房地产5、6节

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1、第五章 房地产评估,第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 收益法在房地产评估中的应用第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 成本法在房地产评估中的应用 第六节 剩余 法在房地产评估中的应用 第七节 基准地价系数修正法的应用 第八节 路线价法在房地产评估中的应用,第五节 成本法在房地产评估中的应用,一、基本思路二、适用范围三、土地评估的成本法操作步骤四、应用举例五、新建房地产评估的成本法操作步骤六、旧建筑物评估的成本法操作步骤,1.含义：成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本费用为依据而评估房地产价值的方法。即重置与被评估房地产可产生同等效用的房地产所需各项必

2、要正常费用之和为依据，加上一定的利润、利息和税费来确定评估对象价格的方法。成本法又称成本逼近法、承包商法、原价法或重置成本法等，用成本法估价求取的价格称为积算价格。 2.基本原理：重置成本,一般适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。,三、土地评估的成本法操作步骤,成本法的基本公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益用成本法评估地价的程序是：（一）计算土地取得费用（二）计算土地开发

3、费用（三）计算投资利息（四）计算投资利润（五）计算土地增值收益,(一)计算土地取得费用土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：1国家征用集体土地2取得已利用城市土地,国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。关于征地费用各项标准， 根据中华人民共和国土地管理法规定： 征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的610倍； 征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的46倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用

4、前3年平均年产值的15倍。,被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。按照以上规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。,为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。,土地开发费用包括： 1、基础设施配套费。对于墓础设施配套常常概括为“三通一平”和“

5、七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通电，平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。作为基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。2公共事业建设配套费用。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。3小区开发配套费。如绿化、小区照明、卫生等。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的项目标准。,(三)计算投资利息,投资利息就是资金的时间价值。 在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。 1.土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收

6、回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。 2.土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的半。,如：某项房地产开发项目，开发建设期为两年，开发完成后即销售，土地开发费是均匀投入的。则土地取得费的计息期为整个开发建设期，土地开发费的计息期开发建设期的一半。,0,1,2,中间,若按单利计算： 利息=土地取得费土地开发期相应利息率 土地开发费土地开发期相应利息率 50%,若按复利计算：利息=土地取得费（1+相应利息率）2 1土地开发费（1+相应利息率）1 1,如：某项房地产开发项目，开发建设期为两年，销售期为一年，土地开发费是均匀投入的，第一年投入60%，第

7、二年投入40%。则土地取得费、土地开发费的利息计算如下：,0 1 2 3,若按复利计算： 利息=土地取得费（1+相应利息率）31土地开发费60% （1+相应利息率）2.5 1+土地开发费40% （1+相应利息率）1.51,(四)计算投资利润,投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。该利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。要注意所用利润率的内涵。若是投资利润率则利润计算的基数是土地取得费和土地开发费；若是销售利润率则利润计算的基数是开发后土地的地价。,(五)土地增值收益确定,土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。由于这是土地所有

8、权人允许改变土地用途带来的，应归土地所有者所有。根据计算公式，前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。目前，土地增值收益率通常为10至25。,六、应用举例,例59 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35，开发商要求的投资回报率为10，当地土地出让增值收益率为15，银行贷款年利率为6，试评估该土地的价格。,解(1)计算土地取得费（1公顷=10000m2=15亩)土地取得费=10万元亩=150(元平

9、方米) (2)计算土地开发费 土地开发费=2亿元平方公里=200(元平方米) (3)计算投资利息 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入。则： 土地取得费利息=150(1+6)21=1854(元平方米) 土地开发费利息=20035(1+6)1.51+20065%(1+6)0.51=6.39+3.84 =10.23(元平方米),(4)计算开发利润 开发利润=(1)十(2) 10=35(元平方米) (5)计算土地价格 土地单价=(1)+(2)+(3)+(4)(1+15)=(150+200十1854+1023十35) (1十15) =475.84(元平方米) 土地总价=475.84150

