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1、建筑企业如何组织实施PPP,实务篇,目 录,如何寻找项目,如何分析项目,如何跟进项目,一,二,三,如何实施项目,四,我们投什么 我们投哪里 项目信息来源,中建基础设施投融资项目的主要投资范围 市政基础设施和公用设施：包括市政道路、地下综合管廊、海绵 城市、桥梁、隧道、会展中心、公共交通、停车场（楼）、园林绿化，以及科技、教育、文化、旅游、卫生、体育、社会福利等社会事业项目； 公共交通：包括铁路、公路、港口码头、民用机场、通用航空设施、城市轨道交通等； 新型城镇化：棚户区改造、安置房、廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、园区和工业区综合开发、城市综合体等； 生态环保和水利水电：包括流域和湖泊治
2、理与修复、环境治理与 修复、自然灾害防治、土地整治、矿山地质环境恢复治理、农田 水利、跨流域调水、水资源综合利用、水土保持、水电站建设等。,我们投什么,我们投哪里,按照“1+X+Y”的点面结合原则确定基础设施投资业务布局区域，即原则上每个工程局分别确定1个核心布局区域、X个延伸布局区域和Y个点状布局城市。 工程局总部所在省市为其核心布局区域，不再确定为其他工程局的延伸布局区域（京津冀和广东除外）和点状布局城市（福州、厦门和广州、深圳除外）。 专业公司（如中建发展、中建地下空间、中建交通、中建铁路、中建筑港等）开展专业领域内的基础设施投资业务不限制区域范围，但原则上不得开展非专业领域内的基础设施
3、投资业务。 在其他工程局核心布局区域内开展下列基础设施投资业务时，须与核心布局工程局合作。核心布局工程局无合作意愿的，股份公司不予立项。,股份区域化布局方案,我们投哪里,根据股份公司最新相关投资管理制度，我局基础设施投资区域具体如下： 核心布局区域：天津 延伸布局区域：吉林省、四川省、重庆市、海南省 点状布局区域：西安市、兰州市、呼和浩特市、福州市 其它区域的基础设施投资项目需要和其它工程局联合投资； 房建类项目核心区域与基础设施一致，在工程局核心布局区域外，其他单位可单独开展各类房建工程投资业务。,我局投资区域,1、合作机构提供 战略合作单位、施工合作单位、设计单位、服务机构、金融机构等 2
4、、自主市场拓展 经常性拜访政府各部门、各政府平台公司 获得政府PPP项目信息库 经常性浏览公共资源交易中心网、招标网等网络 关注发改局、财政局等政府部门信息平台 项目中间人介绍，直接关系为主 3、系统内合作 股份基础设施部、兄弟工程局、股份其他单位、局内其他二级单位,项目信息来源,合纵连横，业务链、产业链、价值链全面整合,掌握投资底线 判断项目进展 了解盈利模式 什么是好项目,投资规模：项目总投资一般要求在10亿以上，可以多个项目进行捆绑； 建安费占比：一般要求不低于总投资的70%； 商务条件：基础设施项目施工毛利率要求15%以上，房建项目施工毛利率12%以上；按进度付款，月付比例不低于85%
5、； 财务指标：非经营性项目年投资各方内部收益率不低于 12%，准经营性和经营性项目年投资各方内部收益率不低于10%且项目公司自有资金财务内部收益率不低于 6%；房建工程PPP 项目年投资各方内部收益率不低于 12%。 ； 静态投资回收期：5年以内（结构化融资前提下）； 地方财政要求：核心布局区域一般公共预算收入不低于40亿元；延伸布局区域一般公共预算收入不低于60亿元； 其他要求：我局不对政府方或金融机构提供担保、增信措施,掌握投资底线,股份公司投资底线要求,判断项目进展,掌握项目切入时机,了解盈利模式,盈利来源,了解盈利模式,1、投资收益,非经营项目：如深汕项目,准经营项目：如六盘水管廊项目
6、,经营性项目：如高速公路BOT项目,我局投资额按年收取固定回报， 投资回报率5%-8%之间， 投资回收期一般长达10年。,按股份比例获取投资回报， 一般前期亏损、后期盈利， 投资回收期20年左右。,项目公司年收入固定， 我局投资额按股份比例分红， 投资回收期一般长达15年。,投资收益一般较低，需要从施工收益中提取一定比例弥补投资收益的不足,了解盈利模式,1、投资收益,如何提高投资收益？,1、提高资金杠杆：开展资本金结构化融资，积极引进产业基金、信托等资金，降低自有资金比例，提高资金使用效率。,2、降低融资成本：建立多种融资渠道，创新融资方式，降低建设期融资成本。申请国家低成本专项基金,统筹策划
