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1、潍坊商业地产发展趋势 -兼论做好中华茶博城经营管理的建议,清华大学商业地产总裁班客座教授 深圳新摩尔商业管理有限公司总经理杨宝民,2013年6月,立足潍坊 依托山东 辐射全国,主讲专家-杨宝民介绍,研究方向：基于知识创新的商业房地产经营与策划；地产与IT复合型知识结构 现代零售业创新经营研究 国际休闲养老与文化地产 学术职务：清华大学国际商业地产运营客座教授，中国商业地产联盟专家委员。 荣誉：中国商业地产十大杰出操盘手 现任星联国际机构董事，深圳市新摩尔商业管理有限公司 总经理，曾任茂业百货集团公司副总经理，新世界地产营销总监，沿海物业管理总经理，王志 纲工作室高级策划师等高级职务。三亚健康养
2、老城总策划师，与江博士一起联合著有养老不动产投资与管理专著。 EMAIL: ,第一部分：市场调查要点,潍坊市2006-2010年主要经济指标,潍坊市2006-2010经济概况,潍坊市2006-2010人均可支配收入,潍坊商圈演变情况,用自西向东的方位顺序来浅析一下潍坊市中心区域的商圈现状。首先，西面的商贸区域，现在驻扎着潍坊百货大楼、世纪泰华、银座商城、乐购超市、金沙城市广场、人民街小商品城等知名商超、百货业态(V1购物广场、大润发、烟台振华商厦)。由于先天的地理环境优势和历史等原因，这里自然也成为了潍坊最早形成的成熟商圈。,潍坊中心商圈泰华城等作为龙头,泰 华城位于潍坊中央商务区核心位置，是
3、潍坊400年以来最成熟的龙头商圈-南下河商圈，临白浪河河岸景观，拥奎文门标志性古迹， 位置及其优越，交通极为便利，总面积25万平方米，为山东首家钻石地段SHOPPING MALL。 泰华城是潍坊购物及娱乐中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、酒店、写字楼、高档公寓等诸多功能于一体，拥有世纪泰华广场、福乐多超市及四层商业步行街200多家专业连锁零售店，3000个停车位在内的超级购物中心。其内部规划全部由日本UCOM公司设计，秉承道路动线规划合理，人流均匀，空间分布灵活的设计原则，构思巧妙，关注细节，以自然开放，通透的风格营造舒适宜人、轻松愉快、赏心悦目的购物场所和生活空间。,山东潍坊百货集团,山
4、东潍坊百货集团股份有限公司是以商业经营为主的股份制企业，下设中百配送中心、潍坊中百大厦、潍坊中百佳乐家、中百连锁超市、中百实业发展有限公司、益家园等六家经营单位，先后荣获中国连锁企业百强、全国守合同重信用企业、全国诚信单位、全国青年文明号、中国商业名牌企业、省级明星企业等数十项省部级以上荣誉称号，是国家商务部确定的“万村千乡”市场工程和“双百”市场工程试点企业，以及山东省政府确定的重点商贸流通企业。 中百大厦 公司实行“集团化、专业化、连锁式”的发展模式，大力实施业态创新，实现了购物中心、大型综合超市、标准超市、便利店、家居建材超市、农产品生产加工等多业态经营格局，目前门店317处，大型综合卖
5、场29处，建立起了覆盖山东全省，延伸到邻省周边地区的配送网络和遍布潍坊城乡及青岛、烟台、淄博、泰安、滨州等地区的门店网络，形成 中百-佳乐家（超市） 了区域综合竞争优势。,参考项目：,谷德广场,谷德广场位于潍坊市高新区福寿东街4369号，总建筑面积约10万平方米，停车位1000余个。涵盖地下一层、地上五层，古德广场定位于潍坊高端时尚购物中心，是一家集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、健身、商务、生活艺术、运动等诸多元素为一体的综合性购物中心。谷德广场是在原来的佳乐家上东店基础上建设的大型购物中心。,金正地产建设的银座商城购物中心项目,金正地产公司是一家证券公司，具有一定的资金实力，但是没有地产开发
