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1、第六讲 所有权类型与保护,一、国家所有权 1、国家所有权主体：国务院代表国家行使所有权； 国家机关对其支配的动产和不动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利； 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利 国家出资的企业，有国务院、地方人民政府依法分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益,2国家所有权客体 专属于国家所有的自然资源：矿藏、水流、海域、城市的土地；无线电频谱资源；国防资产 可以属于国家所有也可以属于集体所有：森林、山岭、草原、荒地、滩涂、野生动植物资源 可以属于国家、集体或个人所有：文物、铁路、公
2、路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施,例3：村民王某在盖房打地基时，挖出一块石碑。后依据有关专家鉴定是宋代文物，县文物保护部门来人说要带走石碑，因为属于国家所有。王某说这是自家地里挖出来的，应该属于自己，不同意将石碑带走,3、对国家所有权的保护 物权法56条、57条,二、集体所有权 1、集体所有权主体：农民集体所有的，属于本集体成员所有。包括村(行政村)农民集体、村民小组以及乡镇农民集体。物权法59条、60条 城镇集体所有的，由本集体享有占有、使用、收益、处分的权利,2、集体土地所有权的客体是依法确定给集体的农村和城市郊区的土地，包括集体所有的耕地、山岭、滩涂、草原、荒地、森林、宅基地以
3、及其他集体建设用地。,3、农村集体组织成员的民主管理权与撤销权 例4：靠山村的村民赵甲得知，村集体的空心楼板预制厂租给了村民赵乙。租期10年，共交租金5万元，而按当时行情，这样大的厂子，一年就得交3万元，他和十几个村民认为这个合同太离谱，于是他们就另写了一份合同，租期三年，年交租金3万，一起奔赵乙家，当时赵乙的女儿在家，赵乙的女儿就在合同上签了字。但是村长拒绝去收钱，赵乙也不承认他女儿签的合同，问应如何解决？,4、权利保护 保护村民的知情权 物权法62条 对承包地被征收的补偿 物权法132条,三、私人所有权 物权法65条住宅建设用地使用权 149条第1款建筑物区分所有权,四 其他主体的所有权
4、法人所有权 ：企业出资人的权利 67条；法人财产权 68条 社会团体所有权 69条,五、建筑物区分所有权（一）概念业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 建筑物区分所有权的特征,（二） 建筑物区分所有权具有如下几个特征：1、复合性建筑物区分所有权是由专有权(对专有部分享有的所有权)、共有权(对建筑区划内的共有部分享有的共有权)以及成员权(对共有部分共同管理的权利)等三个要素构成的特别所有权,2、专有权的主导性 在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。 3、一体处分性：三种权利在转让、
5、抵押、继承时，必须一体转让，受让人也应同时取得 4、权利主体身份的多重性,（三）、建筑物区分所有权的类型 1、纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。,2、横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。,3、混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上
6、下横切、左右纵割，分套所有。,专有所有权：区分所有人对专有部分享有的占有、使用、收益、处分的权利。学习要点：1、专有所有权的客体，在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，专有部分仅包括四壁、柱、天花板、地板等境界部分表层所粉刷的部分在外部关系，尤其是对第三人的买卖面积计算、费用分摊与纳税、保险等关系上，专有部分的范围包括壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线,2、专有所有权具有主导性：取得专有所有权就同时取得共有权和成员权，丧失专有所有权就丧失共有权和成员权 3、专有权标的物的大小决定共有权和成员权的应有份额 4、区分所有权的成立上，只需要登记专有所有权,5、专有所有权在行使
7、上受共同生活规则的限制：不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益、受相邻关系的限制、不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,例5：王某新买了一套住宅，空闲了一段时间之后，感觉很吃亏，就把自己的公司搬到了住宅内，觉得这样可以节省不少经营成本，但是因此给周围的邻居带来很多不便，于是其周围的邻居纷纷向业主委员会反映王某的问题，但王某认为属于自己的房屋，别人无权干涉,6、附属于建筑物表面的设施，不能因该设施依附于其专有使用部分的外墙而主张为其专有权的标的,共有所有权：区分所有人依照法律和
8、管理规约的规定，对建筑物共有部分享有的占有、使用和收益的权利学习要点：1、共有所有权伴随专有权的转让而转让，其他区分所有权人并无优先购买权 2、共有所有权的客体包括法定共有部分与规约共有部分：建筑物的基本构造，如支柱、屋顶、外墙部分,建筑物的共有部分及其附属物，楼梯、消防通道、走廊、水塔、自来水、煤气、暖气管道，但各楼层之间的楼梯、间壁墙等仅属于相邻部分的业主所有 建筑物及其附属设施的维修基金 建筑物所占的地基的使用权,建筑区划内的道路，但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。 占用业主共有的道
9、路或者其他场地用于停放汽车的车位,2、区分所有人作为共有人的权利和义务 权利： 使用权：各区分所有人在兼顾其他共有人权益的前提下，有权对共有部分按其正常用途予以使用，其他业主不得限制和干涉收益分享权：对于因共有部分所涉外能够的利益的权利，各业主有权按规约或其共有持份（区分所有中业主根据专有部分的面积占整个建筑物总面积的比例所确定的份额），分享收益,修缮改良权：在不影响或不损及建筑物的共有部分固有性质的前提下，有权对共有部分进行修缮或改良。但如果进行变更的修缮或改良，则需要经业主大会决定。物权法76条第6款,义务：依共有部分本来用途使用：应当按照共有部分的使用性质使用，对于某些非按其本来用途使用
