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1、1,慧通行鸿洲项目组-2009年7月,三亚时代海岸 招商策略报告,谨呈：鸿洲集团,2,项目梳理：,1,2,3,之前交付产品,项目工作成果,下一步工作计划,商业可行性研究 商业发展建议 商业核心价值 案例研究 商家对本项目的进驻意向 商业详规建议 商业价值评估,本项目历经2年的时间，现已进入一期商业的招商阶段。 到目前为止，所有的主力店、次主力店慧通行在经过2年的时间与多个商家洽谈，目前已缩小范围，进入与商家进行租赁条件的洽谈阶段,慧通行现就项目整体商业制定出项目的定位，案名、业态规划等 初步制定出一期商业招商初步时间安排及租赁条件，以供日后在执行方案中做出正确的方向。,3,1,2,3,4,第一
2、部分：三亚城市经济及商业分析,第二部分：项目定位 A:产品定位 B:商业整体业态规划 C:一期商业业态规划,第三部分：招商执行计划A、招商整体思路B: 租金价格策略C: 招商时间安排D: 招商推广策略,第四部分：经营策略,目录,4,第一部分：三亚城市经济及商业分析,5,资料来源：海南统计公报,生产总值,增长率,生产总值及增长率,2002年,41.99,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,57.86,68.34,102.34,47.88,122.32,144.31,11.0,11.5,14.6,13.1,14.7,22.1,16.8,2008年三亚受金融经济危
3、机的影响，经济发展速度有所放缓，但整体经济总量仍然保持快速提升。,6,三亚社会消费品零售总额占地区生产总值比重为25.3%，低于其它旅游城市，但消费品零售额增长率相对其他旅游城市增长较快，消费品市场逐年增长。,三亚与其他城市社会消费品零售总额占比对比亿元，2008年,地区生产总值,社会消费品零售总额,38.77,144.31,101.15,1560.27,1780.35,占比,26.8%,31.30%,26.8%,27%,25.3%,三亚市与其他城市社会消费品零售总额增长对比%2008年,三亚,丽江,厦门,威海,桂林,26.5%,16.7%,23.2%,15.7%,23.7%,资料来源：各城市
4、统计年鉴，统计公报,883.02,31.67,418.92,483.62,227.89,7,其中批发零售贸易业和餐饮业均保持了较高增长率，未来零售、餐饮市场有较大发展空间,三亚市批发零售贸易业增长情况 2004-2008，亿元,三亚市餐饮业增长情况 2004-2008，亿元,2004年,2005年,2006年,2010年,2011年,14.7,14.83,7.65,9.45,资料来源：海南市统计年鉴、三亚市统计年鉴,4.2,30,11.25,2007年,2008年,16.49,2004年,2005年,2006年,2010年,2011年,2007年,2008年,12.12,20.62,25.15
5、,17.23,21.5,26.8,8,三亚商业面临的机遇 1)城市发展机遇：1998年主城区常住人口12.5万人，20lO年主城区实际居住人口35万人，常住人口的不断增加，即给商业提出新的要求，也给商业带来新的机遇。 2）扩大开放的机遇：三亚定位于国际冰海旅游城市，将带动更多的境外商业、旅游人员进入，旅游人口的不断增加成为三亚商业扩大市场需求的重要推动力。 3）消费升级机遇：按照20%的复合的增长率，预计2011年三亚人均生产总值将突破5000美元，达到中等发达国家水平，中产阶层将大量出现，为商业提供更大的市场空间。,三亚商业面临的挑战 1）从规模与质量上看：三亚目前的主要商业网点多集中在传统
