2010年4月广东中山大龙嘉盛中山项目策划沟通报告79p

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1、1,2,珠三角/中山/开发区,中山综合环境概况,政通城兴 区域环境,3,珠三角 “中山“不能忽视的经济整体,4,珠江三角洲，即珠江三角洲经济区， 包括广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州市和肇庆市， 总人口4230万， 土地总面积41698平方公里， 其中建设用地（包括城市建设用地、建制镇建设用地和村庄建设用地）面积6640平方公里。,中山是珠三角核心工业城市， 四小龙之一,珠三角地区,5,珠江三角洲地区经济最重要的特点是外向型经济,1. 经济实现持续快速增长。1980年到1996年，珠江三角洲地区实现国内生产总值年均递增17.8%，不仅高于全省14.5%、全国9.7%的同期平均增长

2、速度，而且高于亚洲“四小龙”经济起飞阶段的平均增长速度，地区的生产总值从1980年的80亿美元急升至2005年的2321.7亿美元。 2. 外向型经济总体水平较高。珠江三角洲地区充分发挥毗邻港澳的地缘优势和侨胞遍及世界各地的有利条件，以国际市场为导向，以国内市场为依托，推动外向型经济高水平、快速度发展。 3. 产业结构优化合理。珠江三角洲地区已经完成了从传统的农业经济向重要的制造业中心的转变，并成功实现了第二、第三产业双重主导的经济社会全面联动发展。总体上看，珠江三角洲地区的产业结构已经基本实现了从传统农业到工业化，再到产业多元化发展的转变。 4. 农业产业化格局基本形成。改革开放以来，形成了

3、以国内外市场为导向、以经济效益为中心、以资源开发为基础、以种养业为支柱，农工技贸一体化、产加销一条龙的专业化生产、社会化服务、企业化管理的农业产业化发展模式。 5. 城乡协调均衡发展。改革开放以来，随着农村工业化的发展，珠江三角洲地区加速城镇化。70年代末只有几十个城镇，80年代中期增加到200个，1992年达到406个，1994年达到597个。15年增长近10倍。中山、东莞两市，只辖建制镇，而没有县和乡的建制。 6. 社会流动走向健康有序。珠江三角洲地区是全国最大的外来工聚集地。现在，在该地区就业的外来务工者有数百万，形成了规模庞大、富有特色的外来务工人员流动群。这种社会流动符合现代市场经济

4、的逻辑，是人力资源优化配置的自然体现。经过多年的探索和努力，政府有关部门和劳务机构对外来务工者的管理，已经基本上实现了依法管理，使社会流动从无序走向了有序。,珠三角经济特点,6,2008年珠三角经历企业倒闭潮,广东省近日宣布，全省08年1-9月企业关闭总数为7148家，关闭企业主要集中在珠三角地区，关闭企业数包括关闭、停业、歇业和搬迁。其中关闭数量较多的地市分别是东莞市1464家、中山市956家、珠海市709家、深圳市704家、汕尾市587家、佛山市526家以及潮州市432家。 受国内外严峻经济形势影响，关闭的企业绝大多数因规模不大、技术不高和经济实力不强，没办法适应形势的变化，导致企业停产关

5、闭。在倒闭的企业中，大多数属于小化肥、小钢铁等落后产能中小企业，另外有相当数量企业系因经营管理不善、盲目投资而倒闭。此外，还有部分中小企业因提升产业档次的需要，响应省委省政府的号召，有意识地将原有企业进行转移升级。,中山受阻,珠三角经济形势,7,珠三角的凤凰涅槃“十年大跨越”。,珠江三角洲地区率先在全国基本实现社会主义现代化”。 定量的描述则主要涉及到三个指标： 第一个指标，到2020年，珠江三角洲地区生产总值比2007年增长约2倍，达到72500亿元，力争赶上韩国； 第二个指标，到2020年，人均地区生产总值达到135000元（约折合19400美元），超过现在台湾地区水平，实现从上中等收入水

