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1、,CN,至诚 至心 至行,新星星大庆路项目前期调研及思路沟通案,2011,提案号：ICANDO-ZK-A-XINXINGXING-2011516-1,扼守沙河无敌景观，树立沙北人居新高度,开发商：周口新星星置业有限公司 营销整合：境德地产,2011树立沙北人居典范,每个项目都有着不同其他的先天特质， 这些特质赋予了他得天独厚的价值内涵， 如何在市场认可的前提下， 将这些价值发挥极致， 创造出无与伦比的人居体验， 才是我们在项目前期思考的关键所在！,深入市场，发现机会， 透彻思考项目运作轨迹，是项目制胜的法宝,Think,HEI SE YOU HUO QI,切入市场市场解读,2011,No.1,
2、一、城市发展与规划 | 二、行业综述 | 三、个案对比分析,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,从周口到淮阳，到项城，将建成两条宽100米的绿色旅游观光长廊，周口市区将向东北延伸20平方公里作为周项淮大三角的起步区。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,从周口到项城沿沙河南岸的龙体上将是工业群带。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,周界高速、南洛高速、大广高速合围形成的区域,在“大三角”偏西起步区内三条高速合围的“小三角”内，重点发展沙颍河北面的行政中心区域，在贾鲁河以东、建设路、周淮路以北10平方公里的区域建设沙北新城。,城市发展规划,行业综述,
3、个案对比分析,据（2009年7月送审）周口市土地利用总体规划（20062020 年）： 一级城市：规划期内商水将演化为周口城区的一个有机组成部 分，形成周商一体化复合中心，全市城镇体系等级规模的首位分布。 中心城区重点发展商业贸易服务业，巩固政治中心地位。按照产业布 局和发展方向，在功能开发、产业聚集、环境提升等方面，重点发展 经济开发区农副产品精深加工区、城西重工业区、城北创业孵化区、 商水纺织服装工业区、港口现代物流服务区等 5 个功能区。 规划期内，中心城区主要是以向东发展为主，适度拓展南、北两 翼。周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区，未来以“行政 办公、文化教育、生活居住”为主
4、要职能的综合性新城区；有效引导 和控制向南建设，远期和商水进行一体化发展。 规划期内， 中心城区发展布局为东拓南联。 东拓以东行政中心拉 动城市功能东移，南联以八一路南北延伸、串联城市的主要功能核心 区，形成铁南片区、河北片区、东部片区和老城片区。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,“一河穿城”即沙颍河从周口穿城而过，水与城相互交融，体现周口独特的自然环境特征。,“两轴拓展”即文昌大道、八一路两条城市功能拓展轴。“东拓轴”即规划以东行政中心拉动城市功能东移。南联轴”即八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和南北连为一体。,三点互动”即城市远期将形成多中心
5、的紧密组团式结构形式。川东工业基地、川汇区行政办公中心和东行政办公中心（周口市级行政办公区）将形成远期城市发展的增长极核，三点建设将带动城市新区的建设，并进而促进旧城的改造,“四区共荣”即城市按用地空间布局可划分为四大片区，分别为铁南片区、沙北片区、东部片区和沙西老城片区。四大片区有机联系、共同繁荣，推动城市整体发展。,东拓：优先发展区。周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区，是体现周口城市新经济、新建设、新 形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区。 西控：生态控制区。西部
6、用地位于城市水源地的上游，是城市生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市的角度，将城市西部用地划定为生态维护用地。 南联：引导建设区。现状川东工业基地。该处用地有限，各项建设活动必须得到有效的引导和控制，以发挥最大的土地效益和产业集聚效益。 北伸：有限建设区。城市以北地区，规划期内做适当发展。远景作为城市发展的战略储备空间。老城区为更新改造区，应逐步疏散部分职能，搬迁污染企业，增加绿化、广场等公共空间用地，改善环境质量。建筑以多层为主，维护旧城格局，开辟步行街区，成为传统商业街区。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,2010年市区总人口为60万人，城市建设用地63
7、.19k，人均建设用地105.31/人。 2020年，周口东移南扩，将建设成为产业发达、经济繁荣、环境优美、功能完善、具有生态可持续发展能力的现代化城市。 2020年总人口为100万人，城市建设用地99.52k，人均建设用地99.52/人。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,09年10月,09年12月,10年2月,10年4月,10年6月,10年8月,增加普通商品房供给,住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,新国十条,打击囤地炒地：拿地首付不低于50%,实行购房实名制，未获预售许可，不得收取定金,第三次上调存款准备
8、金率,巩固房地产市场调控成果,发布流动资金贷款管理暂行办法,二套房以住房套数界定不再以贷款为准,全面叫停第三套住房公积金贷款,市级土地总体规划进入批准阶段,闲置土地一年以上禁拿地,发文 加快发展公租房,严格执行差别化房贷政策,全国房价涨幅,刺激政策,收紧政策,央行上调准备金率,国办要求促进房地产市场平稳健康发展,北京限购令,加快保障房建设 遏制房价过快上涨,五年内住房转让全额征收营业税,贷款买二套房首付不得低于50%,11年5月,14%,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,二套房房贷首付比例提高至60% 对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税 本地2套房和外地1套房家