10、00=7137600(元) 该宗地单价为475.84元平方米，总价为7137600元。,四、新建房地产评估的成本法操作步骤,开发成本为房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和管理费用等。新建房地产成本法估价的基本公式为：新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润,1土地取得费用 土地取得的途径有征用、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的费用，包括有关土地取得的手续费及税金。,2开发成本 开发成本主要由5个方面构成：(1)勘察设计和前期工程费。 (2)基础设施建设费。

11、 (3)房屋建筑安装工程费。 (4)公共配套设施建设费。 (5)开发过程中的税费及其他间接费用。,3开发利润。以土地取得费用和开发费用之和作为利润计算的基数。利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来确定。 4管理费用。管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等。 5投资利息。 以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数。,6销售税费 销售税费主要包括：(1)销售费用。包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。(2)销售税金及附加(即两税一费)。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。(3)其他销售税费。包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。,五、旧建筑物评估的成本法

12、操作步骤,（一）计算公式 旧建筑物价格的现值可以通过下列公式计算得到：建筑物价格=重置成本年贬值额已使用年限,（二）各要素的测算,1.重置成本是采用新的建筑材料和工艺建造一个与原建筑物功能结构基本相同的建筑物的成本。重置成本应当包括利息、利润和税费。,2.贬值额的测算贬值是指建筑物的价值减损。建筑物的价值减损，般由两方面因素引起，一是物理化学因素，这种减损又被称为自然折旧有形损耗。二是社会经济因素，即由于技术革新、建筑工艺改进或人们观念的变化，引起建筑设备陈旧落后、设计风格落后，由此引起建筑物陈旧、落后，致使其价值降低，这种减损称为无形损耗。,计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法

13、、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。 （1）直线折旧法。（又称定额法）假设建筑物的价值损耗是均匀的，即在耐用年限内每年的贬值额相等，则建筑物每年的贬值额为：,D=,C-S,N,=C,1-R,N,式中： D年贬值额 C建筑物的重新建造成本；S 建筑物的净残值 N建筑物的耐用年限；R-建筑物的残值率，,各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下： 钢筋混凝土结构：60年，0 砖混结构一等： 50年，2 砖混结构二等： 50年，2 砖木结构一等： 40年，6 砖木结构二等： 40年，4 砖木结构三等： 40年，3 简易结构： 10年，0 使用下式计算耐用年

14、限更为准确： 耐用年限=建筑物已使用年限+建筑物尚可使用年限,（2）成新折扣法。这种方法是根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为： 建筑物价格=重置成本成新率,第六节 剩余 法在房地产评估中的应用,一、基本思路二、适用范围三、计算公式四、操作步骤五、应用举例,一、基本思路,1.含义：剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。 2. 基本思路,二、适用范围,剩余法主要适用于下列房地产的估价： 1待开发土地的估价 用开发完成后的房地产

15、价值减去建造费、专业费等。 2将生地开发成熟地的土地估价 用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。 3待拆迁改造的再开发地产的估价 这时的建筑费还应包括拆迁费用。,三、计算公式,（一）基本公式：V=A-(B+C+D+E) 式中：V购置土地的价格；A开发完成后的房地产价值；B整个开发项目的开发成本；C投资利息；D开发商合理利润；E正常税费。,（二）具体公式 地价=预期楼价建筑费专业费用销售费用利息税费利润,四、操作步骤,()调查被评估对象的基本情况 (二)确定被估房地产最佳的开发利用方式 (三)预测房地产售价 (四)估算各项成本费用 (五)确定开发商的合理利润 (六)估算待估房地产价格,1调查土地的限制条件，如土地政策的限制，城市规划、土地利用规划的制约等。 2调查土地位置。3调查土地面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况和生活设施状况以及公用设施状况等。 4调查房地产利用要求，掌握城市规划对此宗地的规划用途、容积率、覆盖率、建筑物高度限制等。5调查此地块的权利状况，包括弄清权利性质、使用年限、能否续期，是否已设定抵押权等。,根据调查的土地状况和房地产市场条件等，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。最佳的开发利用方式决定开发完成后销售时能获得最高的收益。,