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1、大邑项目前期市场调研及策划报告,成都柒和地产营销机构,项目地宏观市场,地理位置 大邑位于成都平原西部，距成都市区48公里。东北与崇州市为界，东南与新津县、邛崃市毗邻，西北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤，幅员面积1,321平方公里，总人口51.67万。 总体经济状况 2008年，大邑县实现地区生产总值RMB 77.58亿元，比上年增长11.3%。 按常住人口计算，全县人均生产总值达15173元，增长19.2%。,大邑县概况,数据来源：大邑县2008年国民经济和社会发展统计公报,烟霞湖,西岭雪山,刘氏地主庄园,鹤鸣山,GDP,随着西部大开发的推进，大邑县经济一直保持稳步发展的趋势，2005年以来国民
2、生产总值增长率一直维持在12以上，且高于全国增长水平。 2008年，全县实现地区生产总值77.58亿元，受国际金融危机影响，GDP增长速度有所回落，为 11.3，但仍高于全国10.1%的增长速度。,资料来源：大邑县2008年国民经济和社会发展统计公报,产业结构,强劲的经济增长势头 2005年以来平均经济增长率都在 12%以上，高于全国增长水平。 2008年GDP增长率达到 11.3% ，仍高于全国增长水平。 2008年一、二、三次产业占GDP的比重分别为25%、38%、37%。农业 成都地区自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展十分成熟。2008年实现农业总
3、产值19.19亿元。工业 2008年全县规模以上工业增加值达到29.80亿元，比上年增加13.2%。第三产业 2008年大邑经济第三产业占到了GDP总量的37%，基本与工业持平，各类专业服务业及金融服务业近年来增长十分迅速，但与此同时也应看到服务业发展稍显滞后。,资料来源：大邑县2008年国民 经济和社会发展统计公报,固定资产投资,资料来源：大邑县2008年国民经济和社会发展统计公报,大邑县固定资产投资总量不断增加，2008年为58.44亿元，同比增长39.0%。 房地产投资额逐年增加，占固定资产投资比重逐步提高。 2008年房地产投资4.30亿元，增长24.9%，比上年增速降低2.7个百分点
4、。,社会消费品零售总额,大邑近年来社会消费用品零售总额增长迅速，年均增幅17%左右。 2008年 社会消费品零售总额18.64亿元，同比增长20.0%。 增长的主要原因：宏观经济走势良好、居民可支配收入增加、商场数量增多、节假日消费高涨。,资料来源：大邑县2008年国民经济和社会发展统计公报,城镇居民可支配收入情况,2008年，大邑县城镇居民可支配收入为11,382元，相对2007年增加1200元，增幅为11.8%。 2008年，大邑县城镇居民可支配收入增幅有所减缓，其主要原因是受全球金融危机的影响。 根据成都市十一五规划，居民收入的年增长率将在8%以上，收入的提升亦会带来消费支出的增长，给未
5、来的商业发展提供持续性的需求。,资料来源：大邑县2008年国民经济和社会发展统计公报,组团式发展、新大邑“三分天下”根据大邑县政府的规划，大邑已经从原来的一个老城区辐射发展出以行政办公、旅游商贸为主的大邑新城核心区桃源新城及集合住宅、商业为一体的恒大新城。今后的大邑可谓“三分天下”，大邑将形成大邑老城、大邑新城以及恒大新城三大板块。形成多中心、组团式的发展格局。全球500强进驻大邑 目前恒大集团、中铁二局、家乐福等大型集团公司先后入驻大邑，表明大邑政府的招商引资能力和国际大公司对大邑未来的看好。,2010年1月4日，成都市商品房预售方案管理暂行规定成都市商品房预售网上签约暂行规定出台，2010
6、年2月1日起执行。政策解读： 领取预售证必须以“栋”为单位，不能以单元为单位取得预售证；取得预售证之后10天之内必须开盘销售；领取预售证的房源必须一次性推出，不能分批次销售。销售价格必须先报房管局备案，调整售价需按照程序重新申报，房管局审批前，不能随意涨价或降价。“自留房源”在办理房屋所有权初始登记前不得销售。以“保留自有房产”的名义捂盘宣告终结。定购合同、买卖合同需通过网签系统联机打印，开发企业人为制造“定购”做销控宣告终结。,2010主要宏观调控政策解读,2010年1月10日，国务院办公厅发出了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，涉及五个方面，共计11条，被媒体称为“国十一条”。全文主要
7、涉及五个部分：增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任。政策解读： 二套房贷首付款比例不得低于40%，并严格按照家庭征收。二套房贷重新回到了严格按照家庭征收的最紧尺度，这是本次政策中最为严厉的一条。 在保证“中低价位、中小套型”普通商品住房的前提下明确各地块住房套型结构比例。这无异于重新确立90平方米以下中小套型供应的主导地位，在该意见指导下，90/70政策或将重新得到执行。 防止国内外资金违规进入，遏制楼市泡沫。 合理确定土地供应方式和内容，降低土地成本。 整顿房地产市场秩序，规
8、范央企投资行为。,2010主要宏观调控政策解读,2010年1月18日，人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。政策解读： 此次存款准备金率上调约冻结3000亿元资金，对存贷比不高的大银行来说，其放贷能力不会受到明显制约，而存贷比较高的中小银行影响较大。本次央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率，目的不是通过增加开发商的融资成本打压中国楼市和遏制房价上涨及投资炒房，而是通过存款准备金率微调的信号，警告银行信贷过量放贷的疯狂现象，警告银行防止贷款过多而影响到银行金融安全体系。存款准备金率上调会适当的增加开发商的融资成本，但并不会对中国房地产市场和开发商形成“实质性”的杀伤力或
