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1、1,【海景蓝湾】工作计划,2,前言,大地回春，万象更新，崭新的2008年即将展现在我们面前。我司怀着高昂的斗志以及欣喜立志与贵司全体同仁开创海景蓝湾项目全新的宏图伟业！一年之计在于春，为了在08年项目能创造更好的业绩我司尽专业知识与努力制定海景蓝湾项目2008年的工作计划，为项目各项工作提供参考，不详之处，敬请探讨。,希望能与发展商继续紧密无间的合作，共创更辉煌的08年！ 同心同德，其利断金！,3,目录,PART 1：禅城区楼市概况、预测,PART 2： 2008年项目推售工作建议,PART 3： 2008年项目推广工作建议,PART 4： 2008年项目营销硬件建设建议,4,PART 1：禅
2、城区楼市概况、预测,5,PART 1：禅城区楼市概况、预测,从销售面积及销售均价的曲线走势来看，明显看到：随着房价的升高及政策的调控力度增大，商品住宅销售面积有逐渐下降的态势。11月、12月降到最低点，市场压力逐渐加大。,禅城区2007年商品住宅交易情况,6,PART 1：禅城区楼市概况、预测,禅城区商品住宅市场批准预售面积每月波动很大，而销售面积基本保持平稳，但11月12月两个月以来，因政策面影响市场销售已经降到最低点。而市场供应却大幅上扬。禅城商品住宅由于价格的飙升，市场承接乏力，市场成交已大幅萎缩，供大于“需”现象突出。,7,PART 1：禅城区楼市概况、预测,再看看面积的变化：我们注意
3、到住宅销售价格的变化曲线同户均面积的走势曲线是一致的，放映出目前禅城的商品住宅市场是大户型、高价房占主流，产品高端化带动房价升高的情况。禅城商品住宅市场表现出：“大户型、高房价”的特点。,8,PART 1：禅城区楼市概况、预测,成交均价一路走高，成交套数大幅下降。禅城区房地产交易所网上登记成交数据12月最后统计显示， 2007年12月禅城商品住宅销售均价达到12729元/平方米，同比上涨180.8，成交套数132套，比上月少29套。成交套数进一步下降。两个价格高峰分别是雅居乐花园、天湖郦都以及金地九珑璧等高端产品得推出所致。,9,禅城区楼盘成绩单,10,PART 1：禅城区楼市概况、预测,20
4、07年禅城部分成交土地情况：,11,PART 1：禅城区楼市概况、预测,2007年东平新城部分成交土地情况：,12,PART 1：禅城区楼市概况、预测,2007年桂城部分成交土地情况：,13,PART 1：禅城区楼市概况、预测,从以上竞争项目的市场调查，及禅城区的交易情况上分析，我司总结出以下结论： 07年随着全国性房地产资产的上升，佛山房价增长迅速。价量同长的房地产市场显示出佛山强劲的经济实力； 在相对宽松的房贷政策下，佛山市民对房价的上涨适应性很强。每次的房价上涨都被迅速消化。显示出佛山市民对后市的极度乐观； 10月下旬随着“第二套”住房贷款紧缩的政策推出后，佛山市民购房的主要溶资途径被收
5、紧，投资意欲下降，市场成交立即大量萎缩。但中小户型成交量的持续，显示出中低端市场有较大的刚性需求。,07年市场销售情况小结：,14,PART 1：禅城区楼市概况、预测,禅城区已开盘项目2008年预计供货情况：,15,PART 1：禅城区楼市概况、预测,禅城区2008年新增项目预计供货情况：,16,PART 1：禅城区楼市概况、预测,2008年禅城区货量分析小结：,禅城地区合计新推货量约8805套，加上现售剩余货量约2000套，明年将有近10000套单位在市面销售； 随着湖景和东平河两板块新项目的陆续入市,08年禅城地区内将成两雄争霸局面； 区内中小型项目及中小型产品增加,市场进一步细分； 禅城
