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1、美郡项目市场调研报告,二零零八年七月十七日,我们的共识,市场调研是为了了解市场状况、竞争对手及客户心理而进行的，所谓知己知彼，方能百战不殆。 在市场竞争日益激烈的08年，又逢房地产市场低迷，此时，紧紧抓住客户需求心理及购买心理，才能在竞争中击败对手，获取更大生存空间。我们要了解竞争对手的各种情况，分析其策略的优劣势，只有这样才能够做到有的放矢，继而更好地发挥出我们自身的优势。,目录一、项目区域位置二、市场分析研究三、项目定位分析四、项目相关建议,项目区域位置,项目区域位置 项目周边配套 城市规划对该区的影响,项目所处地理位置项目位于甘井子区山东路与促进路的交汇处，东临西南路，西靠华北路，北依松
2、江 路。南临火车路桥，受火车过道噪音的影 响明显。北近周水子国际机场飞机降落航 线，受飞机降落噪音影响。,项目周边配套,交通配套:公路南北贯通，有8路,514路,远大公交等多条公交线路通往市区 市场/超市配套:北有山东路商城， 南有星中环广场 ，临近金三角商圈 医院配套:甘井子区人民医院， 妇产医院， 大连市第三人民医院环绕其周 学校配套:80中，22中，27中，78中,泰华府邸,裕景轩,唯美品格,芙蓉人家,本案,亿达世纪城,林语家话,丰收堂,项目位于城市西拓北进区域，大纺板块区域,大连城市规划西拓北进,处于城市北进地带带给本项目的利好：使本区域成为中端、中高端项目向城市外围扩展的主导方向城市
3、北进带来的大量迁移人口为本项目提供大量的潜在客户,老市中心,北进,西拓,甘井子总体布局,“十一五规划”确定了未来5年该区城市建设的总体思路：要素集聚、土地集约、区域协调，建设4个公共中心、4条发展轴线、9大城市组团。（资料摘自互联网）,4个公共中心,机场公共中心：定位为城市副中心，区级文化、行政、商务中心；火车站公共中心：新定位为大连市铁路、公路交通枢纽，物流和商务中心；中华路公共中心：定位于大连市北部商业中心、金融中心；凌水公共中心：定位为大连市教育、科技中心。（资料摘自互联网）,4条发展轴线,大连湾轴线 旅顺北路轴线 旅顺中路轴线 旅顺南路轴线（本页及下一页资料摘自互联网）,9大城市组团,
4、区域情况小节（优势）,甘井子区域是大连市十一五规划的重点，极有可能成为城市副中心，各种配套设施将进一步完善。 甘井子区楼盘价格上的比较优势明显，在一定程度上缓解了对住房有刚性需求的中高端人士的购房压力。同时中高端人士的不断迁入，也将提高甘区住宅的附加值。,区域情况小节（劣势）,距离城市中心较远，周边配套设施仍需进一步建设 同市中心三区相比，交通不够发达。 大型写字楼，高新产业多集中在市中心三区，甘区人才储备相对不足 本项目受飞机降落噪音，火车过道噪音影响,市场分析研究,项目数据对比 各项目基本数据及主力户型,四个项目基础数据比较,唯美品格,开发商:大连亿达房地产有限公司 建筑设计:南京建筑设计
5、院 园林设计:贝尔高林 施工单位:亿达建筑 南通三建 物业管理:亿达物业 交房标准:清水 绿化率:35% 认购时间:2007.6.23(意向金) 开盘时间:2007.8.5 交工时间：高层交房2009年8-10月份多层交房2008年10月31日,唯美品格,项目占地：12.95万M2 总建筑面积：60万M2 容积率:8.82 产品类型：洋房 公寓 规划户数：1945户 车位:1000左右 价格1:多层 起价10000 均价12000 价格2:高层 起价8500 均价10000 广告：复兴生活的文明 优势：品牌优势,商场配套,教育配套,交通配套,医疗设施配套齐全. 劣势：价位高,唯美品格 主力户型
