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1、綦江东部新区/嘉驰安置房项目 商业可行性研究报告,TO：重庆嘉驰置业有限公司 2012年1月,目 录 第一部分：项目概况总述 第二部分：綦江市场研究 第三部分：项目综合分析 第四部分：项目商业规划建议 第五部分：项目招商策略建议 第六部分：项目经济效益评估 第七部分：项目可行性评估及建议,第一部分：项目概况总述 项目概况 开发商情况简析,项目位置：项目用地位于綦江区最新规划的东部新区五大社区之一的“新兴社区”地块内。 占地面积: 总用地面积32083平方米，A地块10005平方米，B、C地块相邻，合计22078平方米。 地块周边状况： 项目用地东侧临通惠大道延长线（城市主干道。在建，今年底前通
2、车），西面临缓坡南方翻译学院，南北分别临路（在建）。,项目概况,项目规划要求 技术经济指标： 项目共分为三个地块，其指标如下 占地面积：32083 M2容积率：2.5 建筑密度：35% 绿地率：30% 总建筑面积：89800 M2 （本项指标均为预计数）其中：地下室：9594 M2高层住宅：66380 M2商业：13826 M2建筑高度：不超过 50 M机动车位： 地下一层设计，个数依据规划要求,A地块,B地块,C地块,项目概况,户型配置要求： 由于本项目为拆迁安置房项目，多数住宅将由政府回购进行拆迁安置，因此对于项目的户型配置（主要为还迁住宅的配置）有硬性指标规定，其具体要求如下： 政府规定
3、本项目总共需要安置还房面积共计：约54500，其中户型要求为： 建筑面积为30 的户型不少于71套，至少需要约2130 建筑面积为60 的户型不少于291套，至少需要约17460 建筑面积为90 的户型不少于212套，至少需要约19080 建筑面积为120 的户型不少于15套，至少需要约1800 其中，A地块安置房面积9500平方米以上，B、C地块安置房面积45000 以上。余下的建筑面积可考虑修建为住宅或商业面积（临街商业或独栋商业）。 住宅部分建筑面积按65-95平方米范围设计两房和三房户型。 商业部分临街底商进深不少于16米，独栋商业可单独考虑。除去拆迁安置面积外，为了满足容积率要求，项
4、目还能够修建最多25707.5的面积，此部分面积到底如何划分（住宅或商业），将是本报告所研究的重点。,项目概况,开发商情况简析 （略）,开发商情况简析,第二部分：綦江市场研究 綦江区域概况 区域市场现状及总体特征 区域商业市场现状及需求状况 政策环境研究 区域竞争项目分析 可比性案例分析 消费者调查研究 商家调查研究,綦江区域概况,区域简介 重庆市綦江区位于四川盆地东南与云贵高原结合部，东、北、西分别与重庆市南川、巴南、江津三区比邻，南与贵州省习水、桐梓两县接壤，东西宽65公里，南北长82公里，幅员面积2748平方公里，人口122万，其中城镇人口50余万，辖25镇、5个街道。地处四川盆地与云贵
5、高原东南结合部，属喀斯特地貌，地势南高北低，以山地、丘陵为主。綦江河纵贯南北，有蒲河、清溪河等支流汇入。属中亚热带湿润气候区，立体气候明显，年均降水量1071毫米，年均气温18.8。有煤炭、铁矿、石灰岩、天然气、石英砂等矿产资源。綦江城区建成区面积约12.3平方公里，城区人口约23万人。,綦江区域概况,巴南区,江津市,南川市,贵州习水、桐梓,（数据来源于綦江政府网站简介）,交通状况 綦江铁路、公路、水上运输兼备，交通便捷，是重庆南部的交通枢纽。綦江道路交通便捷。距重庆市主城区仅半小时车程，两条铁路（渝黔、三万南）、两条国（省）道（210线、303线）、两条高速路（渝湛、綦万）纵横交错，有火车站
