农村房地产法律制度

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1、第十二章农村房地产法律制度,第一节 农村耕地的保护,耕地是什么？ 是种植各种农作物的土地，通常是指在较长时期内专门用来种植各种农作物的土地。 为什么要保护耕地？,2008年初世界范围的粮食涨价造成部分国家的粮食危机，粮食安全问题成了热点问题。 粮食自给是经济发展的重要保证，特别是对于中国这样一个大国来说更是这样。,如何正确认识我国耕地保护面临的形势？,严峻!,耕地流失严重,人均占有量小,总体质量欠佳,后备资源匮乏,中国耕地保护的底线18亿亩耕地红线,中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例和基本农田保护条例等法律、法规，当前法律规定的耕地保护制度主要有以下几个方面： 土地用途

2、管制制度 耕地总量动态平衡制度 基本农田保护制度 耕地占补平衡制度 农用地转用审批制度 闲置耕地禁止制度 土地复垦制度 土地开发、开垦与整理制度,土地用途管制制度,中华人民共和国土地管理法第四条第一款规定：“国家实行土地用途管制制度。”该条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”,耕地总量动态平衡制度,中华人民共和国土地管理法第三十三条规定：“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，采取措施，确保本行政区域内耕地不减少；耕地总量减少的，由国务

3、院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、自治区、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地数量不足以补偿所占用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。”,耕地占补平衡制度,中华人民共和国土地管理法第三十一条第二款规定：“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地，按照占多少、垦多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地

4、。”,耕地保护目标责任制度,根据基本农田保护条例关于“县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上级人民政府监督实施”的规定，各级政府应当建立以基本农田保护和耕地总量动态平衡为主要内容的耕地保护目标责任制，每年进行考核。,基本农田保护制度,基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区，是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。,中华人民共和国土地管理法第三十四条规定：“国家实行基本农田保护制度。“基本农田保护

5、制度包括基本农田保护责任制度、基本农田保护区用途管制制度、占用基本农田严格审批与占补平衡制度、基本农田质量保护制度、基本农田环境保护制度、基本农田保护监督检查制度等。,(一)基本农田保护区的耕地范围,依据土地管理法第34条规定和保护条例第10条规定，下列耕地应当划入基本农田保护区，严格管理： 经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田； 城市蔬菜生产基地； 农业科学、教学试验田； 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。,（二）基本农田保护区的比例要求,依照土地管理法第34条

6、第2款规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田应占本行政区域内耕地的80以上。,农用地转用审批制度,中华人民共和国土地管理法第四十四条规定： “建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。,在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、

7、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”,土地保护案例,案例之一 破坏耕地建砖窑被治罪,【案情介绍】2003年2月，某县平南镇村民杨某在其居住村筹建砖厂，在未经有关部门正式批准的情况下，私自与农户签订租用土地合同，非法占用耕地 0.55 公顷，并进行平整场 地，挖基搭棚等，造成大量耕地被毁坏。,【法律分析】 县法院经审理认为，杨某无视国法，在耕地上兴建砖窑，触犯了中华人民共和国土地管理法第36条，其行为已构成非法占用耕地罪，依照刑法第342条的规定，判处其有期徒刑二年, 缓刑二年六个月，并处罚金4000元。,案例之二 承包田里挖塘养鱼被处

8、罚,【案情介绍】2000年3月初，湖北省校江市顾家店镇罗家河村二组农民罗圣保在征得村长口头应允后，擅自在自家承包田里（属于基本农田）挖建了鱼塘。4月初，顾家店镇土地管理所监察人员在检查中发现了这一情况后，耐心地对其进行了法律法规宣传，并要求其自行填平渔塘，恢复耕种。罗圣保不仅不听劝告，反而强词夺理。随后，监察人员找到该村村长 （兼职土管员），要求其协助处理这一违法行为。岂料，这名村长也以支持农业结构调整为由拒不理会。,【法律分析】 基本农田保护条例第三十三条规定，违反本条例规定，占用基本农田建窑、建房或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者治

9、理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费1倍以上2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 罗圣保占用耕地较少，尚不构成破坏耕地罪。枝江市土地局对其下达行政处罚决定书。责令其自行填平鱼塘，恢复耕种。,案例之三 改变农地用途占用耕地建煤窑,【案情介绍】2005年，某市某镇村民12人合伙开煤窑，在没有办理任何手续的情况下，在该村4组基本农田保护区内的一级水田上建了3座煤窑。该镇国土所工作人员发现后，5次上窑制止，然而 , 窑主依然我行我素，拒不停工和复垦耕地，继续做着“发财梦”，至当年7月底，造成了合计破坏耕地2.1亩的严重后果。,【法律分析】 该镇国土所在屡禁不止的情况下，请求市国土局

10、根据新土地管理法第七十四条的规定，于8月4日向三煤窑的12名当事人发了土地行政处罚决定书，限其于8月18日前填平井口，恢复耕种，并处罚款3万元。 土地行政处罚决定书下达期满15天后，当事人均未申请行政复议和向人民法院起诉，市国土局于10月 14日向市人民法院申请强制执行，12名当事人破坏耕地开煤窑，受到了应有的处罚。,案例之四 耕地上种树被处罚,【案情介绍】 甘肃省某村庄林场210亩，多年来村委会将其林场中间空地开垦为集体耕地。后来为便于管理，村上将70亩耕地承包给本村村民马飞经营，村委会于1995年2月与马飞签订了为期4年的承包合同。承包期间,因马飞连续两年未给村委会交纳水费，村上多次找马飞