6、商业街道，商业面积已经超过20万，主城区人均商业面积已超过了1平方米，远高于省会海口和国内其他城市。 2）从创新能力上：三亚现有的商业网点中，经营结构品种单一，“千店一面”的现象普遍存在虽然如此，因为重复建设、盲目投资、网点布局不合理、业态结构不合理、功能雷同等原因，导致多个商业经营上存在问题。,三亚商业分析,9,第二部分：项目定位 A、产品定位 B、商业整体业态规划 C、一期商业业态规划,10,A:产品定位,11,滨海风情依托中国唯一拥有热带风情的城市，三亚的发源地水居巷，百年的渔港，美丽的鹿回头传说组成了项目鲜明的主题滨海风情购物区。 国际环拥数座五星级酒店，时尚的购物场所，对追求品位的消
7、费者的吸引力是巨大的，同时也能体现出整个购物中心的形象与档次。 体验在娱乐化方面通过各种诸如生态、高科技等手段，在建筑外观和内部景观等方面打造出视觉效果俱佳的心身愉悦的购物中心，将会提升本项目的市场竞争力；同时商业业态方面，提高娱乐化消费比例；,项目形象定位,缔造滨海商业巨作，规模成就王者气质,海南首个体验式国际滨海风情商业街区,12,项目主题定位：,本项目地处国际滨海旅游城市，拥有山海河城一世无双资源条件，要扩大吸引消费客群，必须以旅游结合商业作为项目的突破口；,本项目以“海”文化为主题,释义： 打破传统的商业概念：本商业着力营造全新的生活方式，在这里，购物、休闲、餐饮、旅游都成为一种生活的
8、体验和文化的感召，实现了商业主题与商业功能的整合： 营造独特的消费环境：在三亚人们的消费行为已不仅是为了购物而购物，而更注重在购物过程中得到一种压力的释放与一种愉快的心情，我们要强调的是创造一种契合目标消费心理的舒适的商业空间。 打破常规的消费行为：现代情景主题卖的是好感觉、好心情、由于情景主题更具有丰富的文化内涵，更具有情趣性和时代性，能够在更大范围内满足人们多元素需要，情景主题是现代化商业的人流保障，是兴旺的重要因素。,结合本项目的核心资源，历史、百年渔港，使本项目形成一个购物多元化、个性化、情感化的主题故事商业街；,13,三亚渔人码头,她就是,项目案名建议一：,三亚时代海岸天生丽质，拥有
9、山海鹿回头、繁华渔港、一公里的海岸线以及百年的历史这些不可再生的资源条件。 拥有这样的资源条件，她是，滨海渔港区旅游商业，本项目的建成必将成为海南的象征，成为与旧金山渔人码头同样的世界级的商业街区。,凭借那个美丽的传说，鹿回头成为了游客必去的地方。项目的开发就是要给客户讲述一个故事，一个和自身资源条件紧密结合的故事，让它成为大多数游客到这里的理由。,14,项目案名建议二：,鸿洲 - 南国天街-时尚新地标、购物新概念,南国-“国” 是指一个领域、一个区域，南国意指了本项目所处的地域，增加了项目的认知性、地域性、体现项目在南方的整体形象 天街-天上的市街，这里不仅是购物的天堂，而且是你休闲的好去处
10、，这里不仅风景优美，而且买卖兴隆，走进天街无论购物还是观景，都是十分惬意。,15,项目案名建议三：,时代海岸国际都会,时代海岸-“时代海岸”在海南已经有一定知名度以“时代海岸”作为项目案名的前缀，增加项目的认知度。 国际都会-表明本项目的商业地位，这里是品牌云集的地方，这里是满足城市精英的消费需求,项目案名建议四：,三亚-鸿洲假日广场,鸿洲-借用本项目已经有的公司品牌度，来增加项目在海南的认知度。 假日广场-项目所处的地区定位国际旅游城市，项目的案名与本项目定位形成交汇、互补，整体引申为独特的商业街区，充分显现本项目独有的风格,16,B:商业整体业态规划,17,城市商业一楼,根据大卖场的要求，
11、一楼3000平方米作为主力店的门面，部分作为特色店,靠近主力店，作为次主力店规划为数码港，商家需求面积在（3000）左右 拟招商家：国美、苏宁、顺电等,处于商业的末端，因此规划为商业目的性消费的业态，中间规划为美发沙龙、美甲等店，以提高商业价值。,18,靠近建港路住宅裙楼商业规划为社区配套：便利店、美容美发、药店面包店、银行、柯达、干洗店、书店、中介公司、烟茶酒、通讯服务等以满足社区需要 拟招商家：小白兔、心语面包、71便利店、柯达、工商银行、中国移动、欧莱雅美发、嘟嘟文具等,城市商业一楼、二楼及三楼规划为社区商业及书城等定向消费的业态,二楼规划为书店、音像店、生活家居馆等 三楼规划为健身会所