9、威慑力。,2010主要宏观调控政策解读,2010年4月13日，住房城乡建设部下发了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知：今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处
10、。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。,2010主要宏观调控政策解读,国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 2010年4月14日召开的国务院常务会议要求：对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷. 国务院2010年4月 17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民
11、暂停发放购买住房贷款。二套房认定标准既认房又认贷，外地人购房受限 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女) 成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。,成都二套房认定,成都出台的“二套房
12、”细则规范，贷款购房需出具“房屋信息证明表”据成都市房管局下发的成都市房产管理局关于个人住房贷款查询家庭住房登记记录信息有关问题的通知，今后，凡贷款购房的，凭银行出具的住房登记记录信息查询通知单，到房管部门办理借款人家庭住房登记记录信息证明的查询业务，对借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下住房登记记录信息进行查询。而按照通知规定，商业性个人住房贷款需查询借款人家庭在我市五城区（含高新区）的住房登记记录信息的，由成都市房屋产权监理处负责查询；需查询其他区（市）县的住房登记记录信息的，由当地房产管理部门查询；另外，不具备查询条件的区（市）县，应向当地金融机构通报相关情况。对于查
13、询结果，房产管理部门将出具一张借款人家庭住房登记记录信息证明。,进入2010年，受国家宏观调控政策影响，成都市商品住宅成交量大幅萎缩，2010年第一周相对2009年最后一周成交套数锐减97.48%，成交面积锐减97.20%。 从成交走势可以看出，2010年元旦后，市场成交量锐减，市场表现出明显的观望态势。,2009年12月-2010年1月成都市商品住宅成交走势,广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。广西壮族自治区住房和城乡建设厅党组书记宋继东说，取消商品房预售制度可以看做是一个方向，会
14、有一个过渡，具体的政策措施还在制订当中。我们的观点： 此政策可看做为政府采取措施抑制房价上涨过快的重要手段，但从目前来看，成都要实施现房销售政策的难度比较大： 在具体实施细则尚未确定的前提下，此政策要真正执行需要一个漫长而艰苦的过程，不可能在一夜之间全面禁止期房销售； 就目前成都房地产市场发展现状来看，开发企业要做到现房销售，对资金实力、操盘能力等方面的要求非常高，难度相当大，在西部大开发的巨大背景支持下，成都短期内不可能执行现房销售的宏观政策； 商品房预售制度实行十几年来，其对中国大陆房地产市场的建立和完善发挥了巨大的作用。取消商品房预售制度对开发商的资金压力考验太大，一旦实施将对商品房流通
15、产生极大限制，市场将被进一步禁锢，短期内甚至会出现供不应求的局面，反而会助推房价上涨。,在成都实现现房销售政策的可能性,我们的观点：预计此次针对房地产市场的宏观调控，目前是成交量的大幅回落，在年底会迎来一定的价格回落（预计幅度在15%-20%）之间，明年在刚需的带动下成交量会全面回升。,成都房地产发展环境预期分析,成都市主城区各类物业成交情况,2009年1-10月，在成交的各类物业中住宅成交量所占比例最大，为84.1。 受宏观调控影响，2010年住宅成交量占各类物业的比重比去年同期有所下降，而商业用房 和办公用房比重有所上升。 预计未来住宅和办公用房仍将是市场的重点，成交量所占比例会随着市场的
16、转好而提高。,资料来源：成都市房管局,商 业 用 房,2010年成交量所占比例,住 宅,2009年1-10月五城区商品房成交结构,五城区未来各类物业成交比例展望,办 公 用 房,小结： 此次政策调控对大邑这些房价不是太高的三线城市影响不大，短期内会对本地成交量形成一定的抑制，我们在前期的调研中发现每天大邑目前新开盘的几个大盘购房人群稀少； 此次房产调控政府箭头直指住宅，重点打击住宅的投资性需求，本项目前期为商业项目受政策的影响小，从一定程度讲对本项目是间接的利好； 恒大，中铁等大型开发商的进驻对大邑整体市场是个利好，但同时我们要注意大量新建楼盘的开工也会对我们形成一定的威胁； 宏观调控下还表现
17、出以下市场现象：降价成为房地产市场的主要促销手段、在楼市价格走低的同时伴随着成交量的低迷、大量在售户型中附赠面积带来了变相的降价、刚性需求和小户型成为市场的主流，投资和改善性购房观望明显。,项目地住宅市场调研,大邑，山水健康城,据大邑县城市总体规划调整（20082020），大邑城市性质被确定为休闲度假接待中心、特色产业发展区和生态健康城市。大邑未来城市发展将向城市西南翼和东北两翼扩展，全力打造山水健康城。据了解，大邑县城规模将从14平方公里扩大到2020年的25.83平方公里，人口将从11万人增加到25万人，新总规将城区范围拉大了近12平方公里。“两心一带七片”的城市布局结构功能，将使大邑县城成为创业者和居家者的安居乐业热土。另外，大邑城区的空间战略归纳为“依山傍水、两河三岸、一城九区”。未来大邑整体空间结构将体现城市山水特色，城市依托斜江河和粗石河，呈现两河三岸发展态势。在此框架上，按“一城九区”的结构，对不同城市功能组团赋予不同主题。,