11、协商解决均未得到妥善处理，故村委会便给马飞停电26天，由此双方产生经济纠纷(已另案处理)。1999 年承包合同到期后，村上为了防止再度发生更多的耕地使用权纠纷，经村委会研究决定将马飞承包耕种的70亩耕地收回。但马飞在合同期满后仍然继续经营耕种，村委会为了阻止马飞继续耕种，于1999年4月上旬在没有耕种的40亩耕地内种植树木。,【法律分析】 该村委会在村林场耕地内栽种树木是极其错误的，并且毁坏了耕地的种植条件，其行为违反了中华人民共和国土地管理法第36条、第74条之规定，经研究，作出如下处罚：限该村委会自接到处罚决定书之日起十日内将其在材林场耕地内栽种的树木自行处理，并复垦还耕。,案例之五 农民

12、建住宅应首先申请批准,【案情介绍】 村乡郑某全家5口人，有砖木结构瓦房74平方米。2005 年3月，郑某以兄弟两家人口增多为由，申请在自己承包的耕地上占地 180 平方米，建造4间一楼一底住房。村组签字后，报云台乡政府。乡政府因郑某所申请的地段，不是农房建设规划点，没有同意。郑某既未经土地管理部门审核批准，又未领取建房许可证，便擅自在承包耕地上兴建住房。在建房过程中，乡政府工作人员多次到现场进行制止，郑不予理睬。之后，乡政府工作人员在制止中收缴了部分施工工具，并于8月10日向郑某发出了违章建筑通知书,限令其在10天内自行拆除已建工程返耕。对此,郑某不但不听,反而强行加紧施工,于9月,建成砖混结

13、构、有前后4个阳台、外观装饰全部马赛克的两楼一底五间住房,占耕地227.2平方米。,【法律分析】 郑某在没有获得批准和取得建房许可证的情况下，非法在耕地上建造住宅。在施工期间，虽经乡政府有关工作人员多次前去现场劝阻制止,并发出违章建筑通知书限期将正在兴建的房屋拆除还耕,但郑某不听，强行加紧施工，将楼房建成。其行为违反了土地管理法第六十二条的规定，依照土地管理法第七十七条规定，关于农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的耕地，限期拆除在非法占用的耕地上新建的房屋。,案例6 北京房山区青龙湖85栋别墅占用耕地 被全部拆除,2006年5月,北京市规划委在利用

14、卫星查处违法建设过程中，发现房山区青龙湖镇青龙头村有违法建设项目,市规划委房山分局执法人员立即到现场调查。经核实，该项目为房山区青龙湖镇青龙头村与北京金地雅房地产开发有限公司建设，共计144栋别墅，占地300余亩，属于违法建设。2006年5月26日，房山分局对该违法建设项目进行立案，向建设单位发出违法建设停工通知书，责令其立即停工，接受查处。因该项目部分占用耕地，规模较大且性质较为恶劣，相关行政执法部门成立了青龙头村违法占地项目联合工作组。经过相关部门反复研究、协调，决定对其中85栋建筑予以拆除。,案例7 违法建高尔夫球场案,1、浙江平湖市九龙山度假区土地违法案 2004年至2006年，平湖市

15、九龙山旅游度假区开发建设领导小组非法征集土地1122.67亩，九龙山开发有限公司非法占地1127.78亩（其中有884.077亩基本农田）建设高尔夫球场。 浙江省国土资源厅对此立案调查，并已作出行政处罚决定：平湖市九龙山旅游度假区开发建设领导小组未经依法批准，非法征收1122.57亩集体土地的行为无效。,问题1：我国土地管理法中的保护耕地的主要内容是什么？为什么房山区青龙湖镇青龙头村建别墅属于非法？ 问题2：我国为什么对兴建高尔夫球场受到最严格的限制。,闲置耕地禁止制度,土地管理法第37条规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获

16、的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地,一、如何认定土地闲置？ P273二、闲置土地的处理： P273,土地复垦制度 （一）土地复垦的责任主体是如何界定的？ 答：开展土地复垦工作，首先要搞清楚该谁承担复垦责任，解决“谁来复垦”的问题。条例结合损毁土地的成因，对土

17、地复垦的责任主体作了明确界定： 一是规定生产建设活动损毁的土地，按照“谁损毁，谁复垦”的原则，由生产建设单位或者个人（以下称土地复垦义务人）负责复垦。具体包括：（一）露天采矿、烧制砖瓦、挖沙取土等地表挖掘所损毁的土地；（二）地下采矿等造成地表塌陷的土地；（三）堆放采矿剥离物、废石、矿渣、粉煤灰等固体废弃物压占的土地；（四）能源、交通、水利等基础设施建设和其他生产建设活动临时占用所损毁的土地。 二是规定由于历史原因无法确定土地复垦义务人的生产建设活动损毁的土地（即历史遗留损毁土地），以及自然灾害损毁土地，由县级以上人民政府负责组织复垦。这一规定主要是为了解决历史遗留损毁土地和自然灾害损毁土地复垦责任主体缺失的问题 。,