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1、1,xxxx地块投资分析报告,2010年观音山写字楼地块投资发展研究报告,2,第一章：宏观分析,第二章：写字楼市场,第三章：地块分析,第四章：项目定位,第五章：投资分析,地块规划出让条件 区域规划与建设 地块环境分析 地块SWOT分析,写字楼市场板块分析 写字楼土地市场分析 写字楼销售市场分析 写字楼租赁市场分析,开发销售计划 成本估算 起拍价效益分析 投标报价分析 投标竞争分析 风险分析,汇报内容框架,客群定位 形象定位 产品定位 价格定位,宏观经济分析 厦门经济环境 宏观政策分析 厦门政策环境,3,1 宏观经济环境分析2 厦门经济环境分析3 宏观政策环境分析4 厦门政策环境分析,第一章：宏
2、观环境分析,4,全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现,宏观经济,启示：今年第二季度全国GDP增长率为10.3%；比第一季度下降1.6%；改变了联系四季度增速上升的发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现；因此，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。,5,货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在,上半年新增货币供应量为4.84万亿元，超过2009年的一半，达到全年货币供应预估值（7.5万亿）的65%。因此，下半年货币供应量可能逐步下降； 广义货币与狭义货币余额呈现逐月增长趋势；适度宽松货币政策得以体现，流动性过剩依然存在。 在流
3、动性过剩和通胀预期作用下，房地产宏观调控可能再次面临失效。,宏观经济,6,宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落,宏观经济,CPI和PPI从2010年1月开始一直保持增长趋势，6月CPI、PPI增长率双双回落；7月CPI再度上升，达到一年来的最高点；PPI回落明显； PMI连续4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，创下了17个月的新低，房地产调控、信贷控制效果已得到体现； CPI、PPI、PMI数据反映上半年全国经济发展总体较好，房地产调控已对整体经济产生影响。,7,厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理,厦门GDP近年保持了约1
4、6%的增长速度；受金融危机的影响，2009年增速为为历史新低；,2009年，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，第二产业增加值785.9亿元，增长3.5%，第三产业增加值816.2亿元，增长14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4.0个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,厦门经济,8,城市居民人均可支配收入和消费性支
5、出持续增长，城市居民生活富裕购买能力强,厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增长，2009年已达到26131元。比08年增长9.1；厦门城市居民2009年人均消费性支出17990元同比上年增长5.1%；2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系数为39.8%，处于富裕阶段。,厦门经济,9,厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市,厦门的经济总量相对较小，但人均GDP远远领先与福建省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市； 厦门财政收入远超福建省其他地市，城市基础设施建设速度、力度明显，新区开发的进程较快；,厦门经济,10,1-7月固定资产与房地产开发投资高速增长，房地
6、产开发投资占固定资产投资42.33%,1-7月固定资产投资514.59亿元，比去年同期增长38.3% ； 房地产开发完成投资217.58亿元，增长130.4% ； 进入下半年以来房地产新开工项目较多，房地产开发投资将保持快速增长； 房地产开发投资比重过大。1-7月房地产投资占全社会投资的比重为42.33%。,厦门经济,11,2010年1-7月份厦门经济快速恢复增长,1-7月主要经济指标,数据来源：厦门市统计局,工业继续成为全市经济增长的火车头 批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力 政府财政支出与居民消费支出均有较快增长 外贸出口实现恢复性较快增长 金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增
7、长,厦门经济发展主要特点,厦门经济,12,中央会议定调下半年经济工作,加快推进财税金融房地产社会保障等改革 ； 以“七要继续”促进经济平稳较快发展 ； 下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调 ； 增强回升向好势头 提高增长质量效益；,宏观政策,会议解读：央行于7月30日召开支行长会议，要求落实好适度宽松的货币政策；保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性 。因此，下半年房地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标。,会议核心内容：,13,厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展的意见,“意见”核心内容 增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ； 取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部