10、，如果无损于建筑物的保存和不违反业主共同利益的合理使用，也应当允许，例如对共有部分做装饰等不得侵占维护现状费用负担：80条 不得以放弃权利为由不履行义务,车库、车位所有权的归属： 建筑区划内,规划用于停放汽车的车库,车位应当首先满足业主的需要。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,车库的归属,由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。,成员权(一)成员权的含义所谓成员权，是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。,(二)成员权的内容 成员权人享有的权利：(1)投票表决权；(2)参与订立建筑物管理规约权；(3)选举
11、及解除管理者权；(4)对公共管理事项的请求权(如请求召集成员大会的权利)；(5)撤销权，按照物权法第78条第2款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,成员权人承担的义务： (1)执行区分所有权人管理团体的会议作出的决议的义务； (2)遵守管理规约的义务。,(三)成员权的行使方式 成员权的行使往往表现为管理团体的设立及其运作。 管理团体或管理组织，包括区分所有权人大会与管理委员会。 业主大会决定区分所有建筑物的重大事项。 业主大会与业主委员会的决定属于业主的共同意志，对全体业主具有约束力，这是私法自治的体现。,业主大会和业主委员会除了
12、具有决议权以外，还有如下权利：对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业等费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。,区分所有建筑物日常事务的管理有两种方式：一是自行管理，二是委托管理。 例6：2000年1月顺腾开发商经A市计划委员会、城市规划管理部门等部门的同意，在该市某区建设开发了一栋高层商品住宅楼，并先后与300多名客户签定了售房合同，2001年，付清全部房款的300多名购房户，取得房屋的相关产权证书，陆续入住该栋商品楼。同年6月，顺藤开发商自行将该栋商品楼的楼定部分出租给个体户丁
13、某栽种花卉，双方约定每年收取租金2万员。由于花卉浇灌用水向楼层渗漏，引起该楼住户余某等人的强烈不满，在与开发商、丁某多次交涉未果，余某等人联合楼内的300多名住户，起诉至A市法院，要求开发商终止丁某的租赁合同，赔偿造成的损失。,例题1、甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1994年购买此房。进住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。2001年5月，乙购买了进住六楼。2004年5月，乙认为甲严重造成了自己出入及搬运东西的不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法正确的是：（ ）A不应支持乙的诉讼请求，因为甲安门在前，乙进住在后
14、，进住时乙明知楼中的格局问题B不应支持乙的请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可自由使用该空间c应支持乙的诉讼请求，因甲侵犯了其共有权D不应支持乙的诉讼请求，因其请求已过诉讼时效,2、王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？ A张某无权要求王某拆除广告牌 B张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系 C张某对楼顶享有共有和共同管理的权利 D张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益来,3、对于区分所有人的建筑物（ ）？ 区分所有人对整个建筑物享有共同所有权 区分所有人得就共有部分请求分割 区分所有人得就共有部分的权利可单独转让 共有
15、部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担,4、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？ a甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 b一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 c若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 d如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意,5、王某在“翠艳新城”购买了二室二厅的住房一套，下列选项中王某必定享有共有权的是（）？ A小区内的道路 B小区内的绿地 C房屋内的承重墙 D停车位,6、“翠艳新城”小区内共有300位业主，2008年7月6日召开业主大会拟制定管理规约，共
16、有240位业主参加。假设该小区内每套房屋的面积完全相同，请问至少有多少位业主同意才可能通过该管理规约（）？ A200 B160 C151 D121,7、甲公司开发建设了美景花园小区。乙丙等人购买了房屋。回答下列各问： （1）由于一层采光较差，而面积超过150平方米的房屋总价较高，开发商为了促销，在合同中约定，购买一层房屋的业主将免费获得其窗外一块面积为15平方米的绿地，购买面积超过150平方米房屋的业主将免费获得规划用于停放汽车的车位一个。假设乙购买了一套一层房屋和另一套面积为168平方米的房屋，则（ ）。 A乙可以根据合同约定取得绿地 B乙不能根据合同约定取得绿地，因为绿地归全体业主共有 C乙可以根据合同约定取得车位 D乙不能根据合同约定取得车位，因为车位归全体业主共有,（2）乙购买两套房屋以后，业主大会召开会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定一层的业主可以将房屋改为经营用房，但每月应当向物业公司多交1000元物业费，以抵充其他业主的物业费。业主大会将该项决定张贴在美景花园入口处。乙在会上投了反对票。后乙因事务繁忙，将自己的一层房屋卖给丙，用于开设中餐馆。对此，以下说法正确的是（ ）。,