6、经验，先后投入数百万市场调查与规划前期费用。总体上说，金正项目的出现对于人民广场商圈的形成具有较大推动作用。目前银座已进驻经营百货和超市，目前尚未达到理想经营状态。生意不及谷德广场的原因，在潍坊竞争格局中，对业态和品牌的控制力不如中百，整个项目的设计动线和装饰档次较好,部分品牌也填补了潍坊空白，整体经营业绩还需要提升。,商业地产竞争白热化,在竞争激烈的潍坊市场上，不少外来商业企业却败下阵来。2011年5月，经营了6年多时间的利群潍坊购物广场突然宣布关闭。JUSCO也退出了潍坊市场，导致这家来自青岛的商业大鳄撤出潍坊市场的原因，正是经营效果一直不好。而近日，潍坊振华商厦亦被曝出人气冷清的消息。,
7、万达综合体进入潍坊标志潍坊零售物业到达阶段性顶峰,潍坊万达广场是占地58万平方米的国际级城市综合体，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。 单就万达广场的商业中心而言，也面临到多面受敌的情况。“万达广场的商业中心就是一个shoppingmall形态，但在它的西边有泰华的假日广场，南面有阳光100城市广场，东边还有银座广场与潍坊百货集团的谷德广场，这么多对手分列周围，可谓是多面受敌。,山东城市群特点和茶文化,青岛是海洋城市和山东经济发展的龙头，拥有半岛国际机场和港口以及高铁枢纽设施，是高端茶叶的主
8、要消费市场。 济南是山东省会，也是齐鲁文化的主要发源地之一，是重要的茶叶消费城市，以政务接待为主。 举例，山东大厦是齐鲁文化为特征的五星酒店。 潍坊是山东的几何中心和物流中心城市。,山东茶市场特点,山东省是孔孟之乡，高度重视茶文化。 拥有着9千万的茶叶消费群，年消费茶叶4万多吨，是全国茶叶主销区，更是名副其实的“喝茶大省”。潍坊茶叶市场经。过10多年的发展，现已实现交易额15亿元以上，从业人员20多万人，茶叶交易辐射胶东半岛和日照、临沂、东营、淄博、滨州、德州等地区，是山东半岛最具规模、全国闻名的茶叶集散地之一。,老茶叶市场搬迁是大势所趋 市场需要不断向上提升,2010年7月18日，潍坊市潍城
9、区委领导在中华茶博城开工奠基仪式上讲到：“老茶叶市场改造提了很多年，这是必然趋势，搬迁只是时间问题。”潍坊市潍城区政府以及街道办目前正在准备积极的进行火车站南广场的建设的规划，涉及到周边11个整改村庄，以及不符合城市形象发展的市场；积极开发白浪河湿地旅游景观带，建设滨河生态经济型区域。,中华茶博城区位优势,潍城区南关街道产业布局规划图中华茶博城中华茶文化特色街 根据南关街道于2011年8月公布的产业布局规划图，项目所在的青年路南段，将规划为“中华茶文化特色街”，以中华茶博城和老茶叶市场为核心，计划打造以文化、旅游、贸 易相结合的新型经济发展带。,中华茶博城,中华茶文化特色街,山东最具茶文化特色
10、的现代城市商业综合体-建议做好茶 文化主题酒店,中华茶博城，位于山东省潍坊市潍城区南关街道青年路南段，正对白浪河景观带，是山东省和潍坊市政府的重点项目，临近潍坊火车站南广场、联运客运总站、南苑机场等，是目前潍坊在建的已经开业的大型城市商业与文化综合体，是政府规划的滨湖生态商务区的核心项目，也是潍坊市白浪河综合整治开发工程的重要组成部分。,茶文化主题酒店,项目在建筑设计方面，有以下几个特点：,户户通车，铺铺临街； 街铺式结构，主通道宽22米，次通道宽9米，完全满足通车要求； 层层挑高，买一得二； 一楼层高5.6-5.8米，二楼层高5.4-5.6米，挑高设计，超值性价比。买一层，得两层使用空间。,
11、项目建设规划周期,中华茶博城项目一期（图示中黄色围成区域）规划为10万中国茶文化产业博览交易中心，规划业态包括：茶叶、茶具、茶包装、茶配套等，建成后将成为中国最具规模的茶市航母。集品牌展示、茶叶检测中心、商务办公、商业配套、产业服务、仓储物流于一体；项目一期交易区已于2010年11月18日开工奠基，2012年6月开始销售、招商，目前已经全部售罄，招商95%以上，在2012年10月26日正式开业； 中华茶博城项目二期（图示中蓝色覆盖区域）规划为6万，其中1栋星级酒店、3栋LOFT时尚公寓（案名五米阳光），公寓挑高设计，一层变两层，突破传统居住格局，打造潍坊最时尚的复式湖景公寓。兼具商务、办公、休
