房地产估价第3章_成本法

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1、第三章 成本法,学习指导重点掌握成本法的基本概念、原则以及应用过程，成本法在应用时主要评估参数(如标准重置单价、折旧计算、成本价值市场修正等)的注意事项。根据本章理论内容理解成本法应用的具体评估实例。,3.1 成本法概述,当根据市场交易习惯需要通过替代成本确定评估标的物的价值时，应该采用成本法。成本法又称为成本逼近法（cost approach）或者成本替代法（depreciated replacement cost approach）。采用成本法评估的房地产一般以自用为主，例如别墅住宅。对这些房地产的消费不是以收益为目的，而是为了满足房地产所有者的自身需求，例如居住在自己漂亮的住宅里所带来的

2、心理和生理上的成功和舒适感。 成本法主要应用于评估自己使用的别墅等类型房地产的事实，并不意味着成本法只是用来评估自己使用的非收益性房地产。事实上，很多自用的商业和工业房地产、正在使用的用于管理的房地产以及政府部门所使用的建筑设施都采用成本法来评估它们的价值。,3.1 成本法概述,3.1.1 工业和商业房地产 评估工业和商业房地产通常不能够采用成本法。只是在评估某些特例时，例如评估非常老的工商企业时才可以应用成本法。这些企业的生产方式或者厂房已经不符合今天的现代化生产条件和要求（例如过厚的建筑墙体），必须采用成本法才能够得到一个价值，然后对这个价值进行市场修正，即大幅度减价修正。对于新建的房地产

3、运用成本法进行评估可以帮助投资者“计算”他所投资开发的房地产的成本价值，当投资者可以在市场上租到合适的房地产时，这种成本计算才有意义。在这种情况下，成本法可以作为收益法的辅助方法而得到应用。,3.1 成本法概述,3.1.2 公共房地产 以当地通常可以实现的收益为基础，采用收益法评估公共房地产可以比采用成本法更加准确地得到该房地产的真实和内在价值。而且这不仅限于该房地产是公共性质的或者是被政府部门所占有的，就是在该房地产继续被公共部门所使用的情况下，使用收益法也是非常合适的。评估公共房地产时应用成本法，仅是为了得到待评估房地产的替代价值。公共部门因为某种原因（例如资产置换和盘活资产的需要）必须在

4、当地放弃该房地产时，就需要根据评估所得到的替代价值异地重建该房地产。,3.1 成本法概述,成本法的作用 成本法可以作为收益法的补充手段，对于新建的收益性房地产而言，更是具有辅助作用。如果采用成本法评估收益性房地产得到的正常成本超过了它的收益价值，投资者就很难会对这样的房地产作出较高评价。任何一个理智的投资者对这样的房地产的成本价值都会仔细研究和控制。 对于存在重大维修、现代化或者结构调整需要的收益性房地产，人们同样采用成本法进行评估。因为通过收益法评估这样的房地产，高昂的维修费用会抵消土地价值部分，因而应采用成本法辅助收益法评估该房地产的市场价值。 上述关于成本法的思考也体现在房地产的抵押贷款

5、价值评估中。为了确保贷款的安全性，在对房地产的抵押价值进行评估时必须同时采用收益法和成本法。,3.2 基本原则,3.2.1 概述 图,3.2 基本原则,3.2.1 概述 图,3.2 基本原则,3.2.2 土地价值 成本法中土地价值的评估通常采用基准地价系数修正方法。 对于没有建立基准地价或者基准地价体系不完善的地区，无法有效运用基准地价系数修正方法，那就只好从地价的成本构成出发来评估土地价值。 地价通常由六大项成本构成： (1)土地取得成本； (2)开发成本； (3)管理费用； (4)投资利息； (5)销售税费； (6)开发利润。,(2)-(6)项又可统称为总的土地开发成本,3.2 基本原则,

6、3.2.3 建筑物成本价值 建筑物成本价值的内涵 建筑物的成本价值是建筑物的建设过程中所投入的成本形成的价值。,直接成本：开发建设建筑物的直接投入，包括建筑物建设、安装和装修所发生的成本 间接成本：建筑物建设直接成本外的其他一切必要支出成本，包括工程建造期间接费用、其他费用和税金、投资利息和开发利润,3.2 基本原则,3.2.3 建筑物成本价值 标准建筑成本单价 标准建筑成本单价是成本法的评估起点，是成本法的基础。 标准建筑成本单价一般应该由专业的成本测算机构进行详细测算，建立针对不同建筑类型、建筑结构和地区的标准建筑物成本单价索引表，并配备相应的换算参数。,标准重建单价标准重置单价,3.2

