房地产企业所得税政策解析

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1、房地产企业 所得税政策解析及汇算清缴,高 建 华T电话：18653606822,前 言,一、税务中介机构的定位 服务科学发展，共建和谐税收 二、业务的开展：高中低结合；咨询业务 三、房地产业务：问题多，服务空间大；,税务中介,税务局,企业,3,,国家税务总局关于全面加强税务行政复议工作的意见 (国税发200728号)： 、调解是化解矛盾的有效手段。各级复议机关要增强运用调解手段解决行政争议的意识，将调解贯穿于行政复议的全过程。 、坚持原则性与灵活性相统一，依法进行调解。对于存在合理性问题、混合过错问题或者社会影响重大的案件，不能简单地撤销或者维持，要注重运用和解、调解的方式加以处理。复议机关要

2、积极为当事人自行和解创造条件。,服务科学发展，共建和谐税收,税务行政复议规则总局令第21号 ：自2010年4月1日起施行。 在行政复议机关作出行政复议决定以前可以达成和解，行政复议机关也可以调解。行政复议调解书经双方当事人签字，即具有法律效力。,关于进一步规范向司法机关移送涉税案件工作的通知 (鲁地税函2006121号) 对所移送的案件，必须以法律为准绳，以事实为根据，遵循合法、公正、及时、有效的原则，做到事实清楚、证据确凿，符合法定程序、适用法律正确，拟处理意见适当，严格按照相关规定规范执法行为。未经本级局重大案件审理委员会审理、市级局审查和省局审核的案件，一律不得移送。 凡未按上述要求执行

3、、发生错案、败诉案件的，按照有关规定追究责任。,关于印发山东省地方税务局预防化解 税务行政争议实施办法的通知 鲁地税发200956号： 第五条县级以上地方税务机关应当成立税务行政争议调处办公室。政策法规工作机构负责调处办公室的日常工作。第七条 地方税务机关在做出具体行政行为时，应当充分听取行政管理相对人陈述申辩。对行政管理相对人合法、合理的意见应当采纳。第八条 在做出具体行政行为前，上级地方税务机关通过各种途径了解到税务行政管理相对人对税收执法有争议，经过调查核实，认为该执法行为存在违法或不当的，应督促下级地方税务机关做出正确的具体行政行为。,例如：不合法的票据问题 税务总局关于进一步加强普通

4、发票管理工作的通知国税发200880号规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。 进一步加强税收征管若干具体措施的通知（国税发2009114号）：第六条：加强企业所得税税前扣除项目管理。未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除 关于开展打击制售假发票和非法代开发票专项整治行动有关问题的通知(国税发200840号) ： 第三条：对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。,财税2006186号规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从

5、合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 财税（2008）152号规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 青地税函2009128号、桂地税字2009117号 、西地税发2009248号 等,9,,业务的开展,高中低结合； 咨询业务。例如日照：某所汇缴报告中折旧的调整；某集团热电厂热气供应给关联企业的销售价格低于对外的两家。例如：青岛，上年度亏损调整问题 谈判规范，切中要害。例如，某公司项目部所得

6、税缴纳管辖问题 有的放矢，点到为止。例如：湖投 讲究效率，兼顾公平。借鉴：装修,10,,房地产业务,问题多，主要是发票问题 涉税业务复杂，服务空间大 税收征管不到位，水平低，制约了业务开展,培 训 内 容,一、开发业务流程 二、涉税会计核算（计税成本核算） 三、收入的税务处理 四、成本费用扣除的税务处理 五、特定事项的税务处理,一、房地产开发业务流程,取得土地开发权,招标,拍卖,挂牌,国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为,国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞

7、价，根据出价结果确定土地使用者的行为,国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,预售许可证,竣工备案,土地使用权证,房地产开发相关手续办理流程简图,立项,房地产企业开发业务流程,立项审批,由公司向建委提出立项申请，建委与发改委会签审批文件，公司凭立项文件，向发改委申请投资计划,立项批复,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,规划审批,由规划管理、土地管理、财政

8、部门负责，通常包括办理“两证一书”即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”（确定用地范围，审核红线图）,（1）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证 （2）国有土地使用出让合同以及相关补充合同 （3）国有土地使用证 （4）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据 ),施工审批,房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责,（1）建委颁发的施工许可证 （2）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出,销售审批,依据商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法,（1）房屋管理局颁发的