6、点9个、高速公路出入口6个，是通往贵州、云南、湖南、广东、上海的重要陆上通道，也是渝南及黔北地区重要的物资集散地。渝黔高速铁路也将于明年动工开建， 初步规划在綦江境内设置綦江火车站、赶水火车站，估算总里程67公里，总投资70亿元。届时只需要13分钟就连通綦江与主城。,綦江区域概况,（数据来源于綦江政府网站简介）,经济环境 至“十一五”结束，綦江全县经济发展实现重大跨越。 GDP在2005年的基础上翻了一番。财政收入一年一大步，五年增长9.3倍。 工业总产值接连跨越100亿、200亿元台阶，增长1.5倍。固定资产投资累计完成355亿元，是“十五”期间的2.8倍。 社会消费品零售总额翻了一番，跨上
7、50亿元台阶。 预计2011年全区生产总值实现267亿元，地方财政收入50亿元，工业总产值417亿元，全社会固定资产投资223亿元，社会消费品零售总额88.5亿元，城镇居民人均可支配收入16984元，农村居民人均纯收入7325元，经济总量居全市15位。,綦江区域概况,“十一五”年末主要成就,（数据来源于綦江政府工作报告）,经济环境 2011年9月，綦江县荣获“发现成渝新价值2011成渝经济区投资价值榜最具投资环境区市县前十强”奖项，是重庆地区荣获此一殊荣仅有的两区县之一。,綦江区域概况,经济环境 2011年初，在綦江县政府工作报告中，明确了綦江“十二五”规划发展的纲要，其主要标志为：实现“四个
8、翻番”。期末地区生产总值达到500亿元，人均地区生产总值达到8200美元，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到32000元和12700元，四项指标均在2010年基础上翻一番。努力把綦江建设成为名副其实的主城卫星城、开放南大门、区域增长极、幸福小康区。,綦江区域概况,綦江区域概况,新区规划范围 根据2011年8月底最新一次规划调整，綦江东部新区（通惠新城）规划已基本成型，规划区位于綦江县城东北部，规划区总用地面积20平方公里，首期规划约约11.4平方公里（1138公顷），其中城市建设用地810公顷。东部新区首期规划北部以綦万高速为界，西部以渝黔高速为界，东部与食品工业园相邻，南部囊括翠
9、屏山森林公园部分区域。,（数据来源于东部新区规划最新调整）,綦江区域概况,新区规划定位 东部新区（通惠新城）定位为以商住综合功能为主的城市片区，与食品工业园、澄瀛片区等共同组成綦江县东部新区。通惠新城是綦江近期重点发展地区，是綦江城市发展建设新的增长极，是集商贸金融、科研教育、文化娱乐、旅游服务于一体的复合型新城。 未来建成后，綦江区政府以及大部分机关单位也将迁入新区集中办公，促进新区的加快成熟发展，将东部新区打造为綦江的CBD，“渝南的中央商务区”。,（数据来源于东部新区规划最新调整）,綦江区域概况,新区规划发展 金融商业服务区、集中办公区和文教体卫区三大城市级主体功能区形成配套公共服务设施
10、极核发展模式。 五大居住社区，容纳至少10万人居住。 以及包括五星级酒店、体育中心、三甲医院、南方翻译学院、各类公园等在内的众多城市配套设施。,文龙社区,联惠社区,核桃湾社区,通惠社区,新兴社区,金融商业服务区,集中办公区,文教体卫区,（数据来源于东部新区规划最新调整）,綦江区域概况,撤县并区 2011年12月26日，綦江区、万盛经济技术开发区正式挂牌成立。新诞生的綦江区将整合原万盛区、綦江县的优势，肩负建设“渝南门户”重任，五年后建成“两千万游客、千亿工业、百亿财政”的大城市，在进一步加快渝黔战略合作深入推进中发挥重要作用。,綦江区域概况,撤县并区新的发展目标 实施城市重构，建设山水特色鲜明
11、、环境生态宜居、承载能力较强的现代化大城市。力争到2016年底，基本形成50平方公里、50万城区人口的大城市骨架。 未来五年实现“八个翻番”，全面超越“十二五”规划目标。,（数据来源于华龙网信息）,綦江区域概况,小结 大重庆未来重点发展区域之一，重庆南部交通枢纽以及渝南及黔北地区重要的物资集散地。 高速发展的近郊中心城区，是重庆仅有的荣获“成渝经济区投资价值榜最具投资环境区市县前十强县市”的两区县之一。 东城新区的规划建设，将打开綦江新的发展空间，为綦江经济发展注入新的活力。 撤县并区这一举措，将给綦江带来前所未有的发展机遇，整合綦江、万盛的所用资源，未来几年綦江将成为重庆最重要的发展地区之一