6、1,唯美品格 主力户型2,裕景轩,开发商:鹏辉房地产开发有限公司 物业管理:鹏辉物业 交房标准:清水 绿化率:40% 开盘时间:2008.6.28 交工时间:2009.4.30 现施工程度:主楼封顶,裕景轩,项目占地：2万M2 总建筑面积：4万M2 产品类型：多层，小高层 规划户数： 车位:未确定 价格:起价7800 均价8300 顶价8800商场配套,教育配套,交通配套医疗设施配套齐全.,售楼处情况简介：,整个展示中心占地200平米左右，圆形设计，正门为透明玻璃门墙，使整个场地显得非常宽敞明亮。接待处桌椅简单实用，销售人员身着便装。展示中心的设计很好的体现了该楼盘简约实用的理念。墙壁四周悬挂
7、户型图，场地中间为裕景轩1-4期全景沙盘。可进入施工现场观看实景。,裕景轩 主力户型,芙蓉人家香庭,开发商:大连德邦房地产开发有限公司 施工单位:中申建筑 物业管理:广丰物业 交房标准:清水 项目类别:洋房版小户型公寓 认购时间:2008.04.19 开盘时间:2008.04.27 交工时间:2008.09.30,芙蓉人家香庭,项目占地：18万M2 总建筑面积：18万M2(四期香庭为2万M2) 得房率1:平层 78% 得房率2:跃层 88% 产品类型：洋房 公寓 规划户数：300户(四期) 车位:370左右 价格:起价7280 均价7500 顶价7880 卖点：主打多层小高层，模仿四合院式建筑
8、比较价格优势,商场配套,教育配套,交通配套,医疗设施配套齐全.,芙蓉人家 主力户型,泰华府邸,开发商:中建大康 物业管理:加拿大DHI HOIDING INC 旗下大连道亨物业 开盘时间:不确定 占地面积:1万M2 建筑面积:5万M2 车位数量:330个 广告：传承北美风情，移民生活坐标该盘施工,销售基本处于停滞状态.,泰华府邸 主力户型,小结,除泰华府邸外其他三个楼盘的销售均顺利进行，均价根据建筑类别,区位不同从7500元8500元10000元再到12000元不等。 除泰华府邸外各盘销售中心来访人流比较稳定，且来访者购房用途多以家庭自住为主。 在形象推广和营销策略上，亿达唯美品格项目有明显优
9、势，售楼处由原工厂厂房改造完成，制作精美。另外三个项目形象设计广告创意无创新之处，售楼处景观一般。,项目定位分析,2.1、项目定位 2.2、产品定位 2.3、价格定位 2.4、客户定位分析,客户分析定位,在项目定位（本区域精品项目）、产品定位、价格定位（高于邻近项目唯美品格的价格）已经基本确定的情况下，客户定位也水到渠成。 目标客户：高层人群。包括私企，国企老总，金领，高级白领等人士。还包括部分亿达周边楼盘业主。 重要客户：中高层人群。有一定资金实力，需要在本区域置业的中高层人群。 其他客户：外省市来连人员置业。,目标客户特征分析,对大连城市规划有所了解，认同甘区升值的较大可能性。 资金实力雄厚。 追求高品质生活，在一两年内对置业有刚性需求。如，为改善居住条件置业，为子女置业，养老置业等。,项目相关建议,该项目目标客户为高端人群，大多数住户都有自己的私家车，因此项目中的车位安排设计情况将影响客户的购买。在对唯美品格项目的调研中发现，部分住宅远离停车位，这是置业顾问在同部分客户交流过程中回避的话题。 项目建设要符合08年楼盘花园景观的潮流，小区景观建设要符合目标客户的高端品味。 广告宣传中，注重对该区升值潜力的挖掘，以“全力打造该区顶级楼盘”为卖点。,谢谢观赏！,