12、闲、居住功能，并配备超市零售业态，满足市场商户需求。其作为整个茶博城的商业配套区域，满足高档商务人士和企业的办公需求以及居住需求；目前已经全部封顶。3栋挑高公寓项目已销售完毕，于2013年中旬开始正式投入使用。,中华茶博城四期项目（图示中紫色覆盖区域）规划建设25万左右的高档住宅区以及一条风情商业街，作为市场交易区商户和高档住宅区住户的商业配套；同时符合政府规划的白浪河湿地旅游景观带，滨湖商务核心区内容，符合市场需求，同时也会给市场带来强大的人流量。,中华茶博城三期（图示红色覆盖区域）规划建筑面积9万，其中5万市场交易区，2栋高档住宅，打造半岛地区最齐全最精品的茶叶、茶具、包装、名烟名酒、副食
13、交易中心；三期规划因地制宜，根据潍坊市城市发展和商业发展现状，重新整合市场资源，与一期商业相互互补，结束潍坊无一站式专业茶文化产业交易中心，无品牌茶业、品牌酒水集散中心，三期项目交易区将于2013年初开工建设，2013年年底投入使用；,茶博城三期,不同商铺的价值分析,社区商业一般人均0.5平方米，社区商业价值一般是住宅的两倍，1.5万元左右，升值空间有限。 零售商铺的价值较大一般做旺后在3万元左右。 专业市场的商铺价值做旺后一般在5万元以上。,项目定位：20万平米一站式茶文化产业博览交易中心,关于关于茶博城定位的建议,1.中高端茶叶交易中心 2.茶艺人才培养中心 3.茶文化与书画文化展示中心,
14、五、发展目标,为茶企、茶商和采购商提供高附加值的高端集成服务平台面向世界的茶文化展览交易体验天堂现代化茶产业品牌孵化基地国际化茶文化企业总部基地中国国际茶文化产业集群中心国际茶文化博览交流中心 全国最具规模的茶、烟、酒品牌集散中心全国茶文化产业明星交易市场,香港罗规祥博士茶具博物馆,茶叶经营商户如何利用茶博城平台做强-以崂山茶经营为例,崂山茶的销售要和崂山的道家文化以及书画文化结合 建议将高档崂山茶品茗和崂山书画艺术展示在山东大厦进行推广活动。整合半岛都市报和崂山书画院名家联动。,高档普洱茶的销售建议,云南的茶马古道摄影艺术展示和普洱茶艺术表演结合，制作具有文化品味的茶礼品，以云南山水风情书画
15、作为包装特色。 建议通过山东省饭店协会作为合作平台，将茶博城推荐的高档普洱茶作为五星酒店推荐用茶。,福建闽南工夫茶的销售建议,工夫茶起源于宋代，在广东的潮州府（今潮汕地区）一带最为盛行，乃唐、宋以来品茶艺术的承袭和深入发展。苏辙有诗曰：“闽中茶品天下高，倾身事茶不知劳。” 工夫茶操作起来需要一定的工夫，此工夫，乃为沏泡的学问，品饮的工夫。工夫二字，要在水、火、冲工三者中求之。水、火都讲究一个活字，活水活火，是煮茶要诀。茶经说：“山水为上，江水为中，井水其下。” 以清华大学和厦门大学房地产总裁班和EMBA 班作为重要宣传渠道，企业家的修身养性和茶道学习结合起来。,黄山毛峰销售建议,黄山的茶叶天下
16、闻名，黄山相关的书画艺术作为在中国美术历史占有重要地位。大画家石涛就有黄山八胜等名画。建议在潍坊和济南以及青岛举办黄山名家书画与茶道艺术展。,潘天寿,六、经营理念,合作求发展，诚信共繁荣中华茶博城成立专业运营团队，统一管理、专业运营、诚信经营，对项目全程负责到底，保障做强做大，实现全面繁荣、多方共赢。 1.每年拿出销售额1%营销经费作为专题推广费用。 2.与济南和青岛高端用户建立直接管道，特别是酒店管理协会,打造一流的商业经营管理团队,1.注重可持续发展，建设一流的商业管理和物业管理团队。 2.注重对商业经营人才的培训力度，包括对商户经营的培训力度。,鼓励龙头品牌商户参与经营管理,1.建立强大的一卡通会员服务体系，发挥综合体优势。 2.建立商会经营组织，共同研究经营策略，与商业管理公司共同合作。,高级茶艺人才的培养,高级茶艺人才的培养是一件大事，我国很多企业家也非常喜欢茶艺，对他们进行茶艺培训是东方企业家的特色课程，应该列入今后总裁班的教学内容。企业家学习茶艺不仅有利于弘扬中国茶文化，而且有利于锻炼企业家的沉稳气质，以功夫茶为例，学习茶艺和练功是一样的，良好的艺术修养是成为大企业家的必备条件。,