12、。,区域市场现状 及总体特征,区域市场现状及总体特征,区域市场简析 以桥为界，目前綦江形成旧城与开发区两个开发热点，但重心仍在开发区，众多中高端、高价楼盘均位于九龙大道沿线上，未来随着东部新区基础建设的完成正式启动后，将会成为綦江最新也是最大的开发热点。 綦江房地产起步较晚，但发展迅猛，2010年房地产各项开发数据创历年新高，房地产开发共计完成投资额20.9亿元，同比增加了46.15%；开发面积达237.9万平方米；销售面积102.8万平方米，同比增加32.30%；销售金额达到29.8亿，实现税收收入2.94亿元，同比增长近200%。 綦江商品房销售价格参差不齐，不同地段的房价差距较大，但整体
13、来说2010年下半年开始的调控对于綦江楼市影响相对不大，较高端的千山美林、凯旋名城等楼盘销售价格超过5000，但地段相对较偏的白云美镇、立立依山郡等则在4000以下。 同时随着綦江区撤县并区以及东部新区的加紧开发，促进了“十二五”期间城市化进程力度的加大，加上银行准备金率下调等因素，将会对2012年以后的綦江房市整体起到极大的促进作用。,区域市场现状及总体特征,区域市场简析（续） 实施城市建设攻坚，卫星城市建设提速。着眼扩容提质，加快建设主城卫星城。 投入13.5亿元，强力推进以“八大工程”为代表的城市基础设施建设。通惠大道、滨河大道建成通车，地下综合管网建成投用，突破了新城开发建设的关键性瓶
14、颈。南州红色主题公园、营盘山公园、古剑山健身步道、城区主干道“白改黑”三期工程等一批基础设施建成投用，营盘山广场、枣园广场、交委路口地下人行通道等启动建设。 完善住房保障体系。抑制商品房过快上涨，大力保障和改善民生 加速公租房、廉租房、安置房建设和煤矿、工矿、城市棚户区改造，确保群众如期住上质量合格的新房。完成1685户农村“巴渝新居”建设和2597户农村危旧房改造。增加普通商品房供给，支持自住和改善性购房需求，新开工商品房110万平方米，销售100万平方米以上。 解析：可以看出，綦江区在大力推进城市发展，促进区域高速成长，预计未来几年綦江房地产市场将会迎来又一次发展高潮，与此同时政府也将大力
15、提高保障房建设，提高市场供应量，避免房市过于火热、房价增长过快的情况出现，以实现市场健康平稳增长。,区域商业市场现状 及需求情况,区域商业市场现状及需求情况,老城板块,开发区板块,东部新区板块,商业格局 根据綦江现有市场状况及未来规划情况，綦江商业格局可划分为老城板块、开发区板块、东部新区板块等三大商业聚集带。,区域商业市场现状及需求情况,主要商业板块概述,区域商业市场现状及需求情况,各板块现有主要商业位置图老城板块,3,1,2,4,5,6,区域商业市场现状及需求情况,主要集中商业老城板块,区域商业市场现状及需求情况,主要街区部分商业老城板块,区域商业市场现状及需求情况,老城板块描述,老城区由
16、于建筑历史较为久远，因此其商业结构基本以底商为主，外观陈旧，且结构极不规则，街道狭窄，商业形象较差，不利于商业的升级换代及扩容。 老城区目前拥有綦江唯一一家百货（新世纪），但其余业态较为单一，多以满足生活需求的日常零售购物、服装等为主，另有少量大众餐饮、休闲茶楼、网吧等，另有一条专营电子电器的商业街（中山路）以及江辉汽车城等少量专业店。 老城区商业租金水平整体偏低，除距巨龙广场较近的长生路租金相对较高（150-250元/ 月）外，仅有县政府广场旁接近100元/ 月，其余地区租金多在30-50元/ 月左右。 由于近几年开发区的大力发展，老城区商业目前发展已受到较大影响，除政府广场中心区域附近商业经营较好外，其它地方经营情况一般，稍微偏远一点的新建楼盘商业甚至有大量空置商业门面及物业未进行经营。,区域商业市场现状及需求情况,各板块现有主要商业位置图开发区板块,1,2,3,4,5,区域商业市场现状及需求情况,主要集中商业开发区板块,区域商业市场现状及需求情况,
