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1、梅墟地块可行性研究报告,本报告是严格保密的！,PART1: 地块坐落位置,水岸心境三期,水岸枫情,网新蓝庭,格兰春天,城南公馆,银亿上上城,蔚蓝水岸,锦绣东城二期,奥林80 二期,荣安和院,青林湾二期,荣安琴湾,盛世天城二期,城市花园,格兰春晨二期,缘园二期,蓝海,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,绕城高速,通途路,江南公路,轻轨6号,轻轨6号,本案,市政府,区域交通环境分析,目标地块情况,目标地块情况,宁波的现在、未来，都在这里！大江东时代到来！,江东区，宁波现代
2、服务业集聚区，现代化新中心城！ 宁波国家高新技术产业开发区是新时期宁波城市建设的重点，是长江三角洲地区重要的科技创新基地和高新技术产业基地。 东部新城区处于未来城市构架的几何中心，根据宁波城市总体规划，东部新城区将与以三江口为核心的老城区一起，形成“一城二心”的总体空间格局！ 东部新城拉近港口与城市的空间距离，促进港城联动，增强城市综合服务功能和港口的集聚和辐射能力。整合城市东部地区近十年发展的资源（科技园区、大学城、旅游度假区），中心地位无可替代！,优越的区域大背景,Central Living District 江东中心区：东至世纪大道，西北以甬江和奉化江航道中心线为界，南至江东区行政界线
3、、部分至铁路 重点规划：现代服务业集聚区，和谐宜居区，现代化新中心城区。 重点发展：“二轴、二心、三圈、三带“。“二轴”：即世纪大道和中山路百丈路商业轴；“二心”：即滨江商务中心和七里垫商业商务中心；“三圈”：即会展商务圈、物流商贸圈和休闲生活圈；“三带”：即滨江大道商务休闲带、兴宁路综合服务带、宁穿路娱乐商业带。 区域状况：区域整体结构已经初步形成。,CLD（中央生活区）江东区 宁波现代服务业集聚区，现代化新中心城。,Central Government District 东部新城：位于世纪大道以西，铁路北，通途路以南，东外环路以东； 重点规划：是宁波“十一五”期间宁波中提升战略的龙头区域
4、，宁波市新的行政中心和的中心城区； 完善配套：重点发展商务金融、贸易服务、会议展览、行政管理、文化等功能 ； 区域状况：中央游憩商业区、商业商务复合区、滨水休闲娱乐区等十二大重点区块建设正在全面推动。,CGD（中央政务区）东部新城 “中提升”战略龙头建设区域，是集行政、文化、商务、商业、居住、休闲娱乐于一体的宁波新政务区。,Central Industrial District 高新区：位于宁波城区东侧 ，东部新城以北 重点规划：宁波城市建设的重点区域，担负提升宁波、服务浙江、辐射东南沿海、参与国际竞争的重任。成交长江三角洲地区重要的科技创新基地和高新技术产业基地。 完善配套：区域在还将形成居
5、住、休闲、教育、体育、商业休闲等各种核心配套； 区域状况：多个功能区域正在全面推动。部分功能已经呈现,CID（中央产业区）高新区 集科研、居住、休闲、教育为一体的重要区域。,PART2: 整体市场状况,住宅用地供应依然稀缺，商业用地成为供地主力。,从各类用地的购置情况看，住宅用地15幅，供应土地面积占到26.67%，总占地面积达到了48.94万平米，可建设住宅79.27万平米，楼面价为2604元/。 商务办公用地：购置量较大，市场关注度低，多数地块以底价成交。08年共购置商务办公地块26幅，供应面积达到了89.77万平米，总建筑面积达到了133.42万平米。楼盘均价为1563元/。以“楼宇经济
6、”模式发展为设想政府行为，将主导宁波未来写字楼市场以政府背景企业开发为主，开发商为辅的发展趋势。 还有10幅住宅、商业混合的综合用地，占地44.79万平米，建筑面积92.7万平米，楼盘均价达到了2686元/。,土地市场,从区域购置量看，鄞州区仍然最大，高新区、东部新城为 新兴的土地热供地带，老三区供应非常稀缺。,2008宁波市分区域土地购置情况,江东区共购置1幅地块，土地面积3456平方米，总建筑面积4147平方米，购置土地面积只占市四区的万分之三，充分反映出市区内地块紧缺的现状。市中心土地资源稀缺，区域优势又无比优越，土地推出往往成为市场竞争的对象，价格每每攀升。 其中高新区有一定土地成交，