8、房源， “一房一价”和明码标价制度。销售价格调整10以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。 住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；,厦门政策,政策解读： 2010年3月厦门房价与2007年底接近，而全国主要城市房价上升2378%；因此，厦门并非房价上涨过快城市； 厦门地方政策没有停止第三套房贷款； 厦门地方政策未限制外地户籍购房；,14,近阶段厦门市获得的政策性支持,城市发展,特区扩大到全市,2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。,中央支持特区发展,2010年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥
9、作用 。,体制创新试点,中国服务外包示范城市 跨境贸易结算试点城市 “三网融合”试点城市 国家创新型试点城市 国家知识产权工作示范城市,15,城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设,岛外新城建设,岛内优化提升,四大新城：集美新城、海沧新城、翔安南部新城 、同安滨海新城 建设面积：240平方公里 建设目标：一流现代化国际性滨海新城,旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动 ； 综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾等东部商务区建设全面推进；,2009年8月厦门市委提出，要加快推进岛内外一体化建设，提升岛内、拓展岛外、一体发展。 2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求 “规划一体
10、化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化” 。,城市发展,16,宏观环境总结,宏观经济快速回升，受房地产宏观调控影响，增长速度下降；,厦门经济发展速度全面恢复，经济结构趋向合理；,房地产调控政策处于短期内难以放松，但持续性受市场质疑；,厦门地方政策总体比较温和；,“特区扩大”、“岛内外一体化”等将进一步推动城市发展；,17,1 写字楼市场板块分析2 写字楼土地市场分析3 写字楼销售市场分析4 写字楼租赁市场分析,第二章：写字楼市场分析,18,厦门岛商务区分布与分类,鹭江道-思北 商务中心,湖滨南商务区,滨北商务区,莲坂商务区,观音山-软件 园商务区,五缘湾-湖里高新园商务区,湖里商务区,江头
11、商务区,传统商务区 传统商务区是厦门最成熟商务区，高端写字楼集中；汇集了众多的厦门知名企业跨国企业办事处，周边商业发达，政务集中，交通便利。 中部商务区 中部商务区是市场化形成的商务区，以中档写字楼为主，入住企业大多为中小型企业；周边商业发达，人流量众多，交通便利。 新建商务区 新建商务区以政府为导向，集中开发建设的全新商务区；以高标准建设，进驻企业主要包括大型企业总部、高新技术型企业、软件产业等。,写字楼板块分析,19,各大板块商务区特点分析,传统商务区,公共交通发达，商务氛围浓厚，是厦门高级写字楼的集中区。该区域甲级写字楼较多如银行中心、国际银行大厦、第一广场等， 租金水平为90-150元
12、/月。主要客户为金融机构、机关单位、大型企业、外企驻厦办事机构等，企业规模大、实力强。,中部商务区,该区域办公环境较差且区域辐射能力有限。主要客户为物流及外贸企业，但客户流动性大。 地处厦门核心区，城市环境成型，商务配套好。 该区域写字楼数量众多，但写字楼档次差异较大， 租金水平集中在40-60元/月。,新建商务区,地处厦门环岛路沿线，景观优势明显；商业氛围较差，周边配套有待完善。 该区域写字楼数量较多，整体品质较高，租金集中在30-70元/月。 观音山是以总部类企业为主、五缘湾以建安、商贸、企业结算中心及其他现代服务业为主；软件园二期以电子信息、软件设计为主。,写字楼板块分析,20,观音山商
13、务运营中心已出让地块列表,写字楼土地市场,海景地块出让楼面价为4700-5900元/,其它地块出让楼面地价为2000元/左右； 观音山办公用地的地价总体相对稳定；,21,厦门近年来其它片区主要写字楼用地出让列表,写字楼土地市场,22,写字楼土地市场分析,写字楼土地市场,厦门写字楼用地从2007年开始批量出让，09年达到高峰；,1,写字楼用地成片区规划，塑造不同的商务集中区；,2,新建商务集中区由政府带动，规模化建设，让利销售模式普遍；,3,新建商务区主要包括观音山、软件园二期、五缘湾运营中等；,4,观音山商务区写字楼土地出让楼面价海景地块约为5000元/；,5,观音山商务区写字楼土地出让楼面价
14、非海景地块约为2000元/；,6,23,写字楼供销分析,写字楼销售市场,2005年以前厦门写字楼市场长期保持销售量大于供应量；是写字楼开发的低潮期，市场处于消化存量过程。 2007年写字楼供应量大幅度提高，达到45万平米的历史最高值；当年市场销售量仅为17万平米，供销严重失衡。 2008年、2009年市场供应量都大于销售量，写字楼市场依然比较低迷。 今年上半年写字楼供应量约10万平米，销售量为17.7万平米，供销比为0.56. 写字楼销售均价波动比较大，岛内市场化开发写字楼售价为14000-18000元/，成熟区海景写字楼售价超过2万元/ 。,24,写字楼供应量较大，供应渠道广,政府大力扶持写
15、字楼开发建设，供应量激增； 写字楼供应集中于观音山片区、五缘湾运营中心、湖里高新技术园、杏林湾运营中心等； 商业化开发写字楼以大型集团企业自建为主，市场化销售较少； 部分写字楼项目开发转向住宅使用功能；,写字楼销售市场,25,各区域写字楼租金水平与进驻企业类型,写字楼租赁市场,26,高档、低档写字楼出租率较高，中档出租率较低,写字楼租赁市场,厦门市传统商务区写字楼租赁市场呈现供不应求局面，中心区的银行中心、国际银行中心等高端写字楼出租率基本达到100%， 大多数写字楼出租率为95以上。中档价位写字楼出租率比较低，约为70-90%； 东部新建写字楼已经吸引了大量新型企业，观音山、软件园二期已基本
16、达到满租。,27,市场总结,写字楼市场总结,东部商务区强劲崛起，商务区由集中于中心城区向全岛覆盖；,政府强力扶持写字楼项目开发，推动多个商务区开发建设；,扶持性写字楼占据一定市场份额，市场化写字楼向多元化发展；,东部新建商务区使用率不断提高，出租率已达较高水平；,商务区向东部转移、向全岛覆盖、向岛外渗透是市场趋势；,28,1 地块规划出让条件2 区域规划与建设3 地块环境分析4 地块SWOT分析,第三章：地块分析,29,地块区位与规划定位,营运中心简介观音山国际商务运营区规划总用地面积138.23公顷，是厦门迄今为止在建的规模最大、档次最高的商务营运中心区，是海峡西岸真正意义上的CBD。 五大标志建筑为邻厦门国际会展中心、国际会议中心、国际五星级酒店、国际网球中心、国际游艇俱乐部五个标志性建筑为邻，与厦门软件园二期连接成片，形成和谐而完整的商务群整体。 规划定位集商务、展博、行政服务、金融服务、信息服务、商业、旅游休闲以及生活服务为一体。,