12、、纤体等,19,规划原则：这里是商业的主入口，靠近主力店及人气中心，因此因此规划为百货或者品牌店。,城市商业一、二、三楼规划为百货或者品牌店,方案一规划为百货 拟招商家：生生、广百。友谊,方案二规划为品牌店 一楼规划为海神号名店街 拟招商家： 星巴克、肯德基、麦当劳、illy咖啡、 H&M、G2000、ONIY服饰、欧时力、 V eromoda、屈臣氏、时间廊等品牌专卖店、 二楼规划为魅力时尚馆 拟招商家 淑女屋、ELLE SPORT 、ELLE SPORT、OTT、ILC、JESSICA、安莉芳、古今、声雨竹、 三楼规划为；活力运动馆 拟招商家： 七匹狼、三叶草、鳄鱼恤、ISO、LEVIS、
13、小魔鱼、天线宝宝、美居廊,20,主力店的位置设置在写字楼及住宅的下面，面积在2万平方米。一楼为3000平方米，二楼及三楼各1万平方米，一楼主力店部分临街商铺规划为品牌店及一些休闲餐饮 拟招商家名单：家乐福，华润万家、沃尔玛、大润发,城市商业二楼及三楼规划为大型主力店,21,1,2,4,旅游商业业态分布,休闲娱乐区,休闲购物区,休闲娱乐餐饮区,3,休闲购物餐饮区,22,1号区一楼及二楼,这里中间距离比较宽，可以作为游憩广场，营造商业气氛，也可以做休闲的地方，规划为咖啡厅、西餐等休闲餐饮及零售店的业态。 拟招商家：名典咖啡、雨花西餐厅、老树咖啡,靠近商业最里面，规划为影院及溜冰场作为人气中心，已达
14、到有效的引导人流。,23,2号区一楼及3号区一楼,一楼商铺价值相对较高，划成小铺出租可以提高租金，提高商业价值 因此规划为化妆品、服装、工艺品、皮具、鞋、钟表、眼镜、土特产、礼品、童装、海南特产、首饰、黎族服饰、东南亚进口工艺品、海南工艺品、海南珍珠、贝壳、特色店、精品店、旅游纪念品、海南干果、海南海鲜干货等等。,24,二楼对人流吸引力弱，规划为国际生活艺术馆如：工艺品、海南精品装饰、精品家居、游戏中心、小型美容院等 拟招商家：海南忧派、海南山久广美、海南柏佳艺术、海南黄花梨等,2号区二楼及3号区二楼,25,4号区,规划原则：酒店公寓裙楼商业充分利用海景资源，既可以使商铺价值最大化，又和酒吧街
15、休闲娱乐相互呼应，因此规划为休闲娱乐餐饮区。,26,C:商业一期业态规划,27,一期商业主要规划为餐饮、休闲娱乐业态 以3万平方米的商业计算： 餐饮为71%左右，休闲娱乐为为27%左右，其他小型店铺为2%,一期商业业态组合说明,28,餐饮休闲娱乐面积及比例,29,商业业态布置原则,1、靠近源点广场的商业目前是人流的末端，商业价值较低，因此规划为大型酒楼作为主力店，以起到引导人流的作用。2、二楼及三楼是商业价值最低的，因此规划为大型商家及娱乐业态布置在高楼层，减低商业的风险，使商业价值最大化。3、小店铺租金高，面积需求的小，因此布置在中间或者一层商业，实现商业价值最大化。4、品牌店布置在主入口及
16、一层昭示性好的位置，以提高整个商业的知名度及品牌度。,30,一楼商业业态规划,海鲜 酒楼 347平米,水果捞,海鲜 酒楼,咖啡103 平米,日本料理,民间特色餐饮950平米,KFC 350平米,快速 餐饮 438平米,休闲餐饮201平方米,哈根达斯,寿司店344平方米,必胜客 430平方米,烧烤316平方米,韩国料理 635平米,火锅店811平米,烧烤 360平米,海南菜461平米,一楼商业价值是最高的，因此规划为特色店及品牌店既可以提高商业价值，又可以提升商业品牌度。,31,二楼商业业态规划,海鲜酒楼 1177平方米,中式酒楼 1327平方米,海鲜酒楼 1792平方米,1183平方米,KTV 737平方米,牛扒 西餐,