7、、配合开展、达到最优组合,3、加强项目经营管理： 增收节支。,了解盈利模式,2、施工收益,通过工程施工，获取施工收益,施工收益是PPP项目的主要利润来源,原则上，施工收益须覆盖我局实际出资额,了解盈利模式,2、施工收益,投资为何提升了施工收益？,两招并一招，降低营销成本 社会投资方与总承包方一次招标确定； 企业内部自行择优选择施工方。,两扩大施工范围，保证施工体量 大宗设备和专业分包统一由总承包方负责，无甲指分包 专业分包和采购利润不外流。,显著改善工程付款条件 一般可争取工程预付款 月付比例不低于85% 基本上消除拖欠应收款的现象 。,定额下浮比例降低 取费标准大幅优于普通施工招标项目 一般
8、定额下浮不超过10%,采用EPC模式，进一步提高盈利空间 把控施工图优化环节，提高盈利操作空间 可分享部分设计利润,自主制定施工计划，成本管控更加有效 在总工期一定的情况下，可根据人员、材料、机械等资源配置情况合理制定工期，避免重复或闲置，降低施工成本,了解盈利模式,3、运营收益,PPP项目的运营是一项可以进行探讨的业务模式，可以产生稳定的现金流； PPP项目，运营期短则8年，长则30年，经营范围包括物业管理、资产养护、资产租赁、广告运营等； 可选择市场前景广阔的项目建立运营公司和团队通过资产运营获取收益； 另外也可采用资产证券化等方式或提前收回投资。,什么是好项目,通过上述分析，我们知道什么
9、是好的项目： 政府一般公共预算尽可能高 投资规模大，20亿以上； 建安比例高； 我方股权比例尽可能低； 资本金回报尽可能高； 降造尽可能小； 经营期限尽可能短； 列入省级及以上PPP项目库。 没有十全十美的项目，只能在以上条件下综合平衡。,如何与政府洽谈 如何报批项目,如何与政府洽谈,1、了解项目工程概况：项目类型、建设内容、总投资额、投资构成等,2、了解项目交易结构：回报机制、股权比例、管理架构、采购方式等,3、了解项目商务条件：合作期限、定额下浮率、投资回报率、资质要求等,4、了解进展及推进计划：立项、可研等审批情况、PPP两评一案、招标计划等,5、介绍自身优势和条件，表达投资意愿，积极建
10、立关系，引导各种条件有利于我方,6、确保先中标，中标后再进行合约谈判，改变一些不利条件？,如何与政府洽谈,（一）XX市发改委完成项目立项、可研报告的审批，以及环保局、国土局等行政主管机构完成项目环评、用地审批等政府内部审批工作；（二）项目归属本级政府出具政府决议，明确该项目以PPP模式实施，并指定有权部门为项目实施机构和平台公司；（三）项目归属本级财政局尽快进行项目的物有所值评价、财政承受能力论证和PPP实施方案的编制和专家评审工作，按程序将项目列入XX省财政厅PPP项目信息库管理；（四）项目归属本级政府将项目的政府付费列入中长期财政预算，并上报人大批准议案；同时平台公司对项目提供增信、担保等
11、措施，保证社会资本方和金融机构对项目支付保障的基本要求。（五）尽快启动项目社会资本方的招投标的前期工作，考虑项目成功关键为社会资本方的财务资金实力和运营期经营管理效率，为使发挥PPP项目的最大效应，建议设置社会资本方资质中注册资本金、总资产、净资产、银行存款等财务指标门槛，并采取联合体方式进行资格预审，来保证有资金实力、建设能力和运营管理能力的社会资本方入围参与投标。,如何报批项目,过五关、斩六将（至少两个月） 立项阶段：投资公司 局投资部 局主管领导和主要领导立项批复 主管副总裁审批 股份投资部 实施阶段：投资公司 局投资部 局总办会 局董事会实施批复 股份董常会 股份投委会 股份投资部,实施流程 管理架构,实施流程,项目中标后，正式进入实施阶段： 1、协议谈判PPP协议、合资协议、公司章程深汕项目：2015年9月中标，2016年6月签订协议六盘水项目：2015年9月中标，2016年12月签订协议 2、PPP公司组建委派董事、监事公司注册召开董事会，选举董事长，任命管理人员审议公司管理制度签订特许经营协议,实施流程,3、工程建设签订施工总承包协议组建施工团队工程实施 4、运营和移交竣工验收工程运营项目移交项目退出,管理职能,谢谢观看，请批评指正！,