7、总建筑面积为40多万平方米。对当前市场影响较小。,土地市场,高新区07-08年来整体土地交易情况,梅墟新城南区SA-12-1地块,总部基地地块（共5幅）,甬江中游片区13#-C、8#地块,DM-8-B地块,目标地块,目标地块周边土地出让情况,高新区目前共有待开发用地550.39 亩，其中住宅项目用地约218.88亩。,2009年上半年，与本地块最近的高新区尚无住宅用地成交，同时与地块相对较近的东部新城也只有区区三块综合用地，共计177亩。可见目前这一区域住宅地块的稀缺，同时也可以折射出目前老三区的住宅出供应已经日益枯竭，用不了多久老三区将无地可拍。,高新区及周国09年上半年整体土地交易情况,2
8、008年12月2009年5月，宁波六区成交住宅 13361套，共成交面积1352098 平米，成交均价9150元/平米，成交总额：近124亿6个月的住宅销售额，回收金额使开发企业有能力完成几乎（甚至超过）2008年全年的土地交易量。 开发企业资金的短期快速大量的回收，使新项目的继续开发成为可能，一扫去年粮草短缺的窘境。,判断结论：资金压力得到缓解，市场持续开发得到保障，土地成交稳定，土地价格下行的可能性不大。,6月1日雅戈尔以楼面价8700元/平方米价格拿得了鄞州新城区联心-3C地块，创造了鄞州区新地王。6月5日在慈溪浙江祥生房地产开发有限公司分别以楼面地价每平方米8335元、8243元拍下浒
9、山江以西1#、2#地块，成为慈溪的地王。,重点成交案例,市四区销售分析,海曙区：住宅项目稀缺，区域购房者外流现象明显老城区，地段稀缺，近年住宅土地推量极少，其住宅供应量逐年下降，07年无任何住宅项目推出，08年新推一个住宅项目南都花城五期，售价不低，成交极为平淡,江东区：传统居住区内换房需求大，东部新城辐射力度大，高新区未来价格成长空间大传统居住区住宅供应稀缺，众多老社区兴建已久，换房需求量大。东部新城规划蓝图辐射力覆盖整个宁波市区。高新区是科技创新基地，楼宇经济逐步成长，该区域目前被认为近郊概念，主要吸引江东片的外扩购房需求，以及北仑、镇海等想进入宁波的相对高端的客群,鄞州区：宁波市四区住宅
10、项目的主角2008年鄞州中心区遭遇高房价、低成交量的尴尬局面，住宅需求量严重缩水，仅为07年的近三分之一。目前中心区的开发步伐已扩张至下应、鄞南等区域。城西板块属于目前宁波楼市为数不多的“价格洼地”之一，轨道交通1号线的动工开建能拉升城西板块的价值,江北区：老城区开发高端楼盘，北区属高性价比区域江北老城区目前所开发的楼盘均属于高端楼盘，房价普遍较高。江北北区包含了洪塘区块、慈城新城区及庄桥区块等远郊地段，这两年住宅项目开发进程较快，区域内多数属于小面积低总价房源。另外该片区为宁波经济适用房最为集中的片区,09年宁波住宅市场分析,08年,宁波市成交月末存量逐月提高,年末更是达到最高点21972套
11、,这也反映出宁波这段时间市场信心不足,购房都观望心明显. 09年1月以来,随着政策效应的显现,宁波月末可售面积开始回落,楼市成交情况开始出现好转，到5月份已经达到历史最高成交量,08年（年前）市场价格下调最明显的主要楼盘：,市场表现 09年开春以来，宁波市在各大利好的条件的扶持下一路高歌，成交回升明显，再5月份更是达到历史最高水平，同时，各楼盘存量也在急剧下降，这一主要原因促使众多楼盘开如明里暗里上调价格，最终引发宁波市房价上涨。,09年（年后）市场涨价格最明显的主要楼盘：,市场表现 08年9月份以万科金色水岸首先降价打开滞销局面，楼盘纷纷跟进展开促销战，新开楼盘谨慎理性定价入市，房价全面理性
