析,抓住机遇，不断改进，迎接挑战1、加强区域联合开发 特殊的交通条件和区位条件，决定了威海市旅游资源的开发与旅游业的发展必须走联合开发之路。联合是指在区域内通过与其它城市在开拓市场、旅游产品开发、对外宣传等方面的合作。这种合作旨在借助区域内旅游城市间
15、的优势互补形成的整体优势，促进并带动自身旅游业的发展。 2、 努力开拓客源市场 不断开拓客源市场是旅游业持续稳定发展的关键。根据威海市的区位特点与旅游业的发展现状，其旅游市场开发的指导思想应该是：立足国内，开拓海外，并借助青岛、烟台等胶东半岛旅游中心城市的辐射作用，加入到青岛、烟台、大连等旅游网络，作为其主要游客的分流地；同时，利用大连这个窗口，广泛吸引来自东北的游客，积极参与国内旅游市场竞争，力争国内客源持续、稳定增长。 3、 走旅游可持续发展之路 可持续发展思想是在对由于片面追求经济的高速增长而带来一系列社会问题的基础上提出来的。它指在通过既满足当代人的发展需长，又不对后代人的生存需要构成
16、危害的发展宗旨，摒弃以牺牲自然资源和生态环境为代价来谋求一时经济繁荣的传统发展思路，坚持社会、经济、资源、环境协调发展，以求得社会的高度文明和全面进步。,威海旅游业的swot分析,1、宏观市场研究,2、土地市场研究,3、威海旅游市场现状分析,4、国内外游艇产业研究,5、自身环境以及概念性定位,6、项目运营思路及结论探讨,国外游艇产业发展现状解析,世界游艇发展历程回顾现代游艇业始于二战后，美国、英国、意大利是游艇制造业先驱。随着科技进步，新工艺、新材料的不断研发，游艇制造完成了多次蜕变。从上世纪50年代，游艇业处于萌芽阶段，多生产小型机动艇和帆艇，年销售量3100艘，销售额5270万美元。发展到1981-1988年期间，世界游艇生产消费国处于最繁荣时期，美国游艇销售额从87亿美元迅速增长到179亿美元，创下历史最高纪录。进入90年代，日本、英国、澳大利亚等国游艇业快速增长。据统计，世界游艇消费市场格局仍然集中在北美洲、欧洲，占世界游艇消费市场份额的94.3%，其中美国占到一半以上份额。,