7、基本原则,3.2.3 建筑物成本价值 建筑物使用年限折旧 通过查表计算得到建筑物的全新的重置成本后，需要对建筑物因时间经过而产生的价值减损作相应的扣除，扣除的价值量在估价上称为折旧。,物理折旧 功能折旧 经济折旧,3.2 基本原则,3.2.3 建筑物成本价值 建筑缺陷和损坏引起的价值减损 建筑缺陷和损坏所引起的价值减损属于建筑物使用年限折旧里面的物理折旧部分。如果这个价值减损没有通过建筑物年限折旧予以考虑，那么就必须单独进行测算和扣除。 由于建筑缺陷和损坏引起的价值贬值可以通过如下方式予以考虑： (1)测算因减少造价所引起的建筑缺陷的价值减损； (2)测算剩余使用年限的减少所引起的价值减损；

8、(3)测算因缺少或者减少建筑部件所引起的价值减损； (4)通过扣除消除损坏的费用的方式测算价值减损。,3.2 基本原则,3.2.3 建筑物成本价值 其他价值影响因素对建筑物成本价值有影响的其他因素可以通过加减数额或其他适当的方式给予考虑。例如，良好的建筑维护带来的价值增值和建筑实际用途与规划设计用途之间的偏差可能带来的价值影响。,3.2 基本原则,3.2.4 外部设施和特殊设备成本价值 外部设施是对主体建筑物的一种补充和完善，例如超级市场通常需要较大的停车场和放置购物车的场地，这些设施的价值如果没有被包含在建筑物的标准重置价格里面，就需要单独予以估算。特殊设备是保证主体建筑物正常使用和运转的一

9、些设备，其价值估算也类似上面的做法。 外部设施和特殊设备的成本价值估算一般需要估价师依据其估价经验进行，通常按照主体建筑物价值的一定比例进行测算，具体比例因建筑物类型的不同而不同，没有明确的规定。,3.2 基本原则,3.2.5 其他设施成本价值如果土地价值里不包括其他设施的价值，如自然园林绿化场地、人工栽种绿化场地和公园等的价值，那就只能单独对其进行评估。如果有必要，其他设施的价值可以凭借经验，从一般的成本价值里评估出来，比如树林的价值可以根据采伐林木的价格进行倒算推导。,3.2 基本原则,3.2.6 成本价值上述几部分成本价值测算并加总后，就得到了全部建筑物和土地的成本价值之和，即待评估房地

10、产的成本价值，也称为积算价格，意思是经过若干部分成本累计计算得到的。 得到待评估房地产的成本价值之后，离完成成本法的评估工作仅有一步之遥。而从成本价值到最终评估结果市场价值还需要进行市场调节，并应该参考其他估价方法的结果。,3.2 基本原则,3.2.7 市场价值 从成本法的理论依据和评估流程中不难发现，成本法在有些情况下不能很好地顾及房地产在市场上的表现和所处的独特环境。 从成本价值到市场价值的推算需要借鉴其他评估方法的结果，同时也应该考虑必要的市场调节。,3.3 成本法举例,【例31】为了遗产继承的目的，需要评估一幢单家庭住房的房地产价值。该幢单家庭住房位于一个大城市的非常好的居民区。评估基

11、准日是2008年4月1日。该幢单家庭住房于2003年建设完工，拥有完全地下室、一层、二层和阁楼，总居住面积为196m2。地下室有双车位车库。特殊建筑部分是入口处的大面积遮盖和屋顶阳台。整幢建筑物状态完好，位置略图,3.3 成本法举例,该建筑物位于规划纯粹的居住区，建筑容积率为0.6，土地面积为462m2；该地区基准地价为2 720元/m2，标准宗地的面积为600m2（建筑容积率为0.4）。查当地基准地价修正系数表得到，建筑容积率为0.4时的换算系数为0.66，建筑容积率为0.6时的换算系数为0.78。 其他数据如下： 建筑容积 976m3 重置单价 2 320元/m3 特殊建筑部分造价 200 000元 采取直线折旧模型计算，假设建筑物的耐用寿命为70年 市场调节率 -10%,关键术语,成本法 标准重置单价 建筑物年限折旧 建筑缺陷 建筑损坏 建筑物成本价值 市场调节,复习思考题,什么是成本法？ 成本法的主要评估流程是什么？ 房地产建筑物的成本价值由哪几部分组成？ 什么是建筑物的标准建筑成本单价？它分为几类？ 如何理解标准重置单价？ 成本法有哪些缺陷？如何去完善成本法？ 为什么说成本法中的市场调节是必要的？,Thank You !,