6、地区进入豪宅竞争年代，对楼盘的附加值要求不断加强；,17,18,PART 2：2008年项目推售工作建议,1.1 Strength优势,雄踞东平新城核心地段，坐享东平河珍稀景观资源带，毗邻“中央公园”、“河滨公园” 数十亿市政规划成就未来佛山新城市中心生活圈，升值前景无可限量 ； 内享6万平方米意式园林（50超高绿化率）、18超低建筑密度、回归经典的板式建筑户户南北对流，每个指标都直逼别墅级标准，打造滨河生活豪宅地标。 世纪莲体育中心，规划中的白金五星级酒店，省一级名校华英中学、新三中、佛山实验小学等全程优质教育体系环绕，豪门生活配套享你所想。,一、项目SWOT分析,19,PART 2：200
7、8年项目推售工作建议,1.2 Weakness劣势,项目产品定价偏高，影响购买意欲； 销售硬件支持不足，影响客户印象； 项目区位缺乏炒作，影响市场注意；,20,PART 2：2008年项目推售工作建议,1.3 Opportunity机遇,推出产品的规格有别于同区域中其他项目的产品，大小户型一应俱全，独具创意的夹层户型更是备受市场追捧，合乎市场需求人士的口味。 城市规划建设加快，东平新城优势明显，交通路网完善，项目辐射力日趋显现，吸引南海区、顺德区的客户前来置业，为外拓客源提供可能。,21,PART 2：2008年项目推售工作建议,1.4 Threaten威胁,雅居乐、金地、凯德置地、招商等外来
8、房地产巨头进军市场使竞争日益加剧，湖景板块、千灯湖板块的日渐成熟对项目造成直接的竞争。 随着凯德置地项目、九鼎-滨海御庭、招商06H地块等项目陆续动工，加上在售的东方水岸，东平板块的内部竞争将掀起新的篇章。 市场公寓型产品的供应加大，会对高端市场的投资客户起到分流作用。,22,PART 2：2008年项目推售工作建议,项目SWOT小结：,本项目承接前期精心塑造的东平河畔豪宅地标的气势，抓住市政府全力打造佛山新城市中心“东平新城”的机遇，尽量避免与外地大品牌为主的各个竞争对手的直接竞争，尽一切努力协调项目公司各个部门将宣传包装、销售硬件、工程进度和施工质量等工作做好，从而在2008年打造出高标准
9、的、全新的“国际滨河豪宅社区”，创造销售佳绩！,23,PART 2：2008年项目推售工作建议,二、2007年成交客户分析：,2007年成交情况一览表,2007年项目只推出80套夹层单位，由于定价合理、户型备受客户追捧，在推出短短一个月时间内全部售罄。但由于成交客户中有部分是发展商的关系客户，成交价钱较低，因此整体成交均价比制定的实收均价稍低。,24,PART 2：2008年项目推售工作建议,2007年项目成交客户获知途径还是主要集中在围墙广告为主，佛山电视台、报纸广告为次要途径。主要因为项目初期广告投入量相对较少，客户多数是靠围墙广告吸引到场的。,25,PART 2：2008年项目推售工作建
10、议,2007年项目成交客户主要分布在城南、旧城区、桂城、澜石四个区域，其中桂城是今年的亮点，可以吸引到一定比例的购买人群，同时也反映千灯湖板块并非桂城人置业的首选；2008年将继续通过对周边镇区的宣传，争取拓宽渠道，扩大客源。,26,PART 2：2008年项目推售工作建议,项目2007年成交客户年龄集中在3140岁之间，显示出该部分年龄段的客户有一定经济基础支持，购买力比较强。因此项目的宣传推广应该紧密结合这一部分人的消费习性，寻找新的宣传渠道，务必使有效信息传达到位。,27,PART 2：2008年项目推售工作建议,项目2007年成交客户主要也私企老板及工作者为主，其次为公务员。其中教师的
11、比例相对较少，因此下年应积极开拓新三中的客源，与学校建立良好关系，务必拉动项目隔壁新三中的客源。,28,PART 2：2008年项目推售工作建议,2007年推售成功之处:,市场定位准确，以合理的价钱拉动客户的购买热情，达到较佳的销售效果； 在新货推出前，项目组全体人员能积极挖掘新货的优点，使销售人员对买卖双方的特点都能有一个较清晰的认知； 能找到产品和客户需要之间的最佳契合点促成成交 ； 合理利用产品稀缺性、现场气氛弥补项目销售硬件支持不足的劣势，引爆成交；,29,PART 2：2008年项目推售工作建议,需要加强的地方：,需要控制好建设节奏，落实在建项目的工程进度，以便统筹好相应的推货时间，