9、商品房销售（预售）许可证 （2）预售合同、销售合同，作为衡量销售收入的依据。 （3）建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日） （4）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表,产权审批,房屋所有权证，了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据,商品房交付使用后，由业主（开发商代理）向房管局报送购买房产的资料，交纳契税，办理房产证,房地产开发流程图（详细）,项目前期工作,成立项目公司,招标/拍卖取得土地使用权，签订土地使用 权转让合同，交纳土地出让金，取得土地 使用证,项目选址及取得 选址意见书,办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证,物业接管,施工单位招标，申请施

10、工许可证,项目建设，包括现场管理,房产预售,项目验收竣工,市政配套施工,环保验收,绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等 部门验收,消防验收,人防验收,与购房者办理验收、移交,消防验收,工程质量监督验收,建筑面积测绘,竣工档案验收,规划验收,申请交付使用许可证,办理竣工验收备案,配套设施验收,取得房屋所有权证,可行性研究、做出决策,契税、土地使用税、 延期土地返还款做收入,需审核的资料： 1.建委的立项批复 2.土地开发协议或拆迁协议、拆迁许可证 3.建设项目选址意见书 4.建设用地规划许可证 5.建设工程规划许可证 6.土地使用出让合同以及市政配套费协议书、国有土地使用证 7.施工许可证 8.商

11、品房销售许可证 9.施工承包合同、监理合同、勘察设计合同 10.房地产开发项目手册 11.建设工程竣工验收报告（含建筑工程竣工验收意见书） 12.建设工程竣工验收备案表 13.入住通知单、购房者签署的房屋验收合格书 14.工程投资概算、预算报告 15.工程监理报告、工程进度资料及工程竣工决（结）算报告 16.商品房面积实测技术报告书 17.商品房销售合同或预销售合同 18.土地出让合同及市政配套费协议书 19.合作建房者需提供合作建房政府批文，合作建房合同、协议等,二、涉税会计核算（计税成本的核算）,（一）获取土地 开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权的手续

12、。 房地产开发用地的取得方式有三种：一是通过国家出让、划拨方式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）；三是通过与当前的土地的使用者合作等方式（即通过土地三级市场取得）。 通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的证件是建设用地批准书，没有使用期限的限制。,1.用于土地开发的土地使用权 借：开发成本土地开发贷：银行存款、应付账款等 2、用于自建自用房屋的 借：开发成本土地开发贷：银行存款、应付账款等 3、用于商品房开发的 借：开发成本房屋开发（XX项目）-土地 征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付账款等,土地征用及拆迁补偿费

13、： 主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 涉税：契税、耕地占用税、土地使用税 、印花税 成本：契税、耕地占用税 费用：土地使用税 、印花税,（二）开发建设 1. 成本对象的确定 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 计税成本是指企业在开发、建造开发

14、产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 与土地增值税清算项目的协调,计税成本对象的确定原则 （1）可否销售原则 （2）分类归集原则 （3）功能区分原则 （4）定价差异原则 （5）成本差异原则 （6）权益区分原则,2.计税成本的合法性 31号第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 （1）不合法票据不予列支 总局公告201134号 ： 关于企业提供有效凭证时间问题 企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，

15、企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。,（2）发票开具要求 发票办法第22条： 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。 任何单位和个人不得有下列虚开发票行为： （一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； （二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； （三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。细则第二十八条 单位和个人在开具发票时，必须做到按照号码顺序填开，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次打印，内容完全一致，并在发票联和抵扣联加盖发票专用章。,（3）

16、发票作为检查重点 “查税必查票“稽便函201111号 国家税务总局关于认真做好2011年打击发票违法犯罪活动工作的通知 关于重点企业发票使用情况检查工作相关问题的补充通知(稽便函【2011】31号),（4）哪些支出必须取得发票？ 哪些支出无需取得发票即可税前列支？ （违约金、补偿款、部队收据、银行财务顾问费、水电费、房租等的处理） 所得税法：收到投资方的资产，要凭评估报告及清单入账。 客观上无法取得：法院的判决书等， 大企业 、转售水电 不属于发票范围的：,营业税细则第19条 ：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指： （一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证； （二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证； （三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明； （四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。,