6、平向高收入国家和地区水平迈进的目标； 第三个指标，到2020年，城镇化水平达到85.0%，生态环境明显改善。,中山机遇,珠三角经济前景,8,“中国第一桥”港珠澳大桥将于2016年完成通车,港珠澳大桥是一座连接香港、珠海和澳门的巨大桥梁，工程建设内容包括：港珠澳大桥主体工程、香港口岸、珠海口岸、澳门口岸、香港接线以及珠海接线。大桥主体工程采用桥隧组合方式，大桥主体工程全长约29.6公里，海底隧道长约6余公里。 港珠澳大桥主体建造工程于2009年12月15日开工建设，以期于2015至2016年完成，大桥投资超700亿元，约需6年建成。港珠澳大桥12月15日上午正式开建，珠澳口岸人工岛将率先动工。,

7、珠三角经济机遇,9,珠三角的几何圆心、“环伶仃洋经济圈” 的投资洼地 中山,作为珠三角区域的几何圆心 中山，将成为珠三角未来的交通枢纽。 中山目前正在加大铺设交通网络 内通外拓，全面建设“五横六纵九加密”干线公路网。 而港珠澳大桥贯通后，由香港开车到珠海、中山或者澳门，只需15-20分钟。 深中通道建成后，中山至深圳只要半个小时。 广珠轻轨通车后，中山至广州只需半个小时。,中山房市 珠三角价值洼地,10,在深圳搜房网发布的6月份深圳新开的22个楼盘中，楼盘中标明的最低价格为每平方米“7000多元”，而均价注明在10000元以上的楼盘就占了一半。22个楼盘中关外的楼盘占了14个。 合富辉煌首席分

8、析师黎文江表示：“预计今年广州全市十区一手住宅的均价在1万12万元平方米，中心六区为13万16万元平方米。” “现在东莞市区的房价每平方米大都在6000元以上，好贵，飙得太快。”上了广州日报1月18日A19版 佛山市的房地产销售在今年一季度开始已超越广州，排在全省的第一。2009年1月11月全市住宅均价5801元/平方米，同比增长5.21%。 广东省房协发布的2010年广东房地产蓝皮书（下称“蓝皮书”）认为，中山房市2009年“量价齐升”，商品住宅成交面积、金额均大幅度增长，达历史最高位，成交均价4394元/平方米，微升1.8。在“珠中江”一体化的大背景和城际轻轨、港珠澳大桥、深中大桥等大型基

9、建项目拉动下，2010年、2011年将出现新的投资增长期，预测2010年年度商品住宅成交面积在550万元/平方米左右保持稳定；成交均价同比增幅在1520之间，最终实现年度均价约5000元/平方米，其中城区增幅在2025之间保持坚挺，最终达到5800元/平方米左右。 根据市房地产登记中心产权登记资料，珠海全年全市商品房预购均价7912元/平方米，香洲区商品房预购均价更是在9月份突破一万元，正式进入房价的“万元时代”，到12月份，预购均价已达到11686元/平方米。,中山房地产价值预期2010年有较大升值潜力,10000元/平方米以上,10000元/平方米以上,6000元/平方米以上,均价5801

10、元/平方米,均价4393元/平方米,均价7912元/平方米,中山房市 珠三角价值洼地,11,中山 被“遗忘”的宜居城市,12,昔日“鱼米之乡”，今日工业化强市,1970年代的末期，中山以农业经济为主，与邻近的港澳少有经济合作。 1980年代后期，中山经济发展迅猛，与东莞、南海、顺德一起，被并称为“广东四小虎”。 20世纪末，中山市国有经济全面滑坡，1998年至2001年对国有企业的产权制度进行了改革。 2009年，中山市实现生产总值1564.43亿元，同比增长10.2%，比上半年提升2.9个百分点。,中山 发展历程,13,中山市，位于 珠江三角洲中部偏南的西部、北江下游出海处，北接广州市番禺区

11、和佛山市顺德，西邻江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。,地处“环伶仃洋经济圈”,中山 区域位置,14,1个国家级火炬高技术产业开发区； 5个街道办事处：石岐区办事处、东区办事处、西区办事处、南区办事处、五桂山办事处； 18个镇：黄圃镇、南头镇、东凤镇、阜沙镇、小榄镇、东升镇、古镇镇、横栏镇、三角镇、民众镇、南朗镇、港口镇、大涌镇、沙溪镇、三乡镇、板芙镇、神湾镇、坦洲镇。 总人口140万。 祖籍该市的海外华侨和旅居港澳台同胞共80多万人。,中山市下辖,中山 行政区划,15,中山市整体第二产业呈逐年下降趋势，第三产业缓慢上升,数据来源：中山市