12、回归。大幅优惠楼盘以及高性价比楼盘销售较好，刚性需求支撑市场。,市场表现 08年住宅市场房源的各个面积段的供求比都较差，市场供求主力分布在80-100、70以下，中大套型房源供求主力在110-150，230以上房源则以别墅为主。 供求结构下移，小户型、低总价房源销售相对较好，但库存也较大，竞争最为激烈。,供需结构下移，100平米以内小面积房源为主力供需面积段,成交户型分析,市场表现08年末开始，东部板块强势上行，区域影响力加强。以08年底新开项目江南一品、锦绣东城为代表，掀起了年末成交的高潮，拉动了市四区成交回归到4-5月份的成交量。,12月份成交占市四区的36.4%,09年1月份成交占市四区
13、的52.3%。,板块成交户型分析,供应格局预期,供应格局预期,2008年底宁波市四区在售住宅项目剩余存量约170万平方米，2009年已有住宅项目的后续推盘体量约有191万平方米，2009年宁波市各个片区预计新入市住宅项目的体量约有153万平方米，总合计：2009年宁波市四区供应总量预计有514万平方米。其中，泛鄞州中心区的供应量有234.56万平方米，占了整个市场份额的45，而2008年该区域仅销售了45.35万平方米，未来的市场竞争比较激烈。按照往年中心区的正常需求量来对比，08年大部分的需求受到了抑制。其次，海曙区2009年的存量和续推体量并不多，维科水岸心境三期和青林湾这两个大盘的入市，
14、那么该区域的供应量将达到71.39万平方米，占整个市场份额的13。 2009年城市东部（江东老城区、东部新城、高新区）的供应量为 65.74万平方米，占市场总量的12。 江北北区与鄞州城西片区在2009年的竞争激烈程度要比前几个区域稍显平淡，城西片区09年的总供应量在28.56万平方米，而08年的销售量有25.65万平方米，因此09年该区域在售的住宅项目假如突显高性价比优势，销售形势应该很好。江北北区2009年的总供应量有30.34万平方米，08年销售了26.48万平方米，该区域的形势与城西片区较为相似，只要房源在售价格接近消费者心理预期，并且加上北区的板块炒作，09年的销售形势还是向上发展的
15、。,对于09年可知项目推出的普通住宅产品供应量的估算,09年供应数据通过对可售未推项目、预推项目和已开工项目预计推盘量综合预估；通过市调、已知规划和地块90限制、可能的推盘节奏等综合预估各项目产品线的供应。,220,180,09年市场预判1 供求关系仍偏大，总体成交有望增长。预计09年新增供应较08年有所上涨持平，受政策刺激、新开项目理性价格入市等影响，需求有望进一步释放，成交有所回升。,09年开春，房地产成交量放大，开发商手中房源逐渐减少，上调价格已经成必然，09年下半年楼盘房价将会继续上涨。,成交量上涨，消费者已经走出观望状态，成交较好，在这个房地产看涨不看跌的情况下，楼市火爆已成趋势。,
16、新开项目价格定位理性和高额购房优惠成为市场成交主导力，以东部新城片区表现为主08年底东部新城片开盘项目以理性价格入市，销售相对较好。受08年底供应的影响，市场短期内竞争激烈，客群尚处于一定观望态势，但后续土地较少，长期依旧被看好。,主要市场结论：,PART3: 区域市场状况分析,目标地块情况,目标地块都在城市东部高新区，江南路两侧，那么对于市场的研判，一定要从东部说起,2007年高新区新增供应量为13.9万平方米， 2006年底存量为8.2万平方米，因此整个区域的总供应量为22.1万平方米。整年销售了19.8万平方米，销售率约为90。 2008年高新区新增供应量为30.5万平方米，2007年底存量为2.3万平方米，因此整个区域的总供应量为32.8万平方米。整年销售了20.3万平方米，销售率约为62。,高新区2008年5月份前的供求比还算正常，1、2月份过年3、4、5推案和销售也来的恰当，但是，直到6月份开始新增推案消失，成交量也直接走了下坡路线。08年房地产危机似乎对高新区的影响不是十分明显，高新区的土地还是较为充足的，楼盘也较多，但是6月份房地产出现动荡开始，似乎开发商们比购房者更来的小心翼翼，一直到08年底还没有新增推案出现。,
