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1、昭通新天地商业项目 初步分析,昭通基本情况 昭通市位于云南省东北部，与贵州、四川两省接壤，地势南高北低，最低海拔267米，最高海拔4040米，总面积23021平方公里。昭通历史上曾是云南通向川黔两省的重要门户，是中原文化进入云南的重要通道，为我国著名的“南丝绸之路”的要冲，素有“锁钥南滇，咽喉西蜀”之称，但交通较为落后。,一 邵通市基本经济及社会情况（1）,昭通总面积23021平方公里。昭通市境内群山起伏，全市山地面积占72.2%。坝区地面积占27.8，昭鲁大坝524.3平方公里昭通市城区海拔1950米，辖一区(昭阳区)10个县143个乡镇（办事处）。2010年末总人口574万人，其中有苗、彝
2、、回等23个少数民族54.2万人。矿产资源种类多、品位高，已知矿产资源33种，现已探明储量22种。煤、硫储量居全省首位，其中煤炭储量165.82亿吨，铅锌矿已探明储量166.92万吨。硫铁矿为全国五大矿区之一。有色金属为云南三大基地之一。水能资源富甲云南，水能蕴藏量为2080万千瓦，可开发装机容量1612万千瓦，国家在金沙江下游昭通境内规划有溪洛渡、向家坝、白鹤滩三座巨型电站。,一 昭通市基本经济及社会情况（2）,昭通主要经济指标 2011年全市生产总值GDP达到458.6亿元，年均增长12.7%；人均生产总值达到8750元，是2005年的2倍，年均增长11.9%；地方财政一般预算收入达到32
3、.6亿元，年均增长25.1%；地方财政一般预算支出达到178.3亿元，年均增长29.8%；社会消费品零售总额达到126.8亿元年均增长16.1%；城镇居民人均可支配收入达到14073元，年均增长10.9%；农民人均纯收入达到3294元，年均增长16.8%。,一 昭通基本经济及社会情况（3）,昭通的三大电站即将建成，这将大大的拉动当地的经济发展，其中溪洛渡为中国第二，世界第三大的电站。全市经济实力显著增强，基础设施明显改善，邵通旅游资源十分丰富，但开发滞后，随着国内旅游市场的蓬勃发展，可以预见昭通旅游未来潜力巨大。,一 昭通基本经济及社会情况（4）,昭通市商业发展较为落后，和本地的经济发展和交通
4、不便以及本地从业企业有着极大地关系，本地商业主要是没有经过有效规划的商业街以及超市，可以初步满足本地居民的基本生活需求，但很难满足本地中高端客人对时尚流行的需求，比照云南其他城市，可以讲昭通市百货还处于空白阶段，未来潜力巨大。但是需要科学有效的规划和前期的培养。 作为一个拥有数百万人口的地级市，拥有一家专业的百货商场不仅仅可以满足本地中高端消费人群的需求，更能够成为本地经济发展的靓丽窗口。,二昭通市商业市场分析,本地商业的落后也体现在租金水平上，本地商户租金承租能力整体偏低，基本在100元/月/平方米以下。 临街门店是本地最受欢迎的商铺。临街门店管理方便经营自主性强，在本地最受欢迎，也成为昭通
5、所有商业物业租金水平最高的。,三昭通市商业主要特征,未来连锁零售商将改变商业格局。目前昭通零售业仍然以本地个体零售商为主，但随着外资连锁零售商的进驻，他们可以凭借先进的管理、广泛的网络，将逐步改变本地原有商业格局。例如沃尔玛、大润发、苏宁的进驻会对本地零售产生巨大冲击。,三昭通市商业主要特征,本项目优势分析： 1.本项目地处核心商圈，位于清官亭公园、下排街、环城北路北顺城街之间 ，交通十分便利，拥有本地最大人流。 2.项目周边居住人口稠密，文化、生活氛围浓厚，有巨大市场消费潜力，为传统老商圈。,四本项目发展分析（1）,劣势分析 1.本地尚无专业百货，导致本地客户对专业百货认知度不足。 2.估计
6、因为经济发展相对滞后以及交通不便，在本地经营的外地客户和厂家直营店可能偏少，对客户选择和整体档次提升有一定影响。 3.项目施工前缺少商业规划，已经完工的项目并不完全适应百货店的需求，有硬伤需要进一步规划。,四本项目发展分析（2）,昭通市消费者基本特征分析 调查结果显示，昭通市消费者可以分成如下三个群体： 1.普通收入消费者： 以工薪阶层为主，包括工人、服务人员、离退休人员等。 2.较高收入消费者： 包括个体户、外资、私营企业管理人员、公务员等群体。 3.无收入消费者： 包括学生、家庭主妇、无业人员等。,五本地消费者分析（1）,交通工具选择 调查结果显示，公交车、摩托车、自行车是昭通市消费者的主
7、要交通工具，这也是昭通市的经济发展情况所决定。,五本地消费者分析（2）,收入水平状况初步了解显示，昭通市消费者个人月收入在1,500 元以下占绝大部分。,六本地消费者分析（3）,项目定位： 本地最具档次的综合性购物中心 主要由专业百货和超市大卖场构成,七、对新天地项目的初步规划建议（1）,七对新天地项目的初步规划建议（2）,规划原则： 1、不盲目追求高档或者租金水平，以适应昭通未来3-5年居民生活需求为第一。 2、在各品类力争引进本地最好的有代表性的品牌 规划档次： 1、其中高档品牌约占20%-30% 2、中档约占70%左右,七对新天地项目的初步规划建议（3）,八招商策略,1、科学详细的市调定
8、位的原则 2、按市场定位引进品牌对象的原则 3、灵活多变的合作方式的原则 4、重点品牌先行的原则 5、宜采用“放水养鱼”长线经营的原则 6、招商动态原则,九招商渠道（1）,（一）招商渠道的设计与选择 1、影响渠道选择的因素 （1）市场因素 a、目标市场的大小。 b、目标顾客的集中程度。 （2）项目的规模与业态因素 （3）项目本身的因素 a、企业的实力强弱 b、企业本身招商能力的强弱 （4）竞争者状况,2、评估选择招商渠道 招商渠道方案拟定后，需要进行评价找出最优的方案开始执行，评价的标准有三个： （1）经济性标准 （2）可控性标准 （3）适应性标准,（二）、招商的主要渠道 1、利用新闻和大众媒
9、体进行招商 2、利用招商活动进行招商 3、通过专业人员进行招商 4、通过中介机构或各类商会进行招商 5、通过互联网进行招商,九招商渠道（2）,装修期,重点品牌洽谈,团队组建初步洽谈,前期市调规划,招商签约,合作条件、重点客户洽谈 （约30天）,商户签约期（约60-90天）,装修期,（约30-45天）,项目设招商办公室，接待拜访客户 （约30天-60天）,商场业态定位、商铺 划分及楼层业态确定,（30天）,十招商进度规划,盛大开幕,十一初步品牌引进预估,十二招商条件预估,租金没有经过详细市调及客户拜访难以预估准确，根据以往百货店经验以及百货店需要较长时间培养期，同时合作条件可分为租金和扣点两种形式，一般前两年租金预计约为：1楼约为本地门面租金的80%-120%2楼约为本地门面租金的50%-80%物业管理费、进场费、保证金另算,以上未经详细调研，仅供内部参考讨论， 如有不当敬请指教。,Thank You,