12、信息中心,中山 产业结构,16,近年来，中山重点发展电子信息、纺织服装、电气机械、化学制品、金属制品等支柱产业，并获得了良好的GDP增长。 此外，珠三角地区各市的人均可支配收入均在全国前列，并呈现继续上升的趋势。从中山市近三年的表现来看，已经从人均18897元到了2008年的21560元。虽然排名有所下降，但仍名列全国前20名。,中山人整体仍然是全国高收入，富人众多，属于先富起来的一批人。,中山 人均收入,17,国企改革2005年出现就业转机，但2008年金融危机，全市从业人员出现突然下降，中山整体就业形势受国家政策和国际经济环境影响很大。,年末全市从业人员走势图,年末常住人口走势图,数据来源

13、：中山市信息中心,中山 就业形势,18,全市规模以上企业数量逐年上升，利润总额也呈上升态势，整体经济信心向好。,规模以上企业年末数量走势图,规模以上企业年末利润总额走势图,数据来源：中山市信息中心,中山 规模企业,19,09年中山市场的外向型经济受金融危机影响开始显现， 经济结构问题有待解决。,数据来源：中山市信息中心,中山 经济结构,20,中山市房地产开发投资逐年递增，近年趋缓，但整体房屋建筑施工面积逐年下降，竣工面积也在宽幅区间内波动,数据来源：中山市信息中心,中山 房市情况,21,中山市整体房地产施工面积占比大，竣工面积偏少，商品房空置面积微涨。,数据来源：中山市信息中心,中山 房市情况

14、,22,火炬开发区 中山，生活向东,23,中山火炬开发区，国家级高新区。国家科技部、广东省政府和中山市政府于1990年共同创办。东临珠江口，与深圳、香港隔海相望。,火炬开发区 基本情况,24,2009年全区实现地区生产总值226.08亿元，工业总产值900.52亿元，税收收入32.59亿元，出口总值预计51.96亿美元，主要经济指标总量均位居全市首位。,火炬开发区 火速发展,25,火炬开发区 创造之城,在这片面积70平方公里、总人口20万的热土上，汇聚了来自20多个国家和地区的知名企业，工业企业1000多家，其中规模以上企业500多家，世界500强企业近20家，出口创汇位居中国十强，同时拥有国

15、家健康科技产业基地、中国包装印刷基地、中国电子中山基地、中国高新技术产品出口基地、中国技术成果产业化（中山）示范基地、国家火炬计划装备制造中山（临海）基地，中国绿色食品产业基地，七块国家级牌子居全国高新区之最。电子信息、健康医药、包装印刷、化学工业、汽配工业等五大主题产业，以及装备制造、节能和新能源、微电子和通讯、生物科技四大新兴优势产业已成为珠江口经济圈内一个闪光的亮点。近年来，火炬区经济呈现跳跃式发展的强劲势头，2009年全区实现地区生产总值226.08亿元，工业总产值900.52亿元，税收收入32.59亿元，出口总值预计51.96亿美元，主要经济指标总量均位居全市首位，且增长率全部达到两

16、位数，其中出口和实际利用外资增设全市第一。,26,火炬开发区 科技之城,全区拥有50家高新技术企业，约占全市总数的1/4；2009年全区高新技术产品产值突破558亿元，占全区工业总产值的69.3 %以上，占全市高新技术产品产值的44.7%左右。,这里是广东省科技人才基地，聚集着上万名来自世界各地的才智精英，拥有新型储能材料研究及电子、通讯、生物、化工、包装印刷技术等 60 多个市级以上科研机构和研发中心，共承担国家863计划12项、国家火炬计划56项、国家重点新产品15项，创造了200 多个科研成果，其中半数获得科技成果奖。投资5亿元建成的火炬创业园已成为中小型企业孵化基地、博士后工作站、留学生创业基地，并逐步形成大学科技园区。先后创办了株州工学院中山包装学院、广州外语外贸大学中山外语学校、中山火炬高等职业技术学院。庞大的科技创新体系和科技创新平台，为高新区的科技腾飞插上了坚实的翅膀。,27,