12、为推售前的宣传推广及销售硬件建设预留充足的准备时间。 需要加大力度，主动出击周边镇区外拓客源，保证项目有足够的客源； 继续深入发掘已有的旧业主资源，采取多渠道、多手段维护业主关系，为项目树立良好市场口碑奠定深厚的基础； 与各部门加强沟通合作，加强项目销售硬件建设、软件物业服务建设，务必给业主形成良好的印象，形成社区文化归属认同感。,30,PART 2：2008年项目推售工作建议,项目2008年推售工作策略：,“节奏推售，滚动开发”,31,PART 2：2008年项目推售工作建议,在推售上更加需要加强节奏的控制，保证项目的整体销售价格受市 场波动影响较小；在建设上应采取与工程建设步调一致的推售节
13、奏，这样有利于项目的整体推进，为项目的盈利和抵抗市场风险创造良好的局面；在营销上，应有节奏连续性的推售有利于项目的产品售价维持在一定的高位水平，保证项目的利润实现的同时，利用时间差调整营销的硬件建设，创造良好的持续热销的势头。,二、项目2008年推售工作策略：,2008年推售须考虑的问题,32,PART 2：2008年项目推售工作建议,项目2008年推售工作策略：,“节奏推售，滚动开发”,33,PART 2：2008年项目推售工作建议,8座: 20套， 9座: 20套， 18座:84套， 19座:84套， 合计: 208套， 住宅约2.62亿元 （以9000元/，平均每套140计算。）,10座
14、: 20套， 12座: 84套，合计:104套， 住宅约1.05亿元 （10座以8500元/，125/套计算， 12座以7200元/，140/套计算）,11座: 20套， 13座: 84套， 合计: 104套， 住宅约1.12亿元 4-11座车位：160个车位约2880万元 （11座以8500元/，125/套计算， 13座以7800元/，140/套计算，车位18万元/个计算）,14-17座: 224套，合计:224套， 住宅约3。42亿元 （以9000元/，平均每套170计算。）,20-22座: 162套，合计: 162套， 住宅约2.05亿元 18-19座车位：168个 车位约2916万元
15、（住宅8500元/，每套150，车位18万元/个计算。）,2008年1-3月,2008年4-5月,2008年6-7月,2008年8-10月,2008年11-12月,海景蓝湾2008年推货节奏建议,全年合计推出住宅货量802套，可销售金额约10.26亿。,全年合计推出车位货量322个，可销售金额约5796万元。,34,1-3月推出,13月推出,4、5月 推出,810月推出1417座,4、5月 推出,11、12月推出,6、7月 推出,6、7月 推出,35,PART 2：2008年项目推售工作建议,海景蓝湾2008年资金回收计划表,36,PART 2：2008年项目推售工作建议,海景蓝湾2008年资
16、金回收计划表,37,38,PART 3：2008年项目推广工作建议,2007年营销推广费用表(额外),由于2007年项目刚刚入市,因此需要投入一笔额外的营销费用于宣传制作及硬件建设,但该笔营销费用经一次性投入后有较长的使用时间。,39,PART 3：2008年项目推广工作建议,2007年营销推广费用表,2007年总计营销推广费用为3,607,901；。2007年共推出80套单位,总销售额为8400万,与销售额的比例为4.3%,40,PART 3：2008年项目推广工作建议,2007年宣传媒体投放比例,41,PART 3：2008年项目推广工作建议,2007年，本项目正式进入市场，立足东平河板块提出滨河生活的全新人居概念，为佛山市民“揭幕国际滨河生活新纪元”，该段时间的营销策略：,