9、庭将停购 商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 囤地捂盘房企将停发股票债券停贷 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 一二线城市中60多个已出台限购细则 ,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,政策趋势：市场维稳，温和从紧 市场趋势：一二线城市增速趋缓，三四线城市持续看好；,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,房地产较其他地市起步较晚，发展落后，处于发展阶段。发展较快，供求基本平衡，价格稳中有升。总体市场有很大的上升和改善空间。国家宏观政策对于市场的影响较小。楼盘品质参差不齐。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,1.总体来看，房地产发
10、展水平在全省处于落后。作为内地三级市场的一个代表，周口房地产市场启动较晚，远远没有达到新乡、漯河、平顶山等三级市场的发展水平和营销水平。周口系农业城市，经济体量不大，造成周口房价长时间徘徊在20002500元，其房地产发展水平在全省都相对落后。 2.特殊地理位置，房地产市场被边缘化。周口和南阳、安阳不同，南阳和安阳处于河南的南北界，本地需求受省会的吸纳较小，其市场发展主要靠本地需求。而周口离郑州不远不近，其一部分中高端需求被郑州吸纳。因此，一定程度上周口的房地产市场被边缘化了。 3.城市化水平低，城市的人才和资源集聚能力比较弱。对其他县市的影响有限，流动人口在市区总人口的比例小（外部需求乏力）
11、。在加上市民的收入水平徘徊不前，住房需求的成长性和迫切性不强。 4.区域板块发展，沙南板块地产开发比重远高于沙北板块。表现在开发项目数量、项目规模及销售价格方面。,从“南重北轻”到“南北并重”,市中心基本配套设施齐全，人民商场、百货大楼、荷花市场等大型商业设施，大多沿七一路布置，最大的商业设施几乎都集中在中央商业区或商业大道上，商业氛围浓厚，因此，近几年来房地产开发项目都集中在沙颖河以南靠近市中心的区域，并逐步形成周口房地产南重北轻的格局。根据周口城市向东发展的总体方向，提出“滨水新城”概念，部分项目已经开始逐渐向沙颖河靠近，也有新项目“跨河”至北岸。随着周口市城市化发展的进一步深化，将会有更
12、多商品房项目出现在沙颍河以北地区。新城区存有大量土地，政府的扶持加上行政单位的搬迁，该片区日渐引起消费者的重视。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,2010年以来，国家密集出台系列调控房价政策，对小城市来讲，价格反映较迟钝，反而有小幅上涨的态势。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,全市商品房销售面积为235.23万平方米，增长37.0%，商品房销售额43.33亿元，增长36.7%。在商品房销售中，现房销售面积185.85万平方米，销售额33.63亿元，分别增长34.6%和34.4%；期房销售面积49.38万平方米，销售额9.70亿元，分别增长46.8%和45.3%。,2010年商品房现
13、房、期房销售实现齐头并进式增长,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,据周口市房管局资料显示：周口市2011年第一季度商品房供应量比去年同期有所下降，但是商品房累计销售量却十分畅旺。新建房销售大幅上涨据市住房和城乡建设局提供的数据：2011年周口市一季度商品房累计销售量依旧保持上涨态势。新建房销售同比增长三成。2011年一季度，周口市商品房批准预售项目4个，套数679套，相比在套数供应方面比去年同期下降1%，建筑面积7.9694万平方米，比去年同期增长了9.7%。在商品房供应量与去年同期相比变化不大的情况下，商品房销售量却保持着上涨态势。一季度新建商品房销售668套，销售面积8.4526万平方
14、米，销售额2.1374亿元，分别比去年同期上涨31.5%、69.5%、98.7%。其中商品房住宅销售668套，销售面积为8.4526万平方米，销售额2.1347亿元，分别比去年同期上涨85.5%、98.6%、194%。据房管局抵押部门的数据显示：2011年4月份市区房屋签约均价在2781元/平方米。价格是驱动楼市旺销的主要原因自去年十一黄金周后，市内不少楼盘的价格有不同程度的上涨。虽然价格上涨，但销售行情节节攀升。这主要是受到刚性需求的影响。同时，商品房销售旺盛，也是改善性需求和投资性需求共同主导的结果。,2011年4月份交易量同比增长近两成市区4月份市区房屋房交易面积29710m2，交易金额
15、5895万元，其中商品房为21078m2，金额4366万元；二手房交易面积为8632 m2，金额为1529万元。去年4月份市区商品房交易量为17838 m2，今年4月份比去年增加3240 m2，同比交易量上涨幅度接近两成，达到18%，这显示作为人口大市的周口，住房需求还是比较旺，但和今年3月份的20367 m2相比，环比增加幅度并不明显 。,二手房成交较为平稳,新政下的住宅交易量小幅回落2011年3月份商品住宅房成交量19589 m2，交易金额3628万元；4月份商品住宅成交量19087m2，交易金额3353万元，环比分别下降3%和8%。但市区的商品住宅交易量4月份同比上涨23%，显示市区房地
16、产市场前景空间较大。 近几年，三四线城市正是城市拓展的有利时机，区域经济建设与城市化率提高等因素促使城市扩张步伐加快，新增供应量逐年加大。,2003年至2010 年周口市区住宅价格指数提升较大，从2003年底均价800 元/平方米，发展到2009年销售均价为2100 元/平方米，而在2010年涨至2400元/平方米。售价年均涨幅近200元/平方米。进入2011年后，房价仍然保持强劲上涨势头，至2011年4月份，市区销售均价已达到2781元/平方米。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,在售房源特点：大面积房源占比较高，需求量大,目前市场上的房源建筑面积区间主要分布于80190之间，市场销售主力户型在二者之间90130左右。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,房地产市场板块划分,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,案名,诚德华府 嘉瑞.锦都 景园盛世华都 幸福花开 择邻名苑 建业森林半岛 大地华府 金泰王朝 融辉城 金碧新城 易天国际广场 半岛城邦 万达熙龙湾 格林绿色港湾 泛华新